Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 ноября 2007 г. N Ф04-7946/2007(40178-А45-9) Судом частично удовлетворен иск о взыскании задолженности по договору аренды, поскольку доказан факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, размер задолженности определен судом исходя из того, что общество не представило надлежащих доказательств, подтверждающих, что исключительно по вине департамента, не направившего извещение об изменении получателя арендных платежей, оно лишено было возможности внести плату за арендуемое помещение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 13 ноября 2007 г. N Ф04-7946/2007(40178-А45-9)
(извлечение)

Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РЮМ и К" (далее - ООО "РЮМиК, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 81 450,53 руб., пени в размере 61457,03 руб., расторжении договора аренды от 01.11.1993 N 1 и выселении общества из занимаемого нежилого помещения.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 01.11.1993 N 1 и основаны ссылками на статьи 309, 310, 450, 452, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе судебного разбирательства департамент после неоднократных уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суммы иска просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 957 145,57 руб. и пени в размере 724 537,64 руб., исчисленной за период с августа 2002 года по 06.12.2006.

Решением от 05.03.2007 (судья А.) требования департамента удовлетворены частично. Арбитражный суд взыскал задолженность по арендной плате в сумме 693 411,37 руб. и пени в сумме 225 795,39 руб., снизив её размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Во взыскании арендной платы в сумме 263 734,20 руб. за период с августа 2002 года по 10.10.2003 судом отказано в связи с пропуском срока исковой давности. Также арбитражный суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении общества из занимаемых помещений, ссылаясь на отсутствие у департамента права обращаться с данными требованиями.

Апелляционная инстанция постановлением от 09.08.2007 отменила решение суда и постановила взыскать с ООО "РЮМ и К" в пользу департамента задолженность по арендной плате в сумме 46 133,14 руб., отказав в остальной части иска. При этом апелляционная инстанция суда исходила из обоснованности позиции общества, что оно не имело возможности исполнить обязанность по уплате арендных платежей, так как департаментом не были сообщены платежные реквизиты. Также апелляционная инстанция посчитала обоснованным довод общества о том, что в течение действия договора аренды размер арендной платы не изменялся, признав неотносимым к спорному договору представленное дополнение к договору.

В кассационной жалобе департамент просит постановление апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционной инстанцией суда статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации о наличии просрочки кредитора; на несоответствие выводов апелляционной инстанции суда о невозможности обществом исполнить обязательства по внесению арендных платежей, а также о неотносимости дополнения, подписанного 18.08.1994 к договору от 01.11.1993 N 1 (л.д. 35 т. 1).

По мнению подателя жалобы, апелляционной инстанцией суда не принято во внимание то обстоятельство, что договор аренды от 01.11.1993 N 1 и дополнительное соглашение к нему заключены до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, указание на нарушение норм действующего законодательства при его заключении является необоснованным.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке, установленном статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен.

Неявка в судебное заседание представителя ООО "РЮМиК", извещенного надлежащим образом о судебном разбирательстве по данному делу, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене.

Из материалов дела видно, что в соответствии с заключенным договором от 01.11.1993 N 1 на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных советов народных депутатов комитет по управлению имуществом города Новосибирска (в настоящее время - департамент) передал ИЧП "РЮМиК", преобразованному впоследствии в ООО "РЮМиК", во временное пользование, сроком по 01.11.2008, нежилое помещение площадью 1067 кв. метров в доме N 22 по ул. Учительской.

По условиям договора аренды ИЧП "РЮМиК" обязалось вносить арендную плату ЖЭУ-54 по ставкам, установленным решением Новосибирского городского исполнительного комитета народных депутатов от 19.08.1993 N 880.

Согласно пункту 1.2 договора аренды от 01.11.1993 арендная плата за год определена в сумме 20 800 098 неденоминированных рублей.

Дополнением к договору от 01.11.1993 N 1, подписанным между комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска, администрацией Калининского района г. Новосибирска и ИЧП "РЮМиК", расчетная ставка арендной платы установлена равной 288 562 руб. за 1 кв. метр в год и составила за арендуемую площадь 1 067 кв. метров сумму 307 895 654 руб. в год.

Департамент с письмом от 30.03.2005 N 31/05-1024 направил в адрес ООО "РЮМиК" для подписания дополнительное соглашение к договору аренды от01.11.1993 N 1.

Однако ООО "РЮМиК" отказалось от подписания этого дополнительного соглашения, указав, что из преамбулы соглашения не усматривается правопреемство департамента от комитета по управлению имуществом и, посчитав необоснованным включение в пункт 3.1 дополнительного соглашения условия о том, что в арендную плату не входит плата за землю, а также условия о праве пользования арендатором части земельного участка, занятого арендованным объектом (л.д. 36).

Направленное повторно департаментом с письмом от 03.05.2005 N 31-4705 дополнительное соглашение к договору аренды от 01.11.1993 N 1 общество также не подписало.

ООО "РЮМиК" письмом от 30.05.2005 сообщило о невозможности подписать дополнительное соглашение по условиям платежей и расчета по договору в связи с не урегулированием вопроса о размере арендуемой площади помещений, не приложением документов, подтверждающих полномочия на подписание соглашения, считая это соглашение не отвечающим правам и интересам общества.

Департамент, ссылаясь на не исполнение обществом обязательства по своевременному внесению арендных платежей за пользование помещением, в связи с чем, за период с августа 2002 по 06.12.2006 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 957 145,57 руб., обратился в арбитражный суд за взысканием суммы долга и пени за просрочку платежа.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и приведенные сторонами доводы, установил доказанным факт ненадлежащего исполнения ООО "РЮМиК" обязательства по оплате арендной платы. Применив срок исковой давности, о пропуске которого заявило общество, суд первой инстанции отказал во взыскании арендной платы в сумме 263 734,20 руб., начисленной за период с августа 2002 по 10.10.2003, и взыскал задолженность по арендной плате в сумме 693 411,37 руб. за период с 10.10.2003 по 06.12.2006.

При взыскании пени за несвоевременную уплату арендных платежей арбитражный суд пришел к выводу о несоразмерности предъявленной неустойки последствиям нарушения обязательства и на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил сумму пени, применив в расчете ставку рефинансирования банка 10,5%, действующую на день вынесения решения.

Установив при разрешении спора, что по результатам аукциона департамент по договору купли-продажи от 25.10.2005 N 1054 передал в собственность Р. нежилое помещение, арендуемое обществом, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении общества из помещения, ссылаясь на отсутствие у департамента права на предъявление данных требований.

Апелляционная инстанция при повторном рассмотрении дела отменила решение суда, как принятое по неполно исследованным обстоятельствам дела, и признала обоснованными доводы ООО "РЮМиК" о подлежащей взысканию задолженности по арендной плате в сумме 46 133,14 руб. за период с 10.10.2003 по 06.12.2006. При этом апелляционная инстанция суда исходила из того, что департаментом не исполнена обязанность о направлении сообщения о реквизитах для перечисления арендных платежей, что повлекло невозможность внесения платежей за аренду помещения; договор аренды от 01.11.1993 не содержит условий о возможности одностороннего изменения размера арендной платы; представленное в материалы дела дополнение к договору не относится к договору аренды от 01.11.1993 N 1 в связи с тем, что не определяет основной договор, предмет договора, не содержит даты составления и подписано иными лицами, чем спорный договор аренды; фактически в аренде у общества находится помещение площадью 749,4 кв. метров.

Выводы апелляционной инстанции суда нельзя признать соответствующими фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Статья 57 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик", действующих на момент заключения спорного договора аренды от 01.11.1993 N 1, определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленный срок в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных договором или законодательством.

Аналогичные правила содержат и статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик" и статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за имущество, предоставленное в аренду.

Согласно статье 5 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения её в действие.

Материалами дела подтверждается, что в период с августа 2002 года по 06.12.2006 в нарушении статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обществом ненадлежащим образом исполнены договорные обязательства, что привело к образованию задолженности по арендной плате.

Пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный законом срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства, либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно установленных обстоятельств дела, арендодатель по договору аренды от 01.11.1993 N 1 выполнил свои обязательства по предоставлению в аренду нежилых помещений. Следовательно, общество, пользуясь имуществом по договору аренды, не вправе приостанавливать или отказываться от исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Апелляционная инстанция ошибочно применила положения статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, находя обоснованной позицию общества о том, что со стороны департамента имеет место просрочка кредитора, выразившаяся в неисполнении пункта 2.4 постановления мэрии г. Новосибирска от 10.07.2002 N 1575 "О порядке перечисления средств за аренду муниципальных объектов недвижимости", которым предписывалось в срок до 20.07.2002 направить арендаторам извещения об изменениях по перечислению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Однако в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не представило надлежащих доказательств, подтверждающих, что исключительно по вине департамента, не направившего извещение об изменении получателя арендных платежей, оно лишено было возможности внести плату за арендуемое помещение.

В деле отсутствуют документы, из которых бы усматривалось, что общество принимало меры для исполнения обязательства по внесению арендных платежей.

Вместе с тем, имеющаяся в деле переписка сторон по вопросу подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 01.11.1993 N 1, указывает на то, что ООО "РЮМиК", получив письмо департамента от 30.03.2005 N 31/05-1024 с дополнительным соглашением к договору аренды, имело информацию о реквизитах перечисления арендной платы, однако не совершило действий для погашения задолженности за аренду помещения.

Суд кассационной инстанции находит ошибочным вывод апелляционной инстанции суда о том, что представленная департаментом копия документа "Дополнение к договору" не может рассматриваться в качестве дополнения к договору аренды от 01.11.1993 N 1.

Из содержания ксерокопии дополнения к договору видно, что дополнение заключено с указанием на договор аренды от 01.11.1993 N 1. Данное дополнение к договору подписано правопредшественником общества - ИЧП "РЮМиК" без каких-либо замечаний. Учитывая, что между сторонами отсутствуют иные отношения по аренде недвижимого имущества, имеются основания считать данное дополнение заключенным к договору аренды от 01.11.1993 N 1. Наличие в дополнении подписи балансодержателя не может служить основанием для признания его неотносимым к договору аренды от 01.11.1993 N 1.

Согласно пункту 1 статьи 86 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик" изменение условий договоров аренды и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон.

Подписанием дополнения к договору от 01.11.1993 N 1 стороны изменили ставку арендной платы, установив её равной 288 562 руб. за 1 кв. метр, и определили, что сумма арендной платы за 1067 кв. метров в год составляет 307 895 654 руб.

Таким образом, нельзя признать соответствующим обстоятельствам дела вывод апелляционной инстанции суда о том, что в период действия договора аренды от 01.11.1993 N 1 размер арендной платы не изменялся.

При расчете задолженности арендной платы департамент обоснованно исходил из арендной платы в сумме 307 895,65 руб.

Апелляционная инстанция суда, не принимая в качестве относимого доказательства ксерокопию дополнения к договору от 01.11.1993 N 1, вместе с тем, сослалась на письмо департамента от 06.12.2006 N 31-29882, как доказательство, подтверждающее отсутствие изменений размера арендной платы по договору аренды.

Однако из содержания названного письма не усматривается, каким документом установлена арендная плата в сумме 5 200,02 руб. в квартал.

Считая подлежащей к взысканию задолженность по арендной плате в сумме 46 133,14 руб. за период с 10.10.2003 по 06.12.2006, апелляционная инстанция суда не учла, что исполнение договора аренды без принятия изменения ставки арендной платы нарушает соотношение имущественных интересов сторон договора аренды и влечет для арендодателя ущерб.

Апелляционная инстанция суда, признавая обоснованным представленный обществом расчет задолженности по арендной плате за помещение площадью 749 кв. метров, оставила без внимания то обстоятельство, что по договору от 01.11.1993 N 1 общество приняло в аренду помещение площадью 1067 кв. метров, изменения относительно размера площади арендуемого помещения в договор аренды не вносились.

В материалы дела не представлены доказательства того, что стороны в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации внесли изменения в договор аренды от 01.11.1993 N 1 относительно размера площади арендуемого помещения.

При таких обстоятельствах, вывод апелляционной инстанции о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 46 133,14 руб. за период с 10.10.2003 по 06.12.2006 не соответствует обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства, поэтому принятое постановление признается незаконным и подлежащим отмене.

Суд первой инстанции, установив нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы, подписание сторонами соглашения об изменении размера ставки арендной платы, непринятие обществом мер по погашению задолженности по арендной плате, правомерно в соответствии с нормами статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал задолженность по арендной плате в сумме 693 411,37 руб. за период с 10.10.2003 по 06.12.2006 и пени в сумме 225 705,39 руб., не допустив нарушений действующего законодательства. При этом суд обоснованно по заявлению общества применил исковую давность в отношении требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2002 по 10.10.2003.

При разрешении спора арбитражный суд обоснованно отказал департаменту в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении общества из занимаемого помещения.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ООО "РЮМиК" относится государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы.

Арбитражному суду Новосибирской области поручается выдать исполнительный лист на взыскание с ООО "РЮМиК" государственной пошлины в сумме 1000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы и при представлении доказательств исполнения постановления апелляционной инстанции разрешить вопрос о повороте исполнения судебного акта.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции от 09.08.2007 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-17870/06-42/483 отменить.

Решение от 05.03.2007 по этому делу оставить без изменения.

Взыскать с ООО "РЮМиК" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.