Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 августа 2008 г. N Ф04-4770/2008(9316-А03-9) Суд удовлетворил требование о взыскании задолженности по договору аренды, поскольку установлено, что за спорный период арендные платежи за пользование помещениями от ответчика не поступали (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 5 августа 2008 г. N Ф04-4770/2008(9316-А03-9)
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Барнаульская управляющая компания" (далее - ЗАО "Барнаульская управляющая компания") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арагат" (далее - ООО "Арагат") о взыскании 76 050,82 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2006 по 31.10.2006 и 115 218,78 руб. пени за просрочку внесения арендных платежей.

Заявленные требования основаны на нормах статей 307-310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 01.03.2006 N 10306-1.

Решением от 14.11.2007 (судья М.) Арбитражный суд Алтайского края удовлетворил иск, взыскав 76 050,82 руб. задолженность по арендной плате и 57 609,39 руб. пени, уменьшив её размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

Седьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 21.04.2008 отменил решение суда и отказал в удовлетворении иска, признав договор аренды от 01.03.2006 N 10306-1 незаключенным в связи с несогласованностью предмета аренды.

В кассационной жалобе ЗАО "Барнаульская управляющая компания" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

ЗАО "Барнаульская управляющая компания" считает несоответствующими фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам выводы суда апелляционной инстанции. По мнению подателя жалобы, принятие ООО "Арагат" в арендное пользование помещений, фактическое пользование нежилыми помещениями, частичная оплата за аренду помещений, проведение ремонтных работ в занимаемых помещениях в совокупности подтверждают согласование предмета договора аренды и, следовательно, наличие обязанности произвести оплату за пользование нежилыми помещениями.

ООО "Арагат" в представленном отзыве отклонило доводы кассационной жалобы как необоснованные, просило постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, считая, что судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Представитель ООО "Арагат" в судебном заседании высказался против удовлетворения кассационной жалобы.

ЗАО "Барнаульская управляющая компания" не обеспечило явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции, письмом от 25.08.2008 исх. N 88 во исполнение определения от 07.07.2008 представило подлинное платежное поручение от 17.07.2008 N 660 об уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ЗАО "Барнаульская управляющая компания", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по делу.

Проверив в соответствии с правилами статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и норм процессуального права при разрешении спора, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене постановления суда апелляционной инстанции и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Из материалов дела видно, что ЗАО "Барнаульская управляющая компания" на основании договора от 01.03.2006 N 10306-1 аренды нежилого помещения (здания) передало ООО "Арагат" в аренду сроком с 01.03.2006 по 31.01.2007 помещения общей площадью 984,6 кв. метров, в том числе 331,5 кв. метров на первом этаже и 653,1 кв. метров подвальные (полуподвальные) помещения, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Воровского, 113, для использования под магазин.

По акту приема-передачи от 01.03.2006 указанные помещения общей площадью 984,6 кв. метров были переданы и приняты ООО "Арагат" в пользование.

Согласно пунктам 2.3.1, 3.1, 3.2 договора аренды ООО "Арагат" обязалось своевременно ежемесячно вносить арендную плату в размере 38 025,41 руб. путем перечисления на расчетный счет арендодателя до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей в виде уплаты пени в размере 0,5% от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

По результатам аукциона, проведенного 21.09.2006, покупателем спорных помещений признано ООО "Регион", которое 01.11.2006 зарегистрировало право собственности на приобретенное имущество.

ЗАО "Барнаульская управляющая компания", ссылаясь на то, что за период с 01.09.2006 по 01.11.2006 от ООО "Арегат" не поступили арендные платежи за пользование арендуемыми помещениями, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в совокупности представленные по делу доказательства, на основании статей 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о наличии у ООО "Арагат" обязанности произвести арендную плату за пользование помещениями в спорный период. При этом суд первой инстанции, признав явную несоразмерность подлежащей уплате пени, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер пени до 57 609,39 руб.

Седьмой арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, указал на то, что договор аренды от 01.03.2006 N 10306-1 является незаключенным, поскольку не содержит сведений, конкретизирующих арендуемые помещения, а представленные в дело документы не позволяют определить месторасположение сдаваемых в аренду помещений, в связи с чем, у ООО "Арагат" не возникло обязательство по внесению арендной платы.

Суд кассационной инстанции находит неправильными выводы суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с подписанным договором аренды от 01.03.2006 N 10306-1 у ЗАО "Барнаульская управляющая компания" возникла обязалось передать во временное пользование ООО "Арагат" нежилые помещения, а у последнего возникла обязанность принять эти помещения и своевременно уплачивать арендную плату.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что в нарушение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, не согласовано сторонами. При этом судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если изложенное правило не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора, при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из пункта 1.1 договора аренды от 01.03.2006 N 10306-1 видно, что подлежало передаче в аренду помещение общей площадью 984,6 кв. метров, в том числе на первом этаже площадью 331,5 кв. метров и подвальные (полуподвальные) площади в размере 653,1 кв. метров, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Воровского, 113.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В данном случае, передача в аренду нежилых помещений общей площадью 984,6 кв. метров осуществлена по акту приема-передачи от 01.03.2006, из которого следует, что принимаемое помещение находится в удовлетворительном состоянии, пригодном для целевого использования в соответствии с условиями договора.

Акт приема-передачи от 01.03.2006 подписан ООО "Арагат" без замечаний относительно месторасположения и площади переданных в аренду нежилых помещений.

Содержание акта приема-передачи от 01.03.2006 свидетельствует о предварительном осмотре помещения арендатором и об отсутствии с его стороны, а также со стороны арендодателя каких-либо претензий по объекту аренды.

Надлежащее исполнение договорного обязательства одной стороной и принятие этого обязательства без возражений другой стороной устраняют основания считать договор незаключенным.

Материалами дела подтверждается и ООО "Арагат" не оспаривается то, что ООО "Арагат" пользовалось объектом аренды - нежилым помещением, вносило арендные платежи.

За период пользования нежилыми помещениями у ООО "Арагат" не возникало каких-либо претензий по месторасположению переданных в аренду помещений, по их площади.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований считать незаключенным договор аренды от 01.03.2006 N 10306-1.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 подлежит отмене как незаконное.

Решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

Суд первой инстанции правомерно взыскал сумму задолженности по арендной плате и пени, уменьшив её размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ООО "Арагат" относятся расходы по государственной пошлине в сумме 1000 руб. за кассационную жалобу, подлежащие взысканию в пользу ЗАО "Барнаульская управляющая компания".

При представлении доказательств исполнения постановления суда апелляционной инстанции Арбитражному суду Алтайского края произвести поворот исполнения постановления.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 по делу N А03-7559/07-41 отменить.

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 14.11.2007 по этому делу оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арагат" в пользу закрытого акционерного общества "Барнаульская управляющая компания" государственную пошлину в сумме 1000 руб. за кассационную жалобу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.