Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 ноября 2008 г. N Ф04-6952/2008(15835-А70-8) Удовлетворяя иск о взыскании задолженности по арендным платежам, суд исходил из того, что арендатором нарушен установленный договором аренды трехмесячный срок о предстоящем досрочном освобождении помещения, освобождение арендуемого помещения не является фактом, свидетельствующим о расторжении договора аренды и прекращении обязанности ответчика по уплате арендных платежей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 20 ноября 2008 г. N Ф04-6952/2008(15835-А70-8)
(извлечение)

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "ДЮК" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к предпринимателю Д.Л.Ф. о взыскании задолженности по арендной плате за январь 2008 года в размере 706800 руб. и пени за просрочку платежа в размере 39580 руб. В обоснование заявленных требований истец ссылался на условия договора аренды N 01/07 от 29.05.2007 и статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на исковое заявление предприниматель Д.Л.Ф. против заявленных требований возражала, указывая, что, проживая в г. Омске, она по договору N 01/07 от 29.05.2007 арендовала в городе Тюмени у ЗАО "ДЮК" нежилые помещения общей площадью 1187 кв.м. по ул. Мельникайте, 134, но, в связи с принятием решения прекратить свою предпринимательскую деятельность в городе Тюмени, она на основании п. 5.2.2 договора аренды 30.10.2007 направила арендодателю письмо о досрочном расторжении договора с 28.12.2007. Однако истец не был заинтересован в прекращении арендных отношений и выразил свое согласие расторгнуть договор аренды только с 31.01.2008, уклонившись при этом от подписания акта о возврате арендодателю арендуемого ответчицей имущества и вынудив ее подписать соглашение о досрочном расторжении договора с 31.01.2008. Фактически арендуемые ответчицей помещения ею освобождены в декабре 2007 г., о чем с участием представителя третьего лица (директора ОП "Сова") и свидетелей В. и Д. подписан передаточный акт, генеральный директор ЗАО "ДЮК" от подписи этого акта отказался.

В связи с этим ответчица полагала, что оснований для взыскания с нее арендной платы за январь 2008 г. не имеется, поскольку она освободила арендуемые помещения в декабре 2007 г. и в январе ими не пользовалась.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.05.2008 (судья К.А.Н.) арбитражный суд первой инстанции взыскал с ответчицы в пользу истца 706800 руб. задолженности по арендной плате и 10000 руб. пени за просрочку платежа, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008 (судьи С.Т.П., З.О.В., Ш.Н.А.) решение изменено. Апелляционный суд на основании заявления истца об отказе от части исковых требований прекратил производство по делу о взыскании пени и в остальной части решение оставил без изменения.

В настоящей кассационной жалобе предприниматель Д.Л.Ф. оспаривает законность принятых по делу решений, предлагает решение первой инстанции арбитражного суда и постановление апелляционного суда в части взыскания задолженности по арендной плате отменить и в иске о взыскании данной суммы отказать.

Ответчица полагает, что при вынесении обжалуемых судебных решений судами неправильно применены нормы материального права (ст. 431 ГК РФ) и условия договора аренды N 01/07.

Принявший участие в судебном заседании представитель истца против доводов кассационной жалобы ответчика выразил несогласие, оспариваемые ответчиком решения считал законными и мотивированными, в удовлетворении жалобы просил отказать. На обозрение суду кассационной инстанции представил подлинные экземпляры договора аренды N 01/07 с отметкой УФРС о государственной регистрации и соглашения о досрочном расторжении этого договора с такой же регистрацией.

Законность состоявшихся по делу и обжалуемых ответчиком решений проверена Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции у Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа не имеется, исходя из следующего.

Обратившись с настоящим иском о взыскании арендной платы за январь 2008 года, истец ссылался на те обстоятельства, что по заключенному между ЗАО "ДЮК" (арендодатель) с предпринимателем Д.Л.Ф. (арендатор) 29.05.2007 договору аренды N 01/07 арендатор нарушил установленный названным договором срок (3 месяца) для извещения арендодателя о досрочном расторжении арендных отношений. В связи с этим полагал, что у арендатора не прекратилась его обязанность нести сохранность за арендуемое имущество до тех пор, пока стороны не произведут государственную регистрацию соглашения о досрочном расторжении договора аренды, а, следовательно, за арендатором сохранилась и обязанность по уплате арендных платежей.

Арендатор же, напротив, полагал, что с момента освобождения арендуемого помещения его обязанность по внесению арендных платежей прекратилась.

Рассматривая возникший между сторонами спор, арбитражные суды согласились с доводами истца (арендодателя), посчитав, что условиями договора аренды N 01/07 не предусмотрено право арендатора на одностороннее расторжение сделки по аренде и, кроме того, подписав соглашение о расторжении договора аренды с 31.01.2008, ответчик, тем самым, подтвердил свою обязанность оплачивать арендные платежи до этого срока (31.12.2008 г.)

Выводы арбитражных судов по сроку прекращения арендных отношений суд кассационной инстанции считает правильными.

Совокупность пунктов 2.2.7 и 5.2.2 договора аренды позволяет сделать вывод о праве арендатора досрочно прекратить арендные отношения в случае прекращения им предпринимательской деятельности, но с соблюдением определенных условий и законов. В частности, пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается односторонний отказ от договора в случае, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Если стороны не достигли согласия по этому вопросу, то по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом.

Из материалов дела видно, что между истцом (арендодатель) и ответчицей (арендатор) согласие о досрочном расторжении договора с декабря 2007 г. не достигнуто, но имеется соглашение о расторжении договора аренды в более поздний срок (31.01.2008).

Из представленной сторонами переписки, касающейся спорного вопроса, видно, что письмами N 35 от 30.10. 2007 и N 40 от11.12.2007 предприниматель Д.Л.Ф. поставила ЗАО "ДЮК" в известность о прекращении ею предпринимательской деятельности на территории города Тюмени и в связи с этим о досрочном расторжении договора с 28.12.2007. В ответ на письмо N 40 арендодатель (истец) отказался расторгнуть договор аренды в предложенный арендатором (ответчик) срок по тем основаниям, что арендатором нарушен установленный договором аренды 3-х месячный срок о предстоящем досрочном освобождении помещения и полагал, что освобождение арендуемого помещения не является фактом, свидетельствующим о расторжении договора аренды. Полагал, что заключенный сторонами договор аренды можно считать расторгнутым только после того, как арендодатель произведет государственную регистрацию соглашения участников арендных отношений о досрочном расторжении арендной сделки.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества N 01/07 заключался сторонами сроком на 5 лет, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 названного Кодекса. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (см. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

То обстоятельство, что ответчица подписала соглашение о досрочном расторжении договора аренды N 01/07 с 31.01.2008, которое подлежало государственной регистрации в УФРС, не освобождало ее от обязанности арендатора и обязанности вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано.

Выводы арбитражных судов о сроке, с которого договор аренды недвижимого имущества следует считать расторгнутым, суд кассационной инстанции считает правильными и мотивированными, а решение арбитражного суда об обязанности арендатора оплатить арендодателю аренные платежи за январь 2008 г. - правильным.

Что касается доводов кассатора, то они ошибочны, неоднократно повторяются в отзыве на исковое заявление и апелляционной жалобе и арбитражными судами правильно оценены.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.05.2008 в части взыскания суммы 706800 руб. и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008 по делу А70-1230/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.