Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 сентября 2008 г. N Ф04-5894/2008(12455-А27-22) Удовлетворяя требование о взыскании арендных платежей в части, суд исходил из того, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Передав нежилые помещения в собственность ответчику, истец лишился права сдачи нежилых помещений в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 сентября 2008 г. N Ф04-5894/2008(12455-А27-22)
(извлечение)

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее - КУМИ города Новокузнецка) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к ООО "Россиянка" о взыскании 191 508 рублей 35 копеек основного долга и 18 226 рублей 26 копеек пени.

Исковые требования мотивированы тем, что по окончании действия договора аренды от 01.01.2006 N 3213-Р/О ООО "Россиянка" продолжало пользоваться арендованным помещением, при этом арендную плату не вносило. В правовое обоснование указаны статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 26.02.2008 (судья З.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением арбитражного апелляционного суда от 19.06.2008 (судьи К., М., Н.) решение изменено. С ответчика в пользу истца взыскано 15 614 рублей 12 копеек основного долга, 16 856 рублей 66 копеек пени, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе КУМИ города Новокузнецка просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Основанием к отмене указывает на неправильное применение норм материального права.

Считает, что в период с момента совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества (подписания договора от 19.12.2006 и акта приема-передачи от 25.12.2006) и до момента государственной регистрации перехода права собственности к новому правообладателю - 11.05.2007, истец являлся собственником имущества и имел право на взыскание задолженности по арендной плате за все время просрочки в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО "Россиянка" в отзыве на кассационную жалобу возражает против доводов заявителя, просит оставить постановление апелляционного суда без изменения.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного разбирательства, кассационная жалоба заявителя рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого постановления арбитражного апелляционного суда, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между КУМИ города Новокузнецка (арендодатель) и ООО "Россиянка" (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2006 N 3213-Р/О встроенного нежилого помещения общей площадью 250,4 кв.м, расположенного по адресу: город Новокузнецк, улица Разведчиков, 54.

Срок действия договора определен до 28.12.2006, арендная плата по 01.12.2006 составляла 8 789 рублей за месяц, впоследствии в соответствии с пунктом 4.2.3 договора была увеличена до 38 671 рубля 78 копеек в месяц.

В связи с наличием задолженности за время действия договора, а также за время пользования имуществом после прекращения его действия, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за просрочку платежа.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

Статья 608 указанного Кодекса предусматривает, что право сдачи имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьями 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества, а продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 23 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Арбитражный апелляционный суд при повторном рассмотрении дела, исследовав представленные доказательства в порядке статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что 19.12.2006 ООО "Россиянка" (арендатор) выкупило на аукционе нежилые помещения, арендованные им у КУМИ города Новокузнецка. По акту приема-передачи от 25.12.2007 имущество передано покупателю, право собственности последнего зарегистрировано в установленном законом порядке 11.05.2007.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что до осуществления государственной регистрации перехода права покупатель является законным владельцем приобретенного по сделке недвижимого имущества. Передав нежилые помещения ответчику, истец реализовал свое право по распоряжению указанным имуществом. В силу изложенного КУМИ города Новокузнецка лишился права сдачи нежилых помещений в аренду и права требования арендной платы на будущий период.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно изменил размер взыскиваемого долга по арендной плате, исключив задолженность со дня подписания акта приема-передачи имущества покупателю - 25.12.2006.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что постановление апелляционным судом принято с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права, оснований для его отмены в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2008 по делу N А27-11295/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.