Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2008 г. N Ф04-7375/2008(16772-А45-8) Удовлетворяя иск о регистрации смены залогодержателя по договору ипотеки, суд указал, что договор уступки права требования с покупателя недвижимого имущества выкупной цены соответствует действующему законодательству, залог в данном случае возник в силу закона и права залогодержателя перешли к истцу в связи с заключением договора уступки права требования (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 27 ноября 2008 г. N Ф04-7375/2008(16772-А45-8)
(извлечение)

Открытое акционерное общество (ОАО) "Востоктрансэнерго" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) "Передвижная энергетика" о регистрации смены залогодержателя по ипотеке в силу закона на объект незавершенного строительства - 9-ти этажный жилой дом на 159 квартир по ул. Печатников г. Новосибирска.

Исковые требования мотивированы пунктом 3 статьи 165, пунктом 3 статьи 334, пунктом 1 статьи 352, статьей 384, пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 20, пунктом 3 статьи 47 и статьей 76 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статьей 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В отзывах на исковое заявление ответчик против заявленных требований возражал, ссылаясь на незаключенность договора цессии в силу отсутствия в нем условия о возмездности сделки по уступке прав. Считал несоблюденной форму искового заявления, в котором неясно определен предмет иска о регистрации смены залогодателя, поскольку арбитражный суд не является органом, осуществляющим какую-либо регистрацию.

Решением от 17.07.2008 (судья Г.) Арбитражный суд Новосибирской области иск удовлетворил, зарегистрировав смену залогодержателя по ипотеке объекта незавершенного строительства на ОАО "Востоктрансэнерго".

В принятии апелляционной жалобы Седьмой арбитражный апелляционный суд отказал по причине неустранения заявителем обстоятельств, на которые арбитражный суд указал в качестве основания для оставления апелляционной жалобы без движения (п. 5 ч. 1 ст. 264 АПК РФ).

В настоящей кассационной жалобе ответчик оспаривает правомерность принятого по делу решения, предлагает его отменить и в иске отказать.

Заявитель считает, что при вынесении решения арбитражным судом не учтено, что о совершенных бывшим руководителем общества сделках купли-продажи и переуступке права требования ответчик узнал только в ходе рассмотрения данного дела и, следовательно, не мог уклоняться от исполнения данных сделок. Прежний генеральный директор общества, совершив спорные сделки, не отразил их в бухгалтерском учете и скрыл данные обстоятельства от нового генерального директора. Все действия по регистрации сделок в УФРС совершались без ведома ОАО "Передвижная энергетика".

Указывает, что при вынесении обжалуемого решения арбитражный суд не учел возражения ответчика о безвозмездности сделки цессии и ее противоречии закону, не учел и то обстоятельство, что до сих пор на предложение ответчика истец не представил мотивированный ответ о цене уступаемого права.

Считает, что не дана правовая оценка и тому обстоятельству, что на момент совершения сделки купли-продажи отсутствовала государственная регистрация права собственности продавца на отчуждаемый объект. Ссылается, что в ЕГРП нет записи о регистрации ограничений на спорный объект незавершенного строительства, в т.ч. об ипотеке.

В отзыве на кассационную жалобу истец указывает на необоснованность доводов ответчика, заключенные сторонами сделки купли-продажи и цессии считал законными и в установленном порядке ответчиком не оспоренными, просил оставить в силе судебные решения, принятые по настоящему делу.

Представители ответчика и истца доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали.

Законность состоявшихся по делу решений проверена судом кассационной инстанции в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции о правомерности и законности требований истца основаны на полном исследовании всех обстоятельств дела и правильном применении норм материального права. В то же время, следует отметить, что доводы кассационной жалобы повторяют доводы, содержащиеся в отзывах на исковое заявление, которым арбитражный суд в мотивировочной части решения дал надлежащую правовую оценку.

Обратившись с иском в арбитражный суд, истец ссылался на следующие обстоятельства.

11.03.99 ОАО "Передвижная энергетика" (продавец) по договору купли-продажи продало покупателю Государственному автотранспортному предприятию Сибирского Отделения Россельхозакадемии (ГАТП СО РАСХН) объект незавершенного строительства - 9-ти этажный жилой дом на 159 квартир по ул. Печатников г. Новосибирска. По условиям договора купли-продажи расчет покупателя с продавцом будет производиться квадратными метрами общей площади квартир после сдачи объекта жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты проданный в кредит товар для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара признается находящимся в залоге у продавца. Таким образом, в силу закона, а именно пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, у продавца возник залог на проданный в кредит объект незавершенного строительства, который возникает с момента государственной регистрации права собственности покупателя на выкупленный им по договору купли-продажи от 11.03.99 незавершенный строительством объект.

В соответствии с названными законами и пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке (залоге недвижимости)" Покупателю ГАТП СО РАСХН выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии АА-54 N 0003501.

05.09.2001 по договору уступки прав требования продавец (ОАО "Передвижная энергетика") уступил свое право требования оплаты по договору купли-продажи от 11.03.99 с покупателя (ГАТП СО РАСХН, ныне ГУ АТП СО РАСХН) новому кредитору ОАО "Востоктрансэнерго".

Поскольку обязательство по договору купли-продажи было обеспечено ипотекой, истец считал, что к новому кредитору перешли и права по ипотеке (ст. 384 ГК РФ) и с момента сделки по уступке прав требования залогодержателем в отношении объекта купли-продажи (объекта незавершенного строительства) должен являться новый кредитор ОАО "Востоктрансэнерго".

Так как действующее законодательство не предусматривает погашение УФРС записи в ЕГРП о регистрации ипотеки в случае завершения строительства объекта ипотеки, в настоящее время первая очередь жилого дома по ул. Печатников в г. Новосибирске сдана в эксплуатацию, расчет по обеспеченному залогом обязательству (договору купли-продажи) покупателем не произведен, а продавец уклоняется от подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган о смене залогодержателя, то истец считает, что он только в судебном порядке имеет возможность произвести смену залогодержателя по ипотеке спорного объекта.

Рассматривая доводы истца, арбитражный суд первой инстанции посчитал их обоснованными, подтвержденными соответствующими доказательствами и основанными на правильном применении норм материального права.

У суда кассационной инстанции не имеется оснований считать неправильной позицию истца и выводы арбитражного суда в отношении заявленных требований, т.к. они основаны на нормах материального права, которые в спорных правоотношениях применимы и на которые ссылался истец.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и в этом случае решение суда является основанием для такой регистрации.

В спорном случае арбитражным судом установлено, что договор купли-продажи от 11.03.99 заключался сторонами в простой письменной форме, и уступка требования, вытекающая из этого договора в силу пункта 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той же форме.

Как правильно указывает истец и арбитражный суд первой инстанции, залог в силу закона возникает при продаже в кредит, проданное имущество находится в залоге у продавца с момента передачи до полной оплаты.

С учетом особенностей приобретения прав на недвижимое имущество залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации права собственности покупателя, который одновременно является и залогодателем.

В связи с этим суд кассационной инстанции отклоняет в качестве необоснованных доводы ответчика о том, что в ЕГРП нет записей об обременении в отношении спорного объекта незавершенного строительства, т.к. в данном случае залог считается возникшим в силу закона. Статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации включает в объем прав нового кредитора и права, обеспечивающие исполнение основного обязательства и уступка продавцом прав кредитора по договору купли-продажи, обеспеченному ипотекой, влечет перемену залогодержателя в залоговом обязательстве.

Аналогичная позиция рассмотрения данных споров изложена и Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеки".

Что касается остальных доводов кассатора, то они не принимаются во внимание в качестве основания для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Ссылка ответчика на совершение сделок купли-продажи и договора цессии прежним генеральным директором ОАО "Передвижная энергетика" не имеет правового значения для данного дела, поскольку не является основанием подвергать сомнению совершенные бывшим генеральным директором общества сделки. Ответчик не представил арбитражному суду доказательств того, что им в судебном порядке оспаривались договор купли-продажи от 11.03.99 или договор цессии от 05.09.2001, а также не представлены доводы, указывающие на ничтожность данных сделок.

Нельзя признать обоснованной и ссылку ответчика на порочность договора цессии в связи с отсутствием в нем условия о возмездности, поскольку отсутствие такого условия в договоре цессии не является основанием для признания сделки недействительной либо незаключенной. В соответствии с пунктом 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации возмездность договора презюмируется, если иное не установлено законом или самим договором, и, поскольку договор цессии не содержит условие о безвозмездности, либо намерении одной стороны подарить предмет сделки другой стороне, договор следует считать возмездным. При этом стороны по сделке не лишены права на требование возмещения за уступленное право, если иное договором цессии от 05.09.2001 не установлено.

Таким образом, арбитражный суд принял правильное решение о регистрации смены залогодержателя в ипотеке и у суда кассационной инстанции нет оснований считать принятое по делу решение неправильным.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.07.2008 по делу А45-8067/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Введенное судом кассационной инстанции определением от 30.10.2008 приостановление исполнения обжалуемых судебных актов отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.