Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 марта 2009 г. N Ф04-1788/2009(3281-А27-8) Отказывая в удовлетворении требования по делу о выселении ответчика из муниципального нежилого объекта, суд исходил из незаключенности договора аренды, поскольку в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 марта 2009 г. N Ф04-1788/2009(3281-А27-8)
(извлечение)

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Партнер" (далее Общество) о выселении ответчика из муниципального нежилого объекта - конструктива недвижимого сооружения платформы общей площадью 120,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, 66 "Б" и взыскании 476 346, 68 руб. арендных платежей, в том числе, 25 138, 65 руб. неустойки за период с 11.12.2007 по 30.06.2008 (с учетом заявления об уточнении размера процентов).

Исковые требования мотивированы статьями 309, 330, 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик по иску возражал, полагая, что у Комитета отсутствует зарегистрированное право муниципальной собственности на спорный объект и на настоящее время не существует никакого нежилого помещения, расположенного в реконструированной платформе жилого дома по проспекту Ленина, 66 "Б". Подписанный правопредшественником ответчика (ООО "Игра") в 2002 году договор аренды N 7643 считал ничтожным, т.к. Комитет не обладал правом собственности на платформу, а Общество подписало этот договор только для того, чтобы иметь возможность осуществить реконструкцию платформы и создать нежилое помещение для собственных нужд. Своими силами и средствами ответчиком выполнен весь комплекс работ по реконструкции платформы, в результате которой и возникло то помещение, которое существует в настоящее время и на которое притязает истец.

Указывал, что в настоящее время реконструкция не завершена, акт госкомиссии о приемке в эксплуатацию данного помещения отсутствует, следовательно, отсутствуют и основания для внесения спорного помещения в реестр муниципальной собственности. Полагал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на созданную новую вещь может быть зарегистрировано только за ООО "Бизнес-Партнер".

Ссылался на отсутствие у истца права сдачи спорного имущества в аренду, указывал на отсутствие существенного условия о предмете аренды в договоре N 7643 и считал неточной дату, с которой истец считал названный договор аренды прекращенным.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области 30.09.2008 (судья Ф.), оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2008 (судьи К., Л., П.), в иске отказано.

В настоящей кассационной жалобе Комитет оспаривает законность принятых по делу решений, предлагает их отменить и исковые требования удовлетворить.

Заявитель не согласен с выводами арбитражных судов, указавших на незаключенность сделки по аренде; отсутствие обоснования требования о выселении ответчика из муниципального нежилого объекта, которое истцом обоснованно ссылкой на прекращение арендных отношений и положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; полагает, что при вынесении решений арбитражными судами не учтены положения статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи. В данном случае главной вещью являются нежилые помещения первого этажа жилого дома N 66 "Б" по проспекту Ленина.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик указывал на законность принятых по делу решений и необоснованность доводов кассатора. Полагал, что фактически настоящей кассационной жалобой истец заявляет о переоценке выводов арбитражных судов, основанных на представленных и рассмотренных судами доказательствах.

Законность состоявшихся по делу решений проверена Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы судом кассационной инстанции не установлено, поскольку выводы обеих инстанций арбитражного суда о незаключенности сделки аренды правильны, основаны на полном исследовании всех обстоятельств по делу и правильном применении норм материального права.

Обратившись с иском о взыскании с Общества арендной платы за пользование нежилым объектом аренды после прекращения действия заключенного Комитетом и Обществом 14.05.2002 договора аренды N 7643, истец ссылался на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющую арендодателю при несвоевременном возврате арендованного имущества требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Рассматривая заявленные требования и представленный в обоснование иска договор аренды N 7643, арбитражный суд первой инстанции проверил соответствие данной сделки положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и установил отсутствие в договоре аренды существенных условий о предмете аренды.

В частности, суд установил, что предметом аренды была названа платформа жилого дома N 66"Б" по проспекту Ленина г. Кемерово общей площадью 180 кв.м. Объект предоставлялся арендатору для его реконструкции и последующего использования в качестве нежилого помещения под кафе и игровые автоматы.

Арендодатель обязался в 10-дневный срок заключить с арендатором договор подряда на реконструкцию объекта, а после реконструкции заключить с арендатором договор аренды реконструированного объекта на условиях, указанных в Типовых договорах подряда и аренды.

К договору аренды прилагались поэтажный план строения (Приложение N 1), Передаточный акт (приложение N 2), Протокол определения величины арендной платы N 1 (Приложение N 3), Типовой договор подряда (Приложение N 4) и Типовой договор аренды (Приложение N 5), которые по условиям договора являлись неотъемлемой частью договора.

Поэтажный план строения под литером А по ул. Ленина, 66 "Б", платформа содержал сведения о площади этого объекта - 120, 6 кв.м. В дополнительных соглашениях к договору аренды от 02.07.2004, 10.08.2005 N 4 и Протоколе определения величины арендной платы N 1 называлась площадь переданной в аренду платформы 180 кв.м., а в дополнительных соглашениях к договору от 10.08.2005 N 5, 28.03.2006 N 7 и 27.04.2007 N 8 указывалась площадь арендуемого объекта 120, 6 кв.м. Таким образом, содержащиеся в названных документах сведения не позволяют определить фактическую площадь объекта, переданного арендатору для реконструкции.

В рабочем проекте и задании на проектирование указывалось на реконструкцию цокольной части пешеходной платформы жилого дома N 66"Б" Западная платформа Центрального района г. Кемерово. Пешеходная платформа пристроена к цокольному этажу 5-этажного жилого дома, верхняя часть платформы служит крыльцом для магазина " Зодиак", расположенного на первом этаже жилого дома.

Рассматривая вопрос о предмете аренды, арбитражный суд затруднился определить, какая часть объекта передавалась в аренду - верхняя часть реконструируемой цокольной части пешеходной платформы, предназначенной для движения пешеходов, или необозначенная сторонами внутренняя часть платформы.

Кроме того, арбитражным судом установлено, что в аренду передавался объект, который признаки нежилого помещения приобретет только после реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию.

При установлении таких обстоятельств арбитражный суд первой инстанции вправе был указать на несоответствие сделки по аренде положениям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и при отсутствии в договоре аренды таких данных, сделку нельзя считать заключенной.

Таким образом, арбитражными судами сделан правильный вывод о незаключенности сделки по аренде, что исключает возможность взыскания арендных платежей на основании условий договора N 7643 и положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исключает возможность удовлетворения исковых требований о выселении ответчика из помещений, поскольку истцом не представлены доказательства включения спорного объекта в муниципальную собственность, а ответчиком настаивает на доводах о том, что реконструкция спорного помещения им производилась за счет собственных средств. Но данные правоотношения, как правомерно указал арбитражный суд, не являются предметом рассмотрения в рамках заявленного иска.

Что касается ссылки Комитета на статью 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, то доказательств того, что спорная платформа является вещью, предназначенной для обслуживания другой, главной вещи, истец арбитражному суду не представил, как и не представил доказательств того, сдан ли в эксплуатацию сам жилой дом N 66 "Б" по пр. Ленина г. Кемерово с первым этажом нежилых помещений, а также с платформой.

Названные обстоятельства позволяют кассационной инстанции указать на отсутствие оснований к удовлетворению кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30.09.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2008 по делу А27-7211/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия