Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 декабря 2008 г. N Ф04-7664/2008(17272-А46-11) Отказывая в признании недействительным договора купли-продажи, суд указал, что истец не является лицом, имеющим право на оспаривание сделки, в связи с непредставлением доказательств регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное им на основании договора купли-продажи (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 11 декабря 2008 г. N Ф04-7664/2008(17272-А46-11)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Лес наше богатство" (далее - ООО "Лес наше богатство") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Б.Л.В. и индивидуальному предпринимателю Б.Л.П. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2006, заключенного ответчицами между собой.

Исковые требования основаны на статьях 166, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что указанный договор является ничтожным, поскольку заключен в отношении недвижимого имущества, ранее проданного его собственником Б.Л.П. истцу по договору купли-продажи от 28.04.2006. С момента заключения договора купли-продажи от 28.04.2006 Б.Л.П. не вправе была распоряжаться спорным недвижимым имуществом, поэтому последующая сделка, заключенная между ответчицами, является недействительной в силу ничтожности.

Возражая по иску, Б.Л.В. указала, что заключенный между истцом и Б.Л.П. договор купли-продажи от 28.04.2006 является недействительным в силу его мнимого характера на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008, в удовлетворении иска ООО "Лес наше богатство" отказано. Суд посчитал, что истец не является лицом, имеющим право на оспаривание сделки, заключенной между ответчицами, в связи с мнимым характером договора купли-продажи от 28.04.2006, на котором ООО "Лес наше богатство" основывает свое право требования.

Не согласившись с мотивировочной частью решения Арбитражного суда Омской области от 12.05.2008 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008, Б.Л.В. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит включить в текст судебных актов довод ответчицы о том, что Б.В.И., муж Б.Л.П., являясь собственником спорного недвижимого имущества, дал согласие на отчуждение имущества, которое было удостоверено нотариусом 26.01.2007 т.е. только через 10 месяцев после указанной в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2008, что также подтверждает факт мнимости сделки.

Заявитель полагает, что договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 28.04.2006 был заключен для того, что бы оспорить договор купли-продажи от 03.05.2006, заключенной между ответчицами. Б.Л.П., не имея намерения передать имущество Б.Л.В., подписала договор с ООО "Лес наше богатство" более ранней датой.

Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив обжалуемые судебные акты в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относительно применения судами норм права к установленным ими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. Вместе с тем принятые по делу судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, между Б.Л.П. (продавец) и ООО "Лес наше богатство" (покупатель) заключен договор от 28.04.2006 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 2-ая Казахстанская, д. 48: нежилое строение - здание конторы литера А, одноэтажное из железобетонных конструкций с холодной пристройкой, общей площадью 393,30 кв.м; нежилое строение - здание пилорамы, литера Б, одноэтажное крупнопанельное здание, общей площадью 440,7 кв. м; нежилое строение - механическая мастерская, литера В, одноэтажное крупнопанельное здание, общей площадью 142,50 кв.м; нежилое строение - подсобное помещение, литера Д, одноэтажное крупнопанельное здание, общей площадью 506,80 кв.м; нежилое строение - котельная, литера Ж. Ж1, одноэтажное здание смешанной конструкции (крупнопанельное кирпичное) с одноэтажной крупнопанельной пристройкой, общей площадью 765,10 кв.м; нежилое строение - здание растворного узла, литера К, двухэтажное панельное строение, общей площадью 123,8 кв.м.

Цена имущества определена в размере в 2 200 000 руб. К договору Б.Л.П. и ООО "Лес наше богатство" от 28.04.2008 составлен и подписан акт приема-передачи имущества от 28.04.2008.

Основывая свое право на договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2008, ООО "Лес наше богатство" обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 03.05.2006, заключенного между ответчицами, ссылаясь при этом на то, что ранее спорное недвижимое имущество было приобретено истцом, продавец (Б.Л.П.) не имела права продавать имущество Б.Л.В., поскольку до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора, а покупатель является его законным владельцем (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Из материалов дела следует, что истец, предъявив требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2006, заключенного между Б.Л.В. (покупатель) и Б.Л.П. (продавец), какие-либо требования о недействительности договора купли-продажи от 28.04.2006 между Б.Л.П. (продавец) и ООО "Лес наше богатство" (покупатель) не заявлял.

Б.Л.В. и Б.Л.П. не обращались в суд с встречным иском о признании договора от 28.04.2006 недействительным.

Следовательно, отклоняя заявленные истцом требования, суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о недействительности договора купли-продажи от 28.04.2006, заключенного между истцом и Б.Л.П., а истец необоснованно признан не заинтересованным лицом ввиду мнимого характера договора от 28.04.2006.

Давая оценку договору купли-продажи имущества от 28.04.2006, суд вышел за пределы заявленных требований, нарушив требования статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которая предусматривает принятие судом только тех доказательств, которые имеют отношение к рассматриваемому спору.

С учетом заявленных требований в предмет доказывания входили лишь обстоятельства, относящиеся к действительности или недействительности оспариваемого договора от 03.05.2006.

Доказательства, на которых суд основывал выводы о мнимом характере договора купли-продажи от 28.04.2006 (согласие супруга Б.Л.П., показания свидетелей П.Е.Н., П.Н.В., Б.М.Г., Г.М.В., П.С.Г. и др.) к рассматриваемому спору не имеют отношения.

Выводы судов в этой части являются незаконными.

Вместе с тем исковые требования по настоящему делу не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности либо требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено только заинтересованными лицами, круг которых определяется Гражданским кодексом Российской Федерации (для оспоримых сделок) либо при наличии доказательств, подтверждающих нарушение ничтожной сделкой их прав и законных интересов.

Аналогичный подход содержится в части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.

В силу названных норм права заинтересованным может быть лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявляемый им иск выступает средством такой защиты.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По правилам статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимость может возникнуть с момента регистрации перехода права на него в установленном законом порядке.

Поскольку ООО "Лес наше богатство" не представило доказательств регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное им на основании договора купли-продажи от 28.04.2008, то не подтвердило наличие права на подачу настоящего иска. Отсутствие регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к истцу свидетельствует об отсутствии оснований для признания его заинтересованным лицом по заявленному требованию.

Кроме того, из содержания пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что нарушение требований закона и заключение договора с новым покупателем не влечет недействительность последующей сделки купли-продажи. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

По указанным основаниям исковые требования по настоящему делу подлежат отклонению, а принятые по делу решение и постановление - отмене.

В связи с отменой принятых по делу судебных актов отсутствуют основания для внесения изменений в их мотивировочную часть и для удовлетворения требований заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 12.02.2008 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008 по делу N А46-13303/2007 отменить. Принять новое решение. В удовлетворении исковых требований отказать.

В удовлетворении кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Б.Л.В. отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.