Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 января 2009 г. N Ф04-203/2009(19618-А67-21) Признавая договор купли-продажи недвижимого имущества незаключенным, суд исходил из отсутствия в нем условий о расположении передаваемых по договору объектов недвижимости в составе всего имущественного комплекса (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 27 января 2009 г. N Ф04-203/2009(19618-А67-21)
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Традиция" 28.04.2008 обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Семья", обществу с ограниченной ответственностью "Династия" и закрытому акционерному обществу "Собор" о признании права собственности на нежилые помещения N 1035, 1056, 1077-1103, а043-а066, а072-а073 площадью 5 724,1 кв.метров, находящиеся в здании по улице Учебная, 48а в городе Томске кадастровый N 70:21:0000000:0000:69:401:001:100682170:0000:20003; а также признании недействительной регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 70-70-01/094/2006-398 о регистрации права общей долевой собственности ответчиков на эти нежилые помещения.

Требование бывшего собственника объекта недвижимости, ранее проданного им по договору от 07.06.2004 N 11/06, мотивировано незаключенностью этого договора, подтвержденному судебным актом, и последующего договора купли-продажи от 25.05.2006 N КП-06/06, по которому имущество передано в общую долевую собственность ответчиков.

К участию в деле третьими лицами привлечены ЗАО "Капитал-Групп", КБ "Московский банк Реконструкции и Развития", Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области.

Решением Арбитражного суда Томской области от 14.07.2007 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции исходил из добросовестного приобретения ООО "Семья", ООО "Династия", ЗАО "Собор" недвижимого имущества по договору купли-продажи от 25.05.2006 N КП-06/06, заключенному с ЗАО "Капитал-Групп", что подтверждено имеющим преюдициальное значение решением Арбитражного суда Томской области по другому делу N A67-2775/07.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.09.2008 решение суда отменено в части отказа в признании права собственности ЗАО "Традиция" на нежилые помещения. Принят новый судебный акт о признании права собственности ЗАО "Традиция" на спорные нежилые помещения.

В остальной части решение суда оставлено в силе.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о незаключенности договора купли-продажи от 25.05.2006 N КП-06/06 в связи с отсутствием данных, позволяющих определить расположение продаваемых объектов недвижимости на земельном участке и в составе всего имущественного комплекса, что не повлекло возникновение у приобретателей прав и обязанностей.

В кассационной жалобе ЗАО "Собор" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о признании договора купли-продажи незаключенным ввиду отсутствия в нем данных о расположении объектов недвижимости на земельном участке в составе всего имущественного комплекса.

Исходя из положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, заявитель делает вывод о возможности индивидуализации нежилых помещений площадью 5 724,10 кв.метров при проведении кадастрового и технического учета (инвентаризации).

Кроме того, по утверждению заявителя, в результате произведенной реконструкции изменилась (уменьшилась) площадь и назначение нежилых помещений, вследствие чего суд апелляционной инстанции неправомерно удовлетворил иск о признании права собственности на другие нежилые помещения.

В судебном заседании представитель ЗАО "Собор" настаивает на отмене постановления суда апелляционной инстанции.

Представитель ЗАО "Традиция" отклонил доводы кассационной жалобы ответчика. Пояснил, что сведения о продаваемом объекте должны содержаться в договоре купли-продажи. Истец указал на отсутствие документального подтверждения проведения какой-либо реконструкции объекта.

Другие ответчики и третьи лица отзывы на кассационную жалобу истца не представили. Учитывая надлежащее извещение указанных лиц о времени и месте проведения судебного разбирательства, кассационная жалоба заявителя согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив законность постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Как следует из материалов дела, по условиям договора купли-продажи от 07.06.2004 N 11/06 и акту приема-передачи от 07.06.2004 ЗАО "Капитал-Групп" (покупатель) приобрело у ЗАО "Традиция" (продавца) недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные по улице Учебная, 48а в городе Томске, общей площадью 5 942,20 кв.метров.

Ранее право собственности ЗАО "Традиция" на это имущество было зарегистрировано 17.05.2004 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - свидетельство серия 70 АА N 265899.

Впоследствии ЗАО "Капитал-Групп" по договору купли-продажи от 25.05.2006 N КП-06/06 и акту приема-передачи от 25.05.2006 передало это недвижимое имущество последующим покупателям в долях: ООО "Семья" - 23/100, ООО "Династия" - 37/100, ЗАО "Собор" - 40/100.

Переход прав собственности к этим приобретателям зарегистрирован 06.07.2006 согласно свидетельствам серия 70 АА N 144797, серия 70 АА N 145 799, серия 70 АА N 145800.

В ходе рассмотрения требования ЗАО "Традиция" о защите вещного права, суд апелляционной инстанции исходил из признания незаключенным договора купли-продажи от 07.06.2004 N 11/06, поскольку постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2008 N 07АП-60/08 по другому делу N А45-9507/2007-30/279 Арбитражного суда Новосибирской области отказано в признании недействительным этого договора ввиду отсутствия в нем существенного условия - предмета.

Необходимым условием договора купли-продажи недвижимости согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Поэтому при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Также ввиду отсутствия условий о расположении продаваемых объектов недвижимости в составе всего имущественного комплекса в договоре купли-продажи от 25.05.2006 N КП-06/06, суд апелляционной инстанции на основании статей 431, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал его незаключенным.

Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование ЗАО "Традиция" в части признания права собственности на спорное недвижимое имущество.

Требование о признании недействительной регистрационной записи N 70-70-01/094/2006-398 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах общей долевой собственности ООО "Семья", ООО "Династия", ЗАО "Собор" обоснованно отклонено судом апелляционной инстанции, так как в силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца второго пункта 1 статьи 2, пункта 5 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такие записи не подлежат оспариванию.

Довод заявителя кассационной жалобы о возможности индивидуализации продаваемых объектов с учетом сведений о его техническом учете противоречит нормам материального права об обязательности регистрационных сведений.

Ссылка этого ответчика на проведение реконструкции объекта не подтверждена соответствующими доказательствами.

Утверждение о преюдициальном значении (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) решения Арбитражного суда Томской области от 29.05.2008 по другому делу N A67-2775/07, в котором рассматривался иск ЗАО "Традиция" об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО "Династия", ООО "Семья", ЗАО "Собор", не может быть принята во внимание, так как этот судебный акт отменен постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.09.2008 N Ф04-5397/2008 (11010-А67-38).

Кроме того, данная норма не освобождает от доказывания фактических обстоятельств, необходимых для рассмотрения требования истца о признании права собственности на недвижимое имущество в рамках настоящего дела, и не исключает их различной оценки.

Таким образом, оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и оставлении в силе решения суда первой инстанции не имеется.

Понесенные заявителем при подаче кассационной жалобы судебные расходы согласно правилам статей 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не возмещаются.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2008 N 07АП-5353/08 по делу N А67-1825/2008 Арбитражного суда Томской области оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Собор" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.