Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 мая 2008 г. N Ф04-2296/2008(3294-А27-39) Суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, так как объект недвижимости не является неделимым имуществом, поскольку отчуждение двух комнат не приводит к изменению назначения оставшихся в распоряжении агентства нежилых помещений, кроме того, оспариваемый договор не является крупной сделкой, поэтому соблюдения особого порядка его заключения не требовалось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 мая 2008 г. N Ф04-2296/2008(3294-А27-39)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также определение Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 апреля 2008 г. N Ф04-2296/2008(3494-А27-39)

С. и М. обратились в Арбитражный суд Кемеровской области с иском обществу с ограниченной ответственностью "Риэлтерское агентство (ООО "РА) "Кузбасс" и Б. о признании недействительным договора купли-продажи от 16.11.2005 нежилого помещения общей площадью 43,9 кв.м (номера на поэтажном плане 32, 40) на 1 этаже восьмиэтажного жилого дома под литером А, инвентарный номер 6557/5, расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Октябрьский, 51.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что принадлежащее агентству нежилое помещение общей площадью 137,5 кв.м является неделимой вещью. Отчуждаемые по спорному договору помещения площадью 43,9 кв.м не могут являться объектом гражданских прав. Кроме того, указанные помещения не выделялись из основного объекта недвижимости, не были зарегистрированы в таком качестве в Едином государственном реестре прав и на недвижимое имущество, из чего следует, что спорный объект продажи не существует в правовой природе. Сделка не соответствует требованиям статей 131, 132, 432, 455, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договор для агентства являлся крупной сделкой. В нарушение статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" он не был одобрен общим собранием участников общества.

Помимо этого истцы считают договор недействительным на основании статьи 174 Гражданского кодекса, так как, заключая договор, директор агентства превысила свои полномочия.

Определением от 20.07.2006 арбитражный суд производство по делу прекратил по пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании того, что у Б. отсутствует статус индивидуального предпринимателя.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 15.09.2006 указанное определение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением от 18.12.2006 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением от 19.03.2007 апелляционная инстанция отменила решение от 18.12.2006, приняла новое решение об удовлетворении иска.

Постановлением кассационной инстанции от 21.06.2007 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением в иске отказано.

Суд пришел к выводу, что принадлежащий на праве собственности ООО "РА "Кузбасс" объект недвижимости не является неделимым имуществом, поскольку отчуждение двух комнат не приводит к изменению назначения оставшихся в распоряжении агентства нежилых помещений. Оспариваемый договор не является крупной сделкой, поскольку отчуждена часть указанного помещения, стоимость которого составляет менее 25% балансовой стоимости активов общества. Право участников общества на обращение в суд с исками о признании сделок недействительными на основании статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено законодательством.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, иск удовлетворен.

Апелляционная инстанция пришла к выводу, что объектом купли-продажи являлся объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности в целом - нежилое помещение общей площадью 137,5 кв.м., в связи с чем обществом совершена крупная сделка, поскольку стоимость всего объекта недвижимости составляет более 25% от балансовой стоимости активов общества.

В кассационной жалобе Б. просит постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя, выводы суда не соответствуют установленным им фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В постановлении отсутствуют доказательства, подтверждающие правильность вывода суда о крупности сделки; напротив, приведенные в обжалуемом постановлении выводы о том, что объект недвижимости является делимым и что по договору была отчуждена часть нежилого помещения, стоимость которого составляет 16,4% активов общества, прямо противоречат сделанным судом выводам.

В кассационной жалобе С. и М. просят изменить решение и постановление апелляционной инстанции в части отказа в признании сделки недействительной по тому основанию, что ее предмет не является объектом гражданских прав и не является делимой вещью, в измененной части принять новый судебный акт.

По мнению заявителей, в оспариваемом договоре не описан предмет сделки, а именно нет ссылки на кадастровый номер продаваемого помещения, в договор не включен поэтажный план помещения с выделением отчуждаемых комнат. Гражданское законодательство не предусматривает такой объект гражданских прав как часть нежилого помещения; эта часть должна быть предварительно выделена из существующего объекта. Индивидуально определенным является нежилое помещение площадью 137,5 кв.м; кадастровый и технический учет помещения площадью 43,9 кв.м. не производился. Заявители оспаривают вывод суда о том, что принадлежащее обществу помещение площадью 137,5 кв.м, является делимой вещью.

В судебном заседании представитель С. и М. просил принятые по делу судебные акты изменить, привел доводы, аналогичные доводам, изложенным в кассационной жалобе.

В отзыве С. и М. считают кассационную жалобу Б. необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно по материалам дела и установлено судом, ООО "РА "Кузбасс" (продавец) и Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 16.11.2005, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилое помещение общей площадью 43,9 кв.м (номера на поэтажном плане 32, 40), расположенное на 1 этаже восьмиэтажного жилого дома под литером А по адресу: г. Кемерово, пр. Октябрьский, 51.

Участники общества С. и М., считая указанную сделку недействительной, обратились в арбитражный суд с иском.

Отклоняя доводы истцов о том, что принадлежащий обществу объект недвижимости, часть которого отчуждена по договору купли-продажи от 16.11.2005, является неделимой вещью, суд правомерно исходил из возможности отчуждения нежилого помещения общей площадью 43,9 кв.м отдельно от всего объекта недвижимости общей площадью 137,5 кв.м.

Предметом договора купли-продажи от 16.11.2005 определено недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 43,9 кв.м (номера на поэтажном плане 32, 40), расположенное на 1 этаже восьмиэтажного жилого дома по адресу: г. Кемерово, пр. Октябрьский, 51, представляющее собой две комнаты из десяти комнат, которые значатся как часть вышеназванного недвижимого имущества в техническом паспорте и экспликации к поэтажному плану.

В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Соответственно, делимой считается вещь, которая разделяется в натуре так, что любая из ставших самостоятельными частей может быть использована по прежнему хозяйственному назначению, то есть выполнять ту же функцию, что и вещь в целом.

Суд установил, что отчуждение двух комнат не приводит к изменению назначения оставшегося помещения.

Правомерно отклонен довод заявителей о том, что условие договора купли-продажи нежилого помещения не согласовано сторонами.

Указанные в пункте 1 договора данные позволяют идентифицировать объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, расположенный в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок.

Суд первой инстанции, отклоняя довод истцов о нарушении порядка совершения крупной сделки правомерно исходил из того, что предметом оспариваемого договора является не весь делимый объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 137,5 кв.м, а только часть данного нежилого помещения общей площадью 43,9 кв.м., балансовая стоимость которых составила 16,4% балансовых активов ООО "РА "Кузбасс".

Необоснованным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что объектом купли-продажи является все помещение, состоящее из 10 комнат, поскольку двум проданным комнатам не присвоены новые инвентарные и кадастровые номера, и определение крупности оспариваемой сделки следует производить исходя из стоимости всего объекта, а не двух отчужденных комнат.

Данный вывод суда апелляционной инстанции не соответствует обстоятельствам дела и сделан при неправильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" подлежит определению стоимость именно отчуждаемого имущества, а факт присвоения, либо неприсвоения новых кадастровых и инвентарных номеров проданным помещениям, на стоимость отчуждаемого объекта не влияет.

В связи с этим доводы кассационной жалобы истцов несостоятельны и не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что оспариваемый договор не относится к категории крупных для ООО "РА "Кузбасс" сделок и соблюдения особого порядка его заключения не требовалось.

С учетом того, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, постановление принято с нарушением норм права, оспариваемый судебный акт подлежит отмене. Решение суда первой инстанции необходимо оставить без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной и кассационной жалобам относятся на истцов.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции от 29.12.2007 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-9739/2006-1 отменить, решение от 31.10.2007 оставить без изменения.

Взыскать государственную пошлину в сумме 500 рублей с С. в пользу Б.

Взыскать государственную пошлину в сумме 500 рублей с М. в пользу Б.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.