Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 ноября 2008 г. N Ф04-7136/2008(16196-А45-12) Удовлетворяя иск об обязании ответчика прекратить препятствия в пользовании истцом арендуемыми помещениями, суд указал, что действия ответчика, в результате которых истец был лишен возможности пользоваться арендованными помещениями, являются неправомерными и противоречат требованиям действующего законодательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 ноября 2008 г. N Ф04-7136/2008(16196-А45-12)
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная внедренческая фирма "Геланн" (далее - ООО "НПВФ "Геланн") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к предпринимателю М. об обязании ответчика восстановить положение, существовавшее до нарушения права, заключающееся в беспрепятственном пользовании истцом арендуемыми помещениями, находящимися на втором этаже шестиэтажного жилого дома с подвалом, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Б.Хмельницкого, 38, имеющим кадастровый номер 54:35:041985:11:50:401:001:007250630:0001:20006, путём освобождения помещений парикмахерской и салона платных комиссионных услуг от пребывания в них ответчика, его представителей и иных лиц, препятствующих производственной и иной экономической деятельности общества.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком прав истца как арендатора.

Одновременно предприниматель М. предъявил встречный иск, также уточнённый в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании ответчика освободить нежилые помещения в связи с расторжением договора аренды.

Решением от 07.05.2008 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 04.08.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования по первоначальному иску удовлетворены как обоснованные, а в удовлетворении встречного иска отказано.

В поданной на принятые судебные акты кассационной жалобе Предприниматель М. просит их отменить и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела. В частности, заявитель не согласен с выводами судов о том, что истец не был ознакомлен о смене собственника, и о доказанности истцом факта воспрепятствования ответчиком в пользовании ООО "НПВФ "Геланн" арендуемыми помещениями. Заявитель также полагает, что иск предъявлен к неопределённому кругу лиц, поскольку истец требует обязать ответчика освободить арендуемые помещения от третьих лиц.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "НПВФ "Геланн", ссылаясь на несостоятельность её доводов, просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Предприниматель М. о времени и месте слушания дела извещён, однако в судебное заседание своих представителей не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании представители ООО "НПВФ "Геланн" возразили против удовлетворения кассационной жалобы.

Выслушав пояснения представителей истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке, установленном статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что в соответствии с заключенным с департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска договором аренды от 28.03.1997 N 1219/672 (с учётом дополнительного соглашения от 24.23.2004 N 1681) в пользование ООО "НПВФ "Геланн" (арендатора) сроком до 01.04.2013 сданы нежилые помещения общей площадью 209,5 кв.м, расположенные на втором этаже жилого дома по ул. Б.Хмельницкого, 38 г. в г. Новосибирске.

Данные нежилые помещения в порядке приватизации были проданы на торгах предпринимателю М., с которым заключен договор купли-продажи N 1164 от 19.06.2007. Переход права собственности зарегистрирован новым собственником 25.10.2007.

9 ноября 2007 предприниматель М. направил в адрес истца письмо о смене собственника помещений и одностороннем изменении размера арендной платы по инициативе арендодателя.

Телеграммой от 16.01.2008 ответчик сообщил истцу о необходимости внесения задолженности по арендной плате и досрочном внесении арендной платы за 2 месяца вперёд согласно пункту 4.3. договора аренды. Кроме этого предупредил арендатора о расторжении договора при невыполнении названных условий до 23.01.2008.

В этот же день предприниматель М. установил в арендуемых истцом помещениях круглосуточную охрану, в ночь на 18.01.2008 вскрыл металлическую дверь, ведущую в помещения цветочного салона и парикмахерской, и установил новый замок.

Поскольку указанными действиями ответчика ООО "НПВФ "Геланн" было лишено возможности пользоваться арендованными помещениями, то истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования ООО "НПВФ "Геланн", суды обоснованно сочли действия ответчика неправомерными и противоречащими нормам действующего законодательства.

Суды исходили из того, что в нарушение требований статей 382, 385, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "НПВФ "Геланн" не было уведомлено надлежащим образом о смене собственника, так как предприниматель М. направил в адрес истца незаверенную копию свидетельства от 25.10.2007 о государственной регистрации права собственности.

При этом судами установлено, что до момента регистрации права собственности ООО "НПВФ "Геланн" производило уплату арендной платы прежнему арендодателю - департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска.

После получения от департамента письма от 28.01.2008 N 31-1422 о возврате ошибочно перечисленной арендной платы за ноябрь - декабрь 2007 года истец 05.02.2008 внёс эти денежные средства на депозит нотариуса.

Судами также установлено и материалами дела подтверждается, что предприниматель М. был уведомлён о получении с депозита нотариуса денежных средств в счёт уплаты арендных платежей за ноябрь - декабрь 2007 года, январь - апрель 2008 года, однако с депозита их не снял.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что ООО "НПВФ "Геланн" предприняло меры к выполнению своих обязанностей по внесению арендных платежей и не нарушило условия договора аренды.

При таких обстоятельствах, как верно отметили суды, предприниматель М. не вправе был расторгать договор аренды в одностороннем порядке, так как по условиям пункта 5.4 договора аренды одностороннее расторжение договора возможно только в случае невыполнения арендатором обязательств, оговорённых в договоре, в том числе в случае задержки арендной платы.

Названное обстоятельство исключает удовлетворение требования ответчика о выселении истца из занимаемых помещений.

В соответствии со статьёй 305 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, хотя и не являющемуся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Следовательно, ООО "НПВФ "Геланн" как арендатор может требовать устранения нарушения права пользования арендуемым имуществом.

Препятствование ответчиком в пользовании истцом сданными ему в аренду помещениями подтверждается совокупностью доказательств, исследованных судами и оценённых по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и документально не опровергнуто предпринимателем М.

Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов обе судебные инстанции с достаточной полнотой установили все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применили нормы материального права, регулирующие эти отношения, и не допустили нарушений норм процессуального права.

В то же время доводы заявителя, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных вышеуказанными судами, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 07.05.2008 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 04.08.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-1843/2008-26/29 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.