Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 октября 2008 г. N Ф04-6239/2008(13423-А03-28) Суд признал недействительным договор аренды земельного участка, поскольку спорный участок мог быть предоставлен только на аукционе, который проведен не был (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 16 октября 2008 г. N Ф04-6239/2008(13423-А03-28)
(извлечение)

Заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации города Барнаула, муниципальному унитарному предприятию "Барнаулкапстрой" (далее - МУП "Барнаулкапстрой") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.02.2007 N 13182, заключенного между ответчиками.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Главное управление имущественных отношений Алтайского края, Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, закрытое акционерное общество "ДСК" (далее - ЗАО "ДСК"), Комитет по архитектуре и развитию города Барнаула, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула.

Главное управление имущественных отношений Алтайского края судом до принятия решения исключено из числа третьих лиц.

Решением от 03.04.2008 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 18.06.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

В кассационной жалобе заместитель прокурора Алтайского края просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает, что судом неправильно применены нормы материального права.

По мнению заместителя прокурора Алтайского края, администрация могла предоставить участок для жилищного строительства только по результатам торгов, которые не были проведены.

Заявитель указывает, что положения статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьёй 4 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат запрет на предоставление с 01.10.2005 земельных участков в собственность или в аренду для нужд жилищного строительства без проведения торгов.

В отзывах на кассационную жалобу администрация города Барнаула, ЗАО "ДСК" и МУП "Барнаулкапстрой", ссылаясь на несостоятельность ее доводов, просят оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Прокурор в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда, и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Представители МУП "Барнаулкапстрой" и ЗАО "ДСК" в заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела видно, что 02.12.2004 МУП "Барнаулкапстрой" обратилось в администрацию города Барнаула и Комитет по архитектуре и развитию города Барнаула с заявлением о выделении земельного участка для строительства жилого дома.

Между администрацией города Барнаула и МУП "Барнаулкапстрой" 29.12.2004 заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по улице Антона Петрова, 236 в городе Барнауле.

Комитетом по архитектуре и развитию города Барнаула был оформлен акт от 17.01.2005 N 13 о выборе земельного участка для строительства жилого дома.

Между ЗАО "ДСК" (инвестор) и МУП "Барнаулкапстрой" (застройщик) 25.03.2005 был заключен договор N 08 об инвестировании проектно-изыскательских работ и подготовки площадки под строительство жилых домов N 7, 8 в квартале 1072 города Барнаула.

Постановлением администрации города Барнаула от 17.11.2006 N 3212 было предварительно согласовано МУП "Барнаулкапстрой" место размещения четырнадцатиэтажного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой, на земельном участке примерной площадью 0,1 гектара, по улице А. Петрова, 236 (по генплану квартал 1072 строение N 7); утвержден акт о выборе земельного участка для строительства от 17.01.2005 N 13; Комитету по архитектуре и развитию города Барнаула предписано по заявлению заказчика выдать градостроительный план земельного участка.

На основании постановления администрации города Барнаула от 26.12.2006 N 3615 "О предоставлении земельного участка", 09.02.2007 между администрацией города Барнаула (арендодатель) и МУП "Барнаулкапстрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 13182, из категории земель населенных пунктов площадью 0, 1479 гектара или 1 479, 0 квадратных метров, расположенного по адресу: город Барнаул, улица А. Петрова, 236, сроком на 5 лет, под строительство четырнадцатиэтажного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой.

Постановлением администрации города Барнаула от 13.04.2007 N 1002 на срок три года был утвержден градостроительный план земельного участка площадью 0, 1479 гектара для размещения указанного жилого дома.

Считая, что договор аренды земельного участка от 09.02.2007 N 13182 администрацией города Барнаула, в нарушение требований земельного законодательства, был заключен без проведения аукциона, заместитель прокурора Алтайского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований МУП "Барнаулкапстрой" указало, что правоотношения, предшествующие заключению договора аренды земельного участка между ответчиками возникли с момента подачи МУП "Барнаулкапстрой" 02.12.2004 заявления о выборе земельного участка для строительства жилого дома, то есть до введения в действие с 01.10.2005 изменений в Земельный кодекс Российской Федерации. В данном случае установленная Земельным кодексом Российской Федерации обязательность проведения аукциона, предшествующая заключению договора аренды земельного участка отсутствовала. Акт N 13 о выборе земельного участка для строительства получен 17.01.2005. Изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты вступили в силу с 23.12.2006 без распространения их положений к отношениям, возникшим до введения в действие изменений (обратная сила), и, следовательно, не предусматривали отмены актов о предварительном согласовании и предоставлении земельных участков, принятых до 23.12.2006.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении иска, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды земельного участка от 09.02.2007 N 13182 недействительным. Исходили из того, что выбранный администрацией города Барнаула способ предоставления земельного участка под жилищное строительство с предварительным согласованием места размещения объекта не противоречит нормам статей 30, 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судебных инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Судами неправильно применены нормы материального права.

Согласно пункту 2 статьи 16 и статье 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в законную силу с 01.10.2005.

Пунктами 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Материалами дела установлено, что спорный земельный участок был предварительно согласован МУП "Барнаулкапстрой" Постановлением администрации города Барнаула от 17.11.2006 N 3212 "О предварительном согласовании МУП "Барнаулкапстрой" города Барнаула места размещения четырнадцатиэтажного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой и примерных размеров намечаемой к отводу площади участка по улице Антона Петрова, 236 (по генплану квартал 1072 строение N 7)".

В связи с тем, что указанное постановление было принято после 01.10.2005, земельный участок мог быть предоставлен только на аукционе в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Требование закона о проведении аукциона в данном случае выполнено не было.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома от 17.01.2005 N 13, оформленный Комитетом по архитектуре и развитию города Барнаула, не может являться решением о предварительном согласовании места размещения объекта в связи с тем, что статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с вышеуказанными нормами материального права, уполномоченным органом местного самоуправления по предоставлению земельных участков является администрация города Барнаула, которая в рамках своей компетенции уполномочена издавать соответствующие акты.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что указанные обстоятельства, в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются основанием для отмены решения от 03.04.2008 Арбитражного суда Алтайского края и постановления от 18.06.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-12272/07-11 и принятия нового решения об удовлетворении исковых требований.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу иска в размере 2 000 рублей, за подачу апелляционной жалобы в размере 1 000 рублей, за подачу кассационной жалобы в размере 1 000 рублей, на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета.

В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражному суду Алтайского края следует выдать исполнительные листы.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 03.04.2008 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 18.06.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-12272/07-11 отменить.

Принять новое решение.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 09.02.2007 N 13182, заключенный между администрацией города Барнаула и муниципальным унитарным предприятием "Барнаулкапстрой".

Взыскать с администрации города Барнаула в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Барнаулкапстрой" в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины.

Арбитражному суду Алтайского края выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.