Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 декабря 2008 г. N Ф04-7769/2008(17642-А45-16) При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды суду необходимо выяснить, соблюден ли истцом претензионный порядок урегулирования спора, а также существуют ли ограничения прав арендодателя на обращение в суд с настоящими требованиями (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 11 декабря 2008 г. N Ф04-7769/2008(17642-А45-16)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2009 г. N Ф04-7769/2008(12096-А45-39)

Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) "Сибирский научно-исследовательский институт геологии, геофизики и минерального сырья" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Рысь и К" о расторжении договора аренды нежилых помещений от 19.06.2000 N 708-р.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчик в нарушение условий договора аренды нежилых помещений в период с 01.01.2005 по 06.12.2007 не вовремя и не в полном объеме вносил арендную плату, что повлекло к возникновению задолженности перед федеральным бюджетом.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в иске отказано.

Суд пришел к выводу, что третье лицо, заявив об увеличении размера арендной платы, должно было предоставить ответчику доказательства наступления именно этих случаев, приложив подтверждающие их наступление документы, что в нарушение установленного договором порядка уведомления, не выполнено. Заявленные истцом обстоятельства в части увеличения размера арендной платы не относятся к существенным изменениям условий договора. Истец договором не наделен полномочиями на установление изменений размера арендных платежей.

В кассационной жалобе ФГУП "Сибирский научно-исследовательский институт геологии, геофизики и минерального сырья" просит решение и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, которым договор расторгнуть.

По мнению заявителя, существенным нарушением условий договора является внесение ответчиком не в полном объеме и несвоевременно арендной платы за период с 01.01.2005 по 06.12.2007, а также наличие задолженности перед федеральным бюджетом в размере 2 183 600 руб. 13 коп., взысканной решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-803/2008-31/10. С 01.01.2008 арендная плата от сдачи недвижимого имущества в аренду в полном объеме перечисляется в доход арендодателя - ФГУП "Сибирский научно-исследовательский институт геологии, геофизики и минерального сырья". При сохранении арендных отношений с ответчиком на прежних условиях истец будет иметь дополнительную налоговую нагрузку.

В судебном заседании представитель истца поддержал кассационную жалобу, а представитель ответчика просил судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, полагая судебные акты законными и обоснованными.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно по материалам дела и установлено судом, ФГУП "Сибирский научно-исследовательский институт геологии, геофизики и минерального сырья" (арендодатель) и ООО "Рысь и К" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 19.06.2000 N 708-р, по условиям которого арендодатель передал во временное пользование за плату арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Потанинская, 6; Красный проспект, 35 общей площадью 413,2 кв.м.

Срок действия договора аренды установлен с 01.07.2000 по 15.06.2001.

19.11.2002 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, согласно которому срок действия договора аренды нежилых помещений установлен с 01.07.2000 года по 01.07.2010.

Указанные помещения являются собственностью Российской Федерации и закреплены за ФГУП "Сибирский научно-исследовательский институт геологии, геофизики и минерального сырья" на праве хозяйственного ведения.

Пунктом 3.3 договора сторонами предусмотрено (в редакции дополнительного соглашения, действующего с 01.08.2000), что: - арендная плата может быть изменена "Комитетом" по его расчету в одностороннем порядке в случае изменения базовой стоимости строительства 1 кв.м. и (или) изменении любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, по решению "Комитета", которое оформляется распоряжением "Комитета", с извещением "Арендатора" и "Арендодателя" за 10 дней до введения новой ставки арендной платы. Также арендная плата может быть изменена "Комитетом" в одностороннем порядке в случае изменения стоимости арендованного имущества. Кроме этого может быть изменен порядок перечисления средств от арендной платы. В этих случаях "Комитет" направляет письменное уведомление "Арендатору" и "Арендодателю". "Арендатор" обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендной платы, что является существенным нарушением условий договора, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Суд при толковании пункта 3.3 условий договора неправильно применил статью 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что в первую очередь принимается во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений. Буквальное значение выражений "арендная плата может быть изменена "Комитетом" в одностороннем порядке" и "Арендатор" обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения" - состоит о том, что условия договора об изменении арендной платы меняются автоматически при получении письменного уведомления арендатором от "Комитета" в части изменения арендной платы.

Вывод суда о том, что условиями договора предусмотрено, что арендная плата может быть изменена только Комитетом по его распоряжению, а не территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области, сделан без исследования вопроса о правопреемнике комитета в спорном правоотношении.

Суд также не принял во внимание, что по решению Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-803/2008-31/10, вступившему в законную силу, взыскана задолженность по арендной плате с ответчика в пользу истца в спорной сумме. При наличии решения, которое в соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является обязательным для исполнения для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, суд не обосновал свои выводы о том, что размер задолженности не доказан.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о расторжении договора имеет право обратиться арендодатель. По договору истец является арендодателем.

Суд, делая вывод, что истец не вправе был обращаться с иском о расторжении договора, не указал норму закона или правового акта, согласно которым данное право арендодателя (истца) ограничено.

На основании изложенного судебные акты по части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку всем доказательствам, имеющимся в деле, дать правовую оценку соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора в части расторжения договора аренды, установить, имеются ли основания, предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора, дать оценку возражениям и доводам сторон.

При новом рассмотрении суду решить вопрос о распределении судебных расходов между сторонами.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 22.05.2008 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 25.08.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-4824/2008-5/99 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.