Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 апреля 2008 г. N Ф04-2101/2008(2814-А81-16)(4349-А81-16) Отказывая в признании недействительными публичных торгов, суд указал, что объявление об аукционе опубликовано надлежащим образом, факт проведения торгов не в месте нахождения продаваемого имущества не отразился на их результате, поскольку способ подачи заявок в форме направления закрытых конвертов не препятствовал предварительному ознакомлению с объектом права (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 17 апреля 2008 г. N Ф04-2101/2008(2814-А81-16)(4349-А81-16)
(извлечение)

Индивидуальный предприниматель П. обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - СГУ РФФИ), закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Центр эффективных инвестиций", закрытому акционерному обществу (ЗАО) "ОМОС-трейд" о признании недействительными публичных торгов по продаже незавершенного строительством объекта, признании недействительным договора купли-продажи от 20.03.2007 N 07/А-5, заключенного по результатам торгов между СГУ РФФИ и ЗАО "Центр эффективных инвестиций", с применением последствий недействительности договора купли-продажи, обязав ЗАО "Центр эффективных инвестиций" возвратить объект недвижимости истцу, а СГУ РФФИ - вернуть 16 820 000 руб. ЗАО "Центр эффективных инвестиций".

В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушения правил проведения торгов: на момент обращения взыскания на заложенное имущество незавершенный строительством объект представлял собой трехэтажное здание с цокольным этажом и мансардой; вступившим в законную силу решением установлена начальная продажная цена двухэтажного здания и предметом залога также являлось двухэтажное здание; по месту нахождения имущества информация о проведении торгов не публиковалась; торги проведены не по месту нахождения имущества, с нарушением двухмесячного срока, установленного статьями 62, 63 ФЗ "Об исполнительном производстве"; рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 35 492 000 руб., а не 16 820 000 руб.

Решением от 06.10.2007 (судья Х.) в иске отказано.

Суд пришел к выводу, что сообщение о проведении торгов было опубликовано в окружной газете "Красный Север" с указанием адреса места нахождения имущества, подлежащего реализации с торгов, и с соблюдением всех условий, предусмотренных при проведении данной формы торгов; проведение торгов в г. Тюмени не могло повлиять на количество участников торгов и нарушить права истца; оценка имущества производилась в соответствии с положением статьи 52 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, в иске отказано.

Отменяя решение, апелляционный суд исходил из отсутствия в материалах дела резолютивной части решения. Повторно рассматривая дело, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

В кассационной жалобе ЗАО "ОМОС-трейд" просит изменить постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда в части оснований для отказа в иске, указав на злоупотребление правом со стороны истца.

По мнению заявителя, истец не является лицом, права и законные интересы которого нарушены при проведении торгов.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель П. просит постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, принять новое решение, которым иск удовлетворить.

По мнению заявителя, проведение торгов в г. Тюмени, а не по месту нахождения недвижимого имущества - г. Ноябрьске, является нарушением норм материального права, что оказало существенное влияние на результат торгов. При проведении торгов неверно была произведена оценка спорного объекта без учета изменений, которые произошли с ним в период действия ипотеки, чем нарушены имущественные права должника.

Представитель ЗАО "Центр эффективных инвестиций" и ЗАО "ОМОС-трейд" просил кассационную жалобу индивидуального предпринимателя П. не удовлетворять, постановление апелляционной инстанции изменить, так как в постановлении должно быть указано, что истец не является лицом, права и законные интересы которого нарушены при проведении торгов. В части отказа в иске, по основаниям, указанным в постановлении, постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в рамках исполнительного производства N 3/718/158/11/2006 судебным приставом-исполнителем 21.12.2006 наложен арест на имущество должника - П., произведена опись незавершенного строительством 3-х этажного здания с цокольным этажом и мансардой, расположенного на земельном участке площадью 3 767 кв.м., находящегося по адресу: г. Ноябрьск, ул. Советская, 12, переданного по договору ипотеки от 06.02.2004. При этом указана оценка 2-х этажного неоконченного строительством здания в сумме 16 800 000 руб. в соответствии с решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-7232/2005.

Согласно заявке на реализацию от 09.01.2007 объект продажи был передан судебным приставом-исполнителем СГУ РФФИ.

10.02.2007 в газете "Красный Север" опубликовано сообщение о проведении филиалом Российского фонда федерального имущества в Тюменской области открытого аукциона по продаже арестованного недвижимого имущества: незавершенного строительством 2-х этажного здания с цокольным этажом и мансардой, расположенного на земельном участке площадью 3 767 кв.м., находящегося по адресу: г. Ноябрьск, ул. Советская, 12, с указанием начальной цены в сумме 16 800 000 руб., размера задатка - 840 000 руб. Изложен порядок проведения аукциона с закрытой формой подачи предложений, проведение итогов приема заявок, указан перечень документов, прилагаемых к заявке.

Аукцион проведен 12.03.2007, согласно протоколу N 1 победителем признано ЗАО "Центр эффективных инвестиций", с которым СГУ РФФИ 20.03.2007 заключен договор N 07/А-5 купли-продажи 2-х этажного здания с цокольным этажом и земельного участка под ним, расположенного по указанному адресу.

Считая, что аукцион был проведен с нарушением правил, установленных статьями 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, индивидуальный предприниматель П. обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными, если проведены с нарушением правил, установленных законом, по иску заинтересованного лица.

Должник, имущество которого продавалось, является лицом, заинтересованным в оспаривании торгов по продаже принадлежащего ему имущества, поскольку он заинтересован в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

Согласно положениям части 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Как следует из решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.05.2006 по делу N А81-7232/2005, обращая взыскание на заложенное имущество индивидуального предпринимателя П., суд в резолютивной части решения определил цену незавершенного строительством 2-х этажного здания в сумме 16 800 000 руб. Во исполнение указанного, вступившего в законную силу решения, суд выдал исполнительный лист.

Согласно части 2 статьи 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принудительное исполнение судебного акта производится на основании выдаваемого арбитражным судом исполнительного листа.

Поскольку в выданном судом по делу N А81-7232/2005 исполнительном листе была указана цена подлежащего реализации на торгах имущества и решение оставлено без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, то у судебного пристава-исполнителя отсутствовали правовые основания для определения цены имущества в порядке статьи 52 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Поскольку право собственности на надстроенную часть здания за индивидуальным предпринимателем П. не зарегистрирована, то надстроенная часть здания не могла быть предметом проведения торгов.

Согласно пункту 1 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то изменение его предмета в период действия договора об ипотеке означает, что по окончании строительства объекта ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Давая оценку доводам истца о том, что в нарушение пункта 2 статьи 57 ФЗ "Об ипотеке" аукцион по продаже заложенного недвижимого имущества проводился в г. Тюмени, а не в месте его нахождения - в г. Ноябрьске, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Объявление об аукционе опубликовано надлежащим образом в печатном издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (Ямало-Ненецкого автономного округа), в связи с чем был обеспечении максимальный охват потенциальных участников торгов.

Факт проведения торгов в г. Тюмени не отразился на их результате, поскольку способ подачи заявок в форме направления закрытых конвертов не предполагал личного участия претендентов при вскрытии конвертов и не препятствовал предварительному ознакомлению с объектом права.

Истец не привел доказательств того, что допущенное при проведении торгов нарушение привело к неправильному определению победителя.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что нет оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по кассационным жалобам относятся на заявителей кассационных жалоб.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2008 по делу N А81-2822/2007 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.