Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 февраля 2009 г. N Ф04-8054/2008(18469-А46-9) При новом рассмотрении дела о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка суду необходимо предложить ответчику представить постановление об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, установить, вступило ли данное постановление в действие на момент заключения спорного договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 5 февраля 2009 г. N Ф04-8054/2008(18469-А46-9)
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "СИБАЛК" (далее - ЗАО "СИБАЛК", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее - Главное управление по земельным ресурсам) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 25.12.2007 N 1898/2007 в части возложения на общество обязанности по оплате стоимости земельного участка, превышающей сумму в размере 1 679 409,80 руб., просит применить последствия недействительности части сделки путем взыскания с ответчика денежных средств в размере 1 679 409,80 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что выкупная цена земельного участка определена с нарушением требований действующего законодательства и основаны ссылками на статьи 168, 180, часть 1 статьи 422, часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Решением от 28.07.2008 суд удовлетворил исковые требования в полном объеме, придя к выводу об их законности и обоснованности.

В апелляционном порядке спор не рассматривался.

В кассационной жалобе Главное управление по земельным ресурсам, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит отменить решение суда, принять новый судебный акт о признании недействительным пункта 2.1 договора в части возложения на ЗАО "СИБАЛК" обязанности по оплате стоимости земельного участка, превышающей сумму в размере 690 816,19 руб., а также приложение N 1 к договору (расчет цены выкупа земельного участка).

Податель жалобы указывает на то, что арбитражный суд при определении выкупной стоимости земельного участка исходил из расчета кадастровой стоимости, установленной Указом Губернатора Омской области от 19.06.2003 N 110 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Омской области", который на момент заключения договора купли-продажи земельного участка прекратил свое действие в связи с вступлением с 25.12.2007 в силу постановления правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36", определившее иную кадастровую стоимость спорного земельного участка, а именно 27 632 647,62 руб.

В судебном заседании представитель Главного управления по земельным ресурсам поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

ЗАО "СИБАЛК" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором считает доводы кассационной жалобы необоснованными, а решение суда не подлежащим отмене.

Представитель ЗАО "СИБАЛК" в своем выступлении в заседании суда высказался против удовлетворения кассационной жалобы.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.12.2007 Главным управлением по земельным ресурсам (продавец) и ЗАО "СИБАЛК" (покупатель) заключен договор N 1898/2007 купли-продажи земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:12 03 07:0185, местоположение которого установлено относительно одноэтажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 31-я Рабочая д.1А, используемый для общественно-деловых целей, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью, площадью 11 203 кв. метра.

Пунктом 2.1 договора определено, что цена участка составляет 2 121 359,75 руб.

В установленном законом порядке ЗАО "СИБАЛК" зарегистрировало право собственности на земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 620170 от 11.02.2008.

Считая, что условие пункта 2.1 договора относительно выкупной цены земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства, ЗАО "СИБАЛК" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным пункта 2.1 договора.

При разрешении спора судом первой инстанции было установлено, что расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости - зона ежедневного обслуживания - одноэтажное здание, общей площадью 3 708,50 кв. метров, литера Л, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 31-я Рабочая д. 1А приобретено обществом у ОАО "Омское производственное объединение грузового автомобильного транспорта N 2" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.07.2003 без номера.

В свою очередь ОАО "Омское производственное объединение грузового автомобильного транспорта N 2" указанный объект недвижимости приобрело в порядке приватизации, о чем свидетельствует план приватизации Омского производственного объединения грузового автомобильного транспорта N 2, утвержденный комитетом по управлению имуществом Омской области 25.04.1994, решением Арбитражного суда Омской области от 20.05.2002 по делу N 9-74/02.

Исследовав обстоятельства приобретения обществом объекта недвижимости на спорном земельном участке, суд первой инстанции установил, что данный объект недвижимости приобретен из государственной собственности.

Основываясь на положениях статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и принимая во внимание рекомендации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арбитражный суд пришел к выводу, что расчет определения стоимости земельного участка по спорному договору не соответствует требованиям законодательства, и признал недействительным пункт 2.1 договора от 25.12.2007 N 1898/2007 в части возложения на общество обязанности по оплате стоимости земельного участка, превышающей сумму в размере 441 949,95 руб.

Суд кассационной инстанции считает верным вывод суда о неправильном определении стоимости земельного участка при заключении договора купли-продажи от 25.12.2007 N 1898/2007.

Из содержания части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что при приобретении коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, являющимися собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что согласно статье 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации при продаже в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Также Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в указанном постановлении пояснил, что если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

Однако вывод суда о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка в части возложения на общество обязанности по оплате стоимости земельного участка, превышающей сумму в размере 441 949,95 руб. нельзя признать достаточно обоснованным.

Так, суд первой инстанции, определяя стоимость земельного участка в сумме 441 949,95 руб. от кадастровой стоимости участка 17 677 997,91 руб. по кадастровому плану земельного участка, в нарушении статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал со ссылкой на правовой акт органа государственной власти установление размера от данной кадастровой стоимости земельного участка.

Главное управление по земельным ресурсам, оспаривая решение суда, сослалось на то, что на 25.12.2007 дату заключения договора купли-продажи земельного участка вступило в действие постановление правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36", утвердившее новую кадастровую стоимость земельных участков на территории города Омска.

Согласно названному постановлению правительства Омской области кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 27 632 647,62 руб., что подтверждается приложенным к кассационной жалобе письмом территориального отдела N 1 Управления Роснедвижимости по Омской области от 25.08.2008 N 07-06/3567.

В связи с чем, по мнению Главного управления по земельным ресурсам, выкупная стоимость спорного земельного участка на момент заключения договора купли-продажи от 25.12.2007 N 1898/2007 не может превышать 690 816,19 руб.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Однако Главное управление по земельным ресурсам не представило самого постановления правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п и не подтвердило документально обстоятельства принятия и вступления в действие данного постановления на момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка.

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела, но поскольку они не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, суд кассационной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение для дополнительного исследования обстоятельств возникшего спора.

При новом рассмотрении арбитражному суду предложить Главному управлению по земельным ресурсам представить постановление правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36", дать оценку данному постановлению; исследовать в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу, доводы сторон и на основании установленных обстоятельств принять судебный акт, соответствующий требованиям законодательства.

Также при новом рассмотрении арбитражному суду разрешить вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с учетом государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 28.07.2008 по делу N А46-13616/2008 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в этот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.