Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 октября 2007 г. N Ф04-7678/2007(39864-А46-38) Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения обременения договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество правомерен, поскольку заявителем не был представлен документ, являющийся основанием для регистрации прекращения ипотеки, и в договоре купли-продажи спорного имущества отсутствовали сведения об обременении права собственности отчуждаемое имущество залогом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 31 октября 2007 г. N Ф04-7678/2007(39864-А46-38)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 июля 2008 г. N Ф04-3915/2008(7330-А46-24)

ООО "Диалог" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее - регистрирующий орган) о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения обременения договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Омск, ул. Романенко, д. 16А, кв. 42.

Заявленные требования мотивированы нарушением регистрирующим органом действующего законодательства.

Решением от 11.07.2007 (судья Ч.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 (судьи Ш., С.О.А., З.) решение отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

С принятым судебным актом не согласен регистрирующий орган, так как, по его мнению, он вынесен с нарушением норм материального права. В кассационной жалобе просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель считает, что в нарушение статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи от 08.11.2006 отсутствуют сведения об обременении прав собственника отчуждаемого недвижимого имущества залогом, что является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.

Полагает, что статьей 25 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) (далее - Закон об ипотеке) и пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) установлен исчерпывающий перечень оснований для государственной регистрации прекращения ипотеки.

По мнению заявителя, положения пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются только на случаи реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя, при продаже заложенного имущества в других случаях право залога сохраняется.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Омского отделения N 6916 просит удовлетворить кассационную жалобу регистрирующего органа.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, заслушав пояснения представителя регистрирующего органа, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает подлежащим его отмене.

Из материалов дела следует, что решением от 05.09.2006 индивидуальный предприниматель Ф. был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

04.11.2006 были проведены открытые торги по продаже имущества, принадлежащего предпринимателю Ф., по результатам которых победителем признано ООО "Диалог". С победителем заключен договор купли-продажи имущества - квартиры общей площадью 71,70 кв.м, расположенной по адресу: г. Омск, ул. Романенко, д. 16А, кв. 42.

Приобретенное имущество являлось предметом залога по договору ипотеки от 11.01.2005 N 8, заключенному между должником и ОАО "АК "Сбербанк Российской Федерации".

ООО "Диалог" и конкурсный управляющий С.С.С. обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации снятия обременения договора купли-продажи и перехода права собственности на указанную квартиру.

Регистрирующий орган на основании абзацев 7, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации отказал в государственной регистрации прекращения обременения, купли-продажи и перехода права собственности на указанную квартиру, так как заявителем не был представлен документ, являющийся основанием для регистрации прекращения ипотеки, и в договоре купли-продажи от 08.11.2006 отсутствовали сведения об обременении права собственности отчуждаемого имущества залогом.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Диалог" в нарушение пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации, статьи 25 Закона об ипотеке в регистрирующий орган не представило ни заявление законного владельца закладной, ни совместное заявление залогодателя и залогодержателя, ни вступившее в законную силу решение суда о прекращении ипотеки.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что залог был прекращен в силу требований статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закона о банкротстве), статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, регистрирующий орган не мог отказать в осуществлении регистрационных действий, и удовлетворил заявленные требования.

Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции вынесено с нарушением норм материального права.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно статье 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Диалог" не представило для государственной регистрации прекращения обременения договора купли-продажи и перехода права собственности на указанную квартиру всех необходимых для этого документов. Указанные обстоятельства послужили основанием для отказа регистрирующего органа в регистрации.

Исходя из этого, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Вывод Восьмого арбитражного апелляционного суда о прекращении залога не соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на неправильном толковании норм права.

В силу статьей 349, 350 и пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество по требованию залогодержателя производится путем продажи имущества с публичных торгов. При продаже заложенного имущества с публичных торгов залог прекращается.

В силу статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения, право залога сохраняет силу.

По смыслу указанных норм права следует, что прекращение залога распространяется только на случаи реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя. При продаже заложенного имущества на публичных торгах, проводимых по требованию иных кредиторов, право залога сохраняется.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии постановления судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого постановления арбитражного апелляционного суда.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 по делу N А46-3156/2007 отменить, оставить в силе решение от 11.07.2007 Арбитражного суда Омской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.