Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 октября 2008 г. N Ф04-6048/2008(12910-А46-28)(12913-А46-28) Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд исходил из того, что нарушение обществом условий договора, выразившихся в предоставлении арендованных нежилых помещений в пользу третьих лиц, на момент рассмотрения спора отсутствовало (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 30 октября 2008 г. N Ф04-6048/2008(12910-А46-28)(12913-А46-28)
(извлечение)

Департамент имущественных отношений администрации города Омска обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Омскстроймонтаж-97" (далее - ООО "Омскстроймонтаж-97") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.06.2000 N 14181/6т (дело N А46-14058/2007).

ООО "Омскстроймонтаж-97" обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска, обществу с ограниченной ответственностью "Искра" (далее - ООО "Искра"), администрации города Омска об обязании ответчиков не чинить препятствий по владению и пользованию нежилым помещением, расположенным по адресу: город Омск, улица Ипподромная, 2/1, общей площадью 539,0 квадратных метров, путем вселения истца в указанные нежилые помещения (дело N А46-1113/2007).

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.01.2008 по ходатайству Департамента имущественных отношений администрации города Омска в соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела N А46-14058/2007 и N А46-1113/2007 объединены в одно производство, делу присвоен N А46-14058/2007.

Решением от 21.02.2008 Арбитражного суда Омской области расторгнут договор аренды нежилого помещения от 27.06.2000 N 14181/6т, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Омска и ООО "Омскстроймонтаж-97". В удовлетворении исковых требований ООО "Омскстроймонтаж-97" о вселении и в удовлетворении исковых требований ООО "Омскстроймонтаж-97" к администрации города Омска отказано.

Постановлением от 03.06.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 21.02.2008 в части удовлетворения исковых требований Департамента имущественных отношений администрации города Омска отменено. В иске Департамента имущественных отношений администрации города Омска о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.06.2000 N 14181/6т отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент имущественных отношений администрации города Омска просит постановление от 03.06.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить в части отказа ему в удовлетворении исковых требований, в связи с нарушением судом норм материального права и оставить в силе решение от 21.02.2008 Арбитражного суда Омской области.

Заявитель считает основанием к расторжению договора нарушение арендатором его условий в части сдачи нежилых помещений в субаренду без согласия арендодателя.

В кассационной жалобе ООО "Омскстроймонтаж-97" просит обжалуемые судебные акты отменить и вынести новое решение об удовлетворении его исковых требований.

Заявитель указывает на несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу истца ООО "Искра" указало, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, решение суда просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Из материалов дела следует, что по договору аренды нежилого помещения от 27.06.2000 N 14181/6т (далее - договор) Департамент недвижимости администрации города Омска предоставил ООО "Омскстроймонтаж-97" в аренду нежилое помещение (строение), общей площадью 539,00 квадратных метров, расположенное по адресу: город Омск, улица Ипподромная 2/1, для использования под административное, производственное.

Согласно пункту 1.2 договора срок его действия сторонами определен с 27.06.2000 по 26.06.2010.

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора арендатор обязался не сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя (в том числе при ликвидации и реорганизации), а также не передавать (не предоставлять) без письменного разрешения арендодателя права пользования на арендуемые помещения по другим договорам.

Помещения переданы ООО "Омскстроймонтаж-97" по акту от 27.06.2000.

Государственная регистрация договора произведена Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2000.

Ссылаясь на нарушение ООО "Омскстроймонтаж-97" положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий пункта 2.2.9 договора, выявленное при проверке объекта нежилого фонда по адресу: город Омск, улица Ипподромная, 2/1, Департамент имущественных отношений администрации города Омска обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

В обоснование иска Департамент имущественных отношений администрации города Омска указал на предоставление ООО "Омскстроймонтаж-97" арендуемых помещений без его согласия в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "Литограф" (далее - ООО "Литограф") по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2003 N 21245 и дачу согласия на их передачу К.А.А. по договору субаренды нежилого помещения от 01.07.2003.

ООО "Омскстроймонтаж-97" обратилось в арбитражный суд с иском в порядке статей 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования Департамента имущественных отношений администрации города Омска, исходил из положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий пункта 2.2.9 договора. Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Омскстроймонтаж-97", суд исходил из отсутствия оснований для вселения общества в спорные помещения.

Апелляционный суд, отменяя решение в части расторжения договора, исходил из того, что нарушение ООО "Омскстроймонтаж-97" условий договора, выразившихся в предоставлении арендованных нежилых помещений в пользование третьим лицам, на момент рассмотрения спора отсутствовало.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя.

Положениями пункта 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2.1 договора предусмотрено, что основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя может послужить пользование арендатором арендуемым нежилым помещением (строением) с нарушением условий договора или назначения нежилого помещения (строения) либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Апелляционный суд правильно указал, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства, что отражено и в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Департамент имущественных отношений администрации города Омска в подтверждение соблюдения требований части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации сослался на письмо от 06.02.2004 N 04/2105, в котором предложил ООО "Омскстроймонтаж-97" устранить нарушения договора аренды, выразившиеся в пользовании помещениями третьими лицами, в срок до 16.02.2004.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Апелляционный суд правомерно указал, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, что отражено и в пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Департамент имущественных отношений администрации города Омска представил копию письма от 15.10.2007 N 04/39580, содержащего предложение о расторжении договора.

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие получение письма ООО "Омскстроймонтаж-97".

При таких обстоятельствах апелляционным судом сделан обоснованный вывод о том, что предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора Департаментом имущественных отношений администрации города Омска был соблюден.

Между тем апелляционный суд правомерно указал, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела видно, что на момент рассмотрения спора судом, ООО "Литограф" и К.А.А. помещения по адресу: город Омск, улица Ипподромная, 2/1 на основании договора аренды от 01.07.2003 и договора субаренды от 01.07.2003 не занимали.

Апелляционный суд установил, что 03.03.2004 нежилые здания, расположенные по адресу: город Омск, улица Ипподромная, 2/1, были переданы муниципальным образованием город Омск в доверительное управление ООО "Искра" по договору доверительного управления имуществом N 83.

Впоследствии ООО "Искра" по договору аренды от 01.08.2007 передало здания, расположенные по адресу: город Омск, улица Ипподромная, 2/1, в аренду Омской областной общественной организации "Интеграция" на срок с 01.08.2007 по 01.07.2008 (акт приема-передачи имущества от 01.08.2007).

Омская областная общественная организация "Интеграция" в свою очередь предоставила помещение площадью 36 квадратных метров, находящееся в нежилом здании по адресу: город Омск, улица Ипподромная, 2/1, в безвозмездное пользование на срок с 10.09.2007 по 01.07.2008 Омскому областному отделению политической партии "Коммунистическая партия Российской Федерации" по договору от 10.09.2007 N 14.

В связи с этим апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что оснований для расторжения договора не имеется.

Решение суда в части отказа в удовлетворении иска ООО "Омскстроймонтаж-97" о вселении апелляционным судом обоснованно оставлено без изменения.

Требование ООО "Омскстроймонтаж-97" предъявлено в порядке статей 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации к ООО "Искра", администрации города Омска и Департаменту имущественных отношений администрации города Омска.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права, предусмотренные статьями 301-304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Апелляционный суд правильно указал, что поскольку предъявление настоящего иска ООО "Омскстроймонтаж-97" обусловлено лишением его владения арендуемыми нежилыми помещениями, при рассмотрении требования о защите прав арендатора следует руководствоваться правилами статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом их толкования, содержащегося в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", требование о защите владения может быть предъявлено лицу, у которого имущество фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Судом установлено, что спорные нежилые помещения находятся во владении и пользовании Омской областной общественной организации "Интеграция" на основании договора аренды от 01.08.2007 и Омского областного отделения политической партии "Коммунистическая партия Российской Федерации" на основании договора передачи в безвозмездное пользование нежилого помещения от 10.09.2007. Материально-правовые требования о защите прав арендатора к указанным лицам ООО "Омскстроймонтаж-97" не предъявило, о привлечении данных лиц к участию в деле в качестве ответчиков - не ходатайствовало.

Действительность сделок, на основании которых Омская областная общественная организация "Интеграция" и Омское областное отделение политической партии "Коммунистическая партия Российской Федерации" занимают нежилые помещения по адресу: город Омск, улица Ипподромная, 2/1, ООО "Омскстроймонтаж-97" не оспорило.

На основании изложенного апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что при указанных обстоятельствах иск ООО "Омскстроймонтаж-97" не подлежит удовлетворению.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии постановления апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для его отмены отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные и направленные на переоценку обстоятельств, установленных апелляционным судом.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 03.06.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-14058/2007 оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента имущественных отношений администрации города Омска и общества с ограниченной ответственностью "Омскстроймонтаж-97" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.