Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 ноября 2008 г. N Ф04-6990/2008(15895-А03-31) Отказывая в признании недействительным постановления о привлечении к административной ответственности, суд указал, что общество осуществляет привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома, не являясь застройщиком в соответствии с требованиями законодательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 13 ноября 2008 г. N Ф04-6990/2008(15895-А03-31)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Индустриальное" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства Алтайского края (далее - Инспекция) от 24.04.2008 N 20-ДС.

Решением арбитражного суда от 27.05.2008, оставленным без изменения постановлением от 28.07.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и неправильную оценку обстоятельств дела, просит отменить принятые по делу судебные акты и вынести новое решение об удовлетворении заявления о признании постановления Инспекции незаконным.

По мнению заявителя жалобы, все действия, совершенные ИП Б. (через своего представителя - Общество), являются абсолютно законными, заключение предварительного договора не противоречит действующему законодательству, а полностью соответствует положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебные инстанции не приняли во внимание, что к спорным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; что денежные средства И. получил ИП Б., он же принял на себя обязательства перед И. по предоставлению последней права на получение в собственность жилого помещения.

В отзыве на кассационную жалобу Инспекция, опровергая доводы жалобы, считает, что арбитражным судом дана правильная правовая оценка имеющимся в деле доказательствам и сделаны обоснованные выводы. Просит оставить решение суда и постановление арбитражного апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, изучив доводы кассационной жалобы, отзыв на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, Инспекцией проведена проверка Общества по вопросу использования привлеченных денежных средств для строительства 12-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями на земельном участке по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Димитрова, 67а, о чем составлен акт от 29.02.2008 N 35-ДС.

В результате проверки установлено, что Общество в нарушение требований частей 1, 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" осуществляет привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома.

По данному факту 17.03.2008 Инспекцией составлен протокол об административном правонарушении N 20-ДС, и 24.04.2008 вынесено постановление N 20-ДС о привлечении Общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 400 000 руб.

Общество, не согласившись с указанным постановлением Инспекции, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды обеих инстанций, исследовав имеющиеся в деле доказательства и дав им в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую правовую оценку, отказывая в удовлетворении требований заявителя, приняли законные и обоснованные судебные акты. Кассационная инстанция поддерживает выводы судов, в связи с чем отклоняет доводы кассационной жалобы, при этом исходит из следующего.

Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) данный закон регулирует отношения, в том числе связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов.

Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ).

Согласно статье 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу требований части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд, исследовав в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, установил, что между ИП Б. и Обществом 07.02.2006 был заключен агентский договор, предметом которого является оказание ИП Б. содействия в реализации жилых и нежилых помещений в строящемся 12-этажном жилом доме с офисными помещениями, расположенном в г. Барнауле по ул. Димитрова, 67а, путем поиска и подбора участников долевого строительства жилого дома и оформления всех необходимых документов для передачи им прав на реализуемые помещения.

Согласно пункту 2.2 указанного договора Общество приняло на себя обязательства, в частности, в интересах ИП Б. заключить с застройщиком предварительный договор на строительство жилого дома по ул. Димитрова, 67а; проводить рекламную кампанию в целях привлечения участников долевого строительства жилого дома; заключить с привлеченными Обществом участниками долевого строительства жилого дома от имени ИП Б. по согласованной с ним цене договоры уступки прав требований по договорам, заключенным ИП Б. с застройщиком; вести учет денежных средств, поступающих от привлеченных Обществом участников долевого строительства жилого дома на счет ИП Б. для оплаты ими по заключенным договорам.

Предварительным договором от 26.05.2006 N 59п-06 МУП "Барнаулкапстрой" (застройщик) и ИП Б. (дольщик) установили существенные условия основного договора, согласно которому застройщик обязуется построить с привлечением иных лиц 12-этажный жилой дом со встроенными офисными помещениями, расположенный в г. Барнауле по адресу: ул. Димитрова, 67а, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего подъезда дома передать дольщику в этом доме 10 квартир: NN 1, 2, 7, 8, 10, 12, 14, 19, 24, 25.

Обществом в лице исполнительного директора Р. от имени ИП Б. (сторона-1) и гражданкой И. (сторона-2) 22.08.2007 был заключен предварительный договор N 22п о заключении договора уступки прав требований. Предметом данного договора является намерение сторон заключить в будущем договор уступки прав требований к застройщику - МУП "Барнаулкапстрой" г. Барнаула (должник) в части двухкомнатной квартиры N 24 в строящемся жилом доме, расположенном в г. Барнауле по адресу: ул. Димитрова, 67а, после заключения между стороной-1 и должником договора участия в долевом строительстве вышеуказанного жилого дома во исполнение Предварительного договора от 26.05.2006 N 59п-06.

В соответствии с пунктом 5 предварительного договора от 22.08.2007 N 22п в доказательство заключения договора уступки прав требований и в обеспечение его выполнения сторона-2 уплачивает стороне-1 денежные средства в размере стоимости квартиры в 2 этапа. Так, согласно 1 этапу - в срок до 01.10.2008 производится оплата предварительной стоимости квартиры в сумме 2 645 100 руб., а согласно 2 этапу - в срок до 01.11.2008 производится окончательный расчет за неоплаченные квадратные метры по стоимости 1 кв.м. на момент оплаты.

Проанализировав предварительный договор от 22.08.2007 N 22п, заключенный между Обществом от имени ИП Б. и гражданкой И., суды пришли к выводу о том, что он предусматривает привлечение денежных средств гражданки И. для возникновения в будущем у нее права собственности на квартиру N 24 в строящемся жилом доме по ул. Димитрова, 67а.

При этом суды указали на то, что материалы дела не содержат доказательств того, что ИП Б. и Общество являются застройщиками, отвечающими требованиям, установленным статьями 2, 3 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, привлечение денежных средств, как установлено арбитражными судами, произведено Обществом не на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, а в соответствии с предварительным договором о заключении договора уступки прав требований.

Данный способ привлечения денежных средств, как обоснованно указал арбитражный апелляционный суд, в силу требований части 2 статьи 1 и статьи 3 Закона N 214-ФЗ не допускается.

Оценив фактические обстоятельства дела и представленные доказательства (квитанцию к приходному кассовому ордеру от 03.10.2007 N 108, платежное поручение от 10.09.2007 N 975562, мемориальные ордера от 25.10.2007 N 702, от 22.11.2007 N 702, от 18.12.2007 N 501, от 30.01.2008 N 700 о перечислении И. денежных средств на расчетные счета Общества в счет оплаты по предварительному договору о заключении договора уступки прав требований от 22.08.2007 N 22п), а также, оценив правовую природу предварительного договора от 22.08.2007 N 22п, суды установили факт привлечения Обществом непосредственно на свои счета и в кассу денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома.

Данные обстоятельства заявителем жалобы не опровергнуты.

При указанных обстоятельствах обоснованным является вывод арбитражных судов о наличии в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Доводы заявителя жалобы фактически направлены на переоценку выводов судов относительно обстоятельств по данному делу, которым суды дали надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

При изложенных обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

При подаче кассационной жалобы финансовым директором Б.Л.В. за Общество ошибочно уплачена государственная пошлина в размере 1 000 рублей, тогда как в соответствии с частью 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба на решение по делу об административном правонарушении государственной пошлиной не облагается, в связи с чем госпошлина в размере 1000 рублей подлежит возврату.

Руководствуясь статьей 104, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 27.05.2008 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 28.07.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-4753/2008-10 (07АП-3915/08) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить финансовому директору общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Индустриальное" Б.Л.В. из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 000 (одну тысячу) рублей, перечисленную по квитанции от 23.09.2008 N 50.

Выдать справку.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.