Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 ноября 2008 г. N Ф04-7055/2008(16017-А03-11) При новом рассмотрении дела по иску об изменении условий договора аренды суду необходимо установить, противоречит ли расторжение договора общественным интересам либо повлечет ли расторжение договора для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, проверить закрепление за правопредшественником ответчика спорного недвижимого имущества на праве оперативного управления, а также наличие права на заключение договора аренды имущества, переданного ему собственником имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 25 ноября 2008 г. N Ф04-7055/2008(16017-А03-11)
(извлечение)

Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное управление) и краевое государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Алтайский государственный музыкальный колледж" (далее - Колледж) обратились в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зебра-Клуб" (далее - ООО "Зебра-Клуб", ответчик) об изменении условий договора аренды от 28.02.2005 N А05У-011.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцы уточнили исковые требования и просили внести изменения и дополнения в договор аренды от 28.02.2005 N А05У-011 в редакции, предложенной истцами.

Исковые требования основаны на статьях 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что необходимость внесения изменений и дополнений в спорный договор аренды возникла в связи с существенными изменениями обстоятельств, выразившимися в принятии новых нормативных правовых актов Алтайского края. Истцы предложили внести изменения в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения к нему.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.04.2008 исковые требования удовлетворены частично: изменения внесены во вводную часть договора; в раздел II договора аренды в части замены слова "Арендодатель" на слово "Балансодержатель"; глава 2.1 договора дополнена пунктами 2.1.5 и 2.1.6; пункты 3.1, 3.3 договора изложены в новой редакции; пункты 2.2.8 и 2.2.9 из договора исключены.

Кроме того, в решении Арбитражного суда Алтайского края от 24.04.2008 установлено, что дополнительное соглашение, содержащее изменения и дополнения в договор аренды, вступает в силу с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Алтайского края от 24.04.2008 по делу N А03-14128/07-41.

ООО "Зебра-Клуб", не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 в решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.04.2008 внесены следующие изменения: в удовлетворении исковых требований в части внесения изменений в пункты 3.1 и 3.2 договора аренды и в части исключения из договора пунктов 2.2.8 и 2.2.9 отказать, в остальной части решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.04.2008 оставить без изменений.

Не согласившись с постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008, Главное управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Свои требования заявитель кассационной жалобы мотивирует тем, что при принятии постановления арбитражным апелляционным судом допущено неправильное применение норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на следующие обстоятельства: Главное управление как уполномоченный орган исполнительной власти по управлению и распоряжению объектами права собственности Алтайского края было уведомлено о заключении спорного договора уже после его подписания сторонами, поэтому арбитражный апелляционный суд сделал необоснованный вывод о согласовании его условий с Главным управлением условий договора.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает на существенное изменение обстоятельств, выразившееся в принятии постановления администрации Алтайского края от 10.11.2006 N 458 "О порядке расчета арендной платы при сдаче в аренду объектов права собственности Алтайского края", которым предусмотрено, что по договорам аренды, заключенным до вступления в силу указанного постановления администрации Алтайского края от 10.11.2006, размер арендной платы определяется в соответствии с заключением независимого оценщика о рыночной величине арендной платы. Не поступление арендной платы за 2007 год в сумме 914316,58 руб. (при условии ее расчета в соответствии с размером, определенным независимым оценщиком) является таким ущербом, что истцы лишаются в значительной степени того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора аренды.

По мнению заявителя кассационной жалобы, обжалуемым судебным актом необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в пункт 3.1 договора в части изменения условия о сроках внесения арендной платы и банковских реквизитов перечисления арендных платежей; судом не аргументирован отказ в исключении из текста договора пункта 2.2.8 и 2.2.9.

Также заявителем кассационной жалобы указывается, что арбитражным апелляционным судом в качестве условия договора оставлено условие об изменении размера арендной платы с согласия ООО "Зебра-Клуб", не смотря на недобросовестные действия ответчика, направленные на причинение вреда другому лицу.

Участвующие в деле лица о времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит, что при вынесении судебных актов по настоящему делу арбитражный суд не выяснил обстоятельства, имеющие значение по делу.

Как следует из материалов дела, государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Барнаульское государственное музыкальное училище" (правопредшественник Колледжа) заключило договор аренды с ООО "Зебра-Клуб" от 28.02.2005 N А05У-011 сроком с 01.03.2005 по 31.12.2010.

Объектом договора аренды является недвижимое имущество, находящееся в краевой собственности - часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Песчаная, 84, общей площадью 676,1 кв.м, вестибюль концертного зала в здании музыкального училища.

Помещение было передано ответчику в пользование по акту от 01.03.2005.

Договор аренды был зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю 18.03.2005.

Арендодателем от имени собственника имущества по спорному договору аренды выступает государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Барнаульское государственное музыкальное училище".

Пункт 2.2.8 договора аренды предусматривает, что в случае произведения арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимого без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения действия договора.

Пунктом 2.2.9 договора аренды предусмотрено, что на период ремонта арендуемого помещения арендная плата не начисляется.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы в соответствии с расчетом (приложением N 1 к договору аренды) является неотъемлемой частью договора. Арендная плата перечисляется арендатором платежным поручением в краевой бюджет ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца. Код бюджетной классификации 166 1 11 05032 02 0000 120; банк получателя - ГРКЦ ГУ банка россии по Алтайскому краю г.Барнаул; БИК банка получателя - 2221017172; КПП получателя - 222101001; ОКАТО - 01401363000; получатель УФК МФ РФ по Алтайскому краю (краевой комитет по имуществу). Кроме того, арендатор в платежном поручении на перечисление средств в поле "назначение платежа" обязательно указывает номер договора аренды, в соответствии с которым перечисляется арендная плата, период, за который производится оплата, и наименование балансодержателя. Отдельно от суммы арендной платы арендатор самостоятельно исчисляет и перечисляет НДС органам Федерального казначейства, по ставкам в соответствии с налоговым законодательством, отдельным поручением на другой балансовый счет. Копии платежных поручений со штампом банка, подтверждающих перечисление в бюджет сумм арендной платы, представляются арендодателю не позднее 13-го числа, следующего за прошедшим месяцем.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем с согласия арендатора при изменении ставок арендной платы либо с изменением установленной базовой величины строительства 1-го квадратного метра в г. Барнауле, или изменением любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы.

Пункт 4.1 договора аренды предусматривает, что за несвоевременную уплату арендных платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,03% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.1 договора аренды изменение условий договора допускается по соглашению сторон.

Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением N 1 к договору аренды, размер арендной платы в месяц составляет 89 542,13 руб. без НДС; 105659,71 руб. с НДС.

В связи с принятием Закона Алтайского края от 14.09.2006 N 98-ЗС "О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Алтайского края" Главное управление обратилось к ООО "Зебра-Клуб" с предложением о заключении дополнительного соглашения к спорному договору аренды, предусматривающего, в числе прочих, изменение содержания пунктов 2.2.8, 2.2.9, 3.1 и 3.3 договора аренды с 01.04.2007 (с даты направления ответчику первоначального предложения Главного управления о внесении изменений в договор аренды).

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, а именно:

"1. Вступительную часть договора изложить в следующей редакции: "Главное управление имущественных отношений Алтайского края в лице начальника Главного управления Н., действующего на основании Положения о Главном управлении, именуемое в дальнейшем "Арендодатель" и Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Барнаульское государственное музыкальное училище" в лице директора Г., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Балансодержатель" с одной стороны, Общество с ограниченной ответственностью "Зебра - Клуб" в лице директора С., действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны".

2. В разделе II. Обязанности сторон слово "Арендодатель" заменить словом "Балансодержатель";

3. Главу 2.1 договора, предусматривающую обязанности Балансодержателя, дополнить пунктами 2.1.5 и 2.1.6, содержащими следующие условия:

2.1.5. Ежемесячно предоставлять Арендодателю информацию, подтверждающую факт оплаты Арендатором суммы арендной платы

2.1.6. В случае неоплаты или несвоевременной оплаты Арендатором суммы арендной платы принимать меры по устранению образовавшейся задолженности;

4. Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Приложение N 1 (расчет арендной платы) принять в новой редакции: "Арендная плата перечисляется Арендатором платежным поручением в краевой бюджет ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца. Код бюджетной классификации - 166 1 11 05032 02 0000 120; банк получателя - ГРКЦ ГУ Банка России по Алтайскому кр. г. Барнаул; БИК банка получателя 040173001; счет получателя - 40101810100000010001; ИНН получателя - 2221017172; КПП получателя - 222401001; ОКАТО - 01401000000; получатель УФК по Алтайскому краю (Главное управление имущественных отношений Алтайского края). В платежном поручении на перечисление средств в поле "назначение платежа" указывается период, за который производится оплата, номер договора, в соответствии с которым перечисляется арендная плата, наименование Балансодержателя.

Отдельно от суммы арендной платы Арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет НДС, по ставкам, установленным в соответствии с налоговым законодательством Российской Федерации, органам федерального казначейства отдельным поручением на другой балансовый счет.

5. Пункт 3.3 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется Арендодателем при изменении порядка расчета арендной платы или базовой величины стоимости строительства 1-го квадратного метра в г. Барнауле, установленных уполномоченным органом государственной власти Алтайского края.

6. Настоящее дополнительное соглашение составлено в четырех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны и один - для Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

7. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-14128/07-41.".

Кроме того, в решении Арбитражного суда Алтайского края от 24.04.2008 по делу N А03-14128/07-41 указано, что пункты 2.2.8 и 2.2.9 из договора аренды исключаются.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.04.2008 изменено в части - отклонены предлагаемые истцами изменения пунктов 3.1 и 3.3 и исключение пунктов 2.2.8 и 2.2.9 договора аренды.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок изменения или расторжения уже заключенного договора, включающий в себя принятие мер к урегулированию спорных правоотношений в досудебном порядке.

В случае недостижения между сторонами соглашения об изменении или расторжении договора вопрос решается в судебном порядке, при этом основанием изменения условий или расторжения договора служит совокупность четырех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом предпочтение отдается именно расторжению договора в судебном порядке.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (в соответствии с пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. В других случаях изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств не допускается.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Следовательно истцам при заявлении иска об изменении условий договора необходимо было доказать, что расторжение спорного договора аренды, заключенного на условиях, предложенных правопредшественником Колледжа, противоречит общественным интересам либо влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Однако истцами не обосновано наличие таких существенно изменившихся обстоятельств по совокупности предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации условий, которые бы могли служить основанием для внесения изменений в спорный договор аренды в порядке пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из принятых по делу судебных актов не усматривается, что судами исследовался вопрос о том, имеются ли правовые основания для изменения договора аренды в судебном порядке в контексте положений пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть, противоречит ли расторжение договора общественным интересам либо повлечет ли расторжение договора для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статьями 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены полномочия лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления, в частности, ограничения по распоряжению указанным имуществом.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьями 124 и 125 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственника от имени субъекта Российской Федерации осуществляют органы государственной власти субъекта Российской Федерации в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно пунктам 1, 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" от 10.07.1992 N 3266-I за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (землю, здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника). Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. (п. 11 в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

Суд не проверил закрепление за правопредшественником Колледжа спорного недвижимого имущества на праве оперативного управления, а также наличия права на заключение договора аренды имущества, переданного ему собственником имущества.

Суд не учел положения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых возможно изменение договора между сторонами, его заключившими и в этой связи не дал правовую оценку предъявлению иска об изменении условий договора лицом, не являющимся стороной договора.

Таким образом, при вынесении судом первой инстанции и арбитражным апелляционным судом судебных актов по настоящему делу обстоятельства, имеющие значение для дела, были не исследованы, что влечет в соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебных актов и направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит проверить законность заявленного требования с позиции норм права, регулирующих спорные отношения, решить вопрос о распределении между сторонами расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.04.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 по делу N А03-14128/07-41 отменить.

Передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.