Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 июля 2008 г. N Ф04-3987/2008(7460-А27-30) При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды нежилого помещения суду необходимо привлечь к участию в деле комитет по управлению муниципальным имуществом, а также рассмотреть вопрос о необходимости приостановления производства по данному делу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 3 июля 2008 г. N Ф04-3987/2008(7460-А27-30)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 августа 2009 г. N Ф04-3987/2008(10325-А27-48)

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Хойя" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО "Содружество" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 92 от 02.03.1993 площадью 726,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 8, и выселении из занимаемого помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик существенно нарушил условия договора тем, что сдавал имущество в субаренду без согласия собственника и не исполнял обязательства по оплате арендных платежей.

Решением от 27.12.2007 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 11.04.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен. Договор N 92 от 02.03.1993 аренды нежилого помещения площадью 726,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 8, магазин "Юбилейный", заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом (правопреемник - ООО "Хойя") и торгово-коммерческим предприятием "Содружество" (правопреемник - ООО "Содружество"). Суд обязал ООО "Содружество" освободить занимаемое помещение в 20-тидневный срок со дня вступления решения в законную силу.

Суд мотивировал решение тем, что истец доказал существенное нарушение договора ответчиком.

В кассационной жалобе ООО "Содружество", ссылаясь на незаконность обжалуемых судебных актов, просит их отменить, в иске отказать.

Податель кассационной жалобы полагает, что суды неправильно применили часть 3 статьи 619 и пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации; имеющееся в материалах дела уведомление не может иметь юридического значения; суды неверно применили часть 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправомерно установили существенное нарушение ответчиком договорных обязательств; суд апелляционной инстанции не применил пункт 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и нарушил статью 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В судебном заседании представитель поддержал доводы кассационной жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Хойя" просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения, как законные и обоснованные, по доводам, изложенным, в отзыве. В судебном заседании представитель поддержал доводы отзыва.

Кассационная инстанция в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, 02.03.1997 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Белово (арендодатель) и торгово-коммерческим предприятием "Содружество" (правопреемник - ООО "Содружество") заключен договор N 92 аренды нежилого помещения площадью 726, 3 кв.м., расположенного по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 8, магазин "Юбилейный", для использования под магазин розничной торговли промышленными товарами.

По результатам аукциона 02.03.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Белово (продавец) и победителем аукциона ООО "Агро" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 726,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 8.

Срок действия договора определен с 01.01.1993 по 31.12.2003, дополнительным соглашением от 17.09.2005 стороны согласовали продление договора аренды на срок до 31.12.2013.

Согласно пункту 8.2 договора арендатору предоставлено право на передачу арендуемого имущества в субаренду с письменного согласия арендодателя.

По договору купли-продажи от 20.03.2006 ООО "Агро" продало вышеназванное помещение ООО "Хойя".

ООО "Хойя", ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора, что выразилось в передаче части нежилого помещения в субаренду без согласия арендодателя, наличии задолженности по арендной плате, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Ссылки заявителя жалобы на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования разногласий судом кассационной инстанции не принимаются.

Судом апелляционной инстанции дана правильная оценка доказательствам наличия полномочий у представителя ООО "Хойя" Л.А.Г. на составление и отправление предупреждения, оснований для переоценки выводов суда у кассационной инстанции не имеется.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Удовлетворяя заявленные требования на основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендатор без согласия арендодателя передал часть арендуемого им помещения в субаренду индивидуальному предпринимателю Л.И.В. на срок с 05.07.2006 по 31.12.2006. Суд не принял в качестве надлежащих доказательств письмо, адресованное председателю КУМИ администрации г. Белово, в котором содержится просьба о согласовании сдачи дополнительных площадей в субаренду, поскольку дата надписи 18.01.2006 совершена позже даты продажи спорного объекта другому лицу.

Между тем, в материалах дела имеется дополнительное оглашение от 26.01.2006 к договору купли-продажи от 02.03.2005, а право собственности ООО "Агро" зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.03.2006.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что у прежнего арендодателя (КУМИ) уже отсутствовало право согласовывать какие-либо условия договора аренды, в отношении проданного имущества, в том числе и по арендным платежам сделан по неполно исследованным материалам дела.

Другим основанием расторжения договора аренды явился отказ арендатора оплачивать арендные платежи.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с положениями статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Принимая решение, суд исходил из того, что новый собственник помещения ООО "Хойя" имеет право на получение арендных платежей по договорам аренды.

Данный вывод суда сделан без учета положений пункта II протокола разногласий к договору на аренду нежилых помещений N 92 от 02.03.1995, в соответствии с которым пункт 2.2.3 изложен в следующей редакции: "Своевременно производить за свой текущий ремонт арендуемых помещений, а капитальный ремонт производить своими силами за счет арендной платы, в соответствии с фактически затраченными за ремонт суммами".

В случае отсутствия оснований для удовлетворении исковых требований по тому основанию, что имущество передано в субаренду без согласия арендодателя, суду следует рассмотреть вопрос о необходимости приостановлении производства по данному делу до рассмотрения дела о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по делу N А27-2361/2008-1.

При новом рассмотрении суду следует привлечь к участию в деле Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Белово.

Излишне уплаченная ООО "Содружество" государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 1000 рублей подлежит возврату.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 27.12.2007 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 11.04.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-17202/2006-1 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" из федерального бюджета 1000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по квитанции от 25.04.2008. Выдать справку.

Введенное определением от 30.05.2008 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа приостановление исполнения судебных актов отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.