Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 марта 2011 г. по делу N А03-15638/2009 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2011 г.

Администрация г. Яровое (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю А.А.В. (далее - Предприниматель) о взыскании 149 894,76 руб. (с учетом уточнений) и расторжении договора аренды от 24.03.2004.

До принятия решения судом первой инстанции Предприниматель обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с Администрации 546 897,21 руб. (с учетом заявления об уменьшении суммы иска).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.07.2010 (судья О.В.Ф.) иск Администрации оставлен без удовлетворения. Встречный иск Предпринимателя удовлетворен, с Администрации взыскана часть стоимости капитального ремонта в размере 334 155,40 руб.

При рассмотрении дела в апелляционном порядке установлено, что суд первой инстанции не рассмотрел заявление об увеличении исковых требований, в связи с чем настоящий спор рассмотрен апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения в суде первой инстанции.

При рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции представитель Администрации, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил об изменении исковых требований и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с мая 2009 года по сентябрь 2009 года в размере 124 259,39 руб., а также неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендных платежей в размере 18 583,84 руб. Уточнение размера заявленных арендных платежей судом апелляционной инстанции принято. Требование о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение по оплате арендных платежей в размере 18 583,84 руб. судом к рассмотрению не принято, поскольку является новым исковым требованием.

Постановлением от 10.12.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено.

В удовлетворении первоначального иска Администрации о взыскании основного долга отказано, в остальной части иск оставлен без рассмотрения. Встречный иск удовлетворен, с Администрации в пользу Предпринимателя взыскана задолженность 334 155,4 руб., 9 683,1 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины, 30 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя, 22 114,28 руб. судебных расходов.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе заявитель сослался на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на нарушение норм материального права. Арендодатель указал на систематическое нарушение Предпринимателем договорных обязательств по внесению арендных платежей, при этом сослался на материалы арбитражных дел. Как указывает заявитель, Предприниматель не согласовывал с арендодателем процедуру подготовки и проведения капитального ремонта, доказательства неотложной необходимости проведения капитального ремонта в материалы дела не представлены, произведение зачета в счет арендной платы невозможно. Выводы суда о том, что обязанность проведения капитального ремонта закреплена за арендодателем, заявитель считает неправомерными.

В отзыве на кассационную жалобу представитель Предпринимателя указал, что обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Как следует из материалов дела, 24.03.2004 между Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор N 04-03-27 на сдачу в аренду нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью г. Яровое с дополнительным соглашением к нему от 19.09.2007N 07-09-90с, по условиям которого в аренду было переданы части нежилых помещений, расположенных по адресу: Алтайский край, г. Яровое, квартал "А", 29, площадью 445,2 кв.м (из которых 257 кв.м - торговая площадь и 188,2 кв.м - вспомогательные помещения) и площадью 114,8 кв.м (места общего пользования).

Срок аренды установлен с 01.04.2004 по 30.03.2014 (пункт 4.1 договора).

Порядок расчета арендной платы согласован сторонами в пункте 3.1 договора. В соответствии с данным пунктом (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2007 N 07-09-90с) арендная плата в сумме 24 982,46 руб. вносится арендатором ежемесячно до двадцать пятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

В материалы дела ответчиком по первоначальному иску представлены платежные поручения от 13.11.2009 N 7 на сумму 24 500 руб., от 08.12.2009 N 7 на сумму 482,46 руб., от 08.12.2009 N 8 на сумму 24 982,46 руб., от 12.01.2010 N 9 на сумму 24 982,46 руб., в качестве назначения платежа в которых указано "прочие поступления от использования имущества, находящегося в собственности гор. округов".

Кроме того, Предпринимателем представлено гарантийное письмо Администрации от 09.06.2004 N 519, в котором Администрация гарантирует, что произведенные расходы по ремонту кровли здания Общественного центра по адресу: г. Яровое, квартал "А", 29, согласно локальной смете в сумме 180 226 руб. будут зачтены в счет арендной платы по договору от 24.03.2004 N 04-03-27.

С учетом данного письма, локальной сметы и акта приемки выполненных работ от 14.12.2004 стоимость работ утверждена первым заместителем главы администрации г. Яровое в сумме 102 461 руб.,

Администрация, полагая, что Предпринимателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с мая 2009 года по сентябрь 2009 года, направило в его адрес письмо от 25.09.2009 N 1785 с требованием о погашении образовавшейся задолженности в размере 124 912,3 руб. с указанием о намерении расторгнуть договор аренды.

Неисполнение обязательств по оплате явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

23.11.2009 Предприниматель обратился к Администрации с заявлением в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации о зачете суммы задолженности по арендной плате в счет своих расходов на проведение капитального ремонта кровли арендуемых помещений согласно локальной смете от 06.08.2009.

Суды правомерно признали данный зачет состоявшимся, так как заявление от 23.11.2009 было направлено Предпринимателем до получения копии искового заявления и определения о его принятии арбитражным судом к производству.

Согласно пункту 2.2 договора аренды от 24.03.2004 N 04-03-27 на арендодателе лежит обязанность по производству капитального ремонта.

Материалами дела подтверждено неоднократное обращение арендаторов помещений, расположенных по адресу: Алтайский край, г. Яровое, квартал "А", 29, в адрес арендодателя о необходимости производства капитального ремонта.

В качестве доказательства необходимости проведения капитального ремонта спорного помещения Предприниматель представил акт Территориального отдела ГПП N 5 УГПН МЧС России по Алтайскому краю от 01.02.2007 с вынесением предписания об устранении нарушений требований пожарной безопасности в помещении торгового центра "Степные зори", где указано о запрете эксплуатировать электропровода и кабели с поврежденными и потерявшими защитные свойства изоляцией, а также о необходимости установки автоматической системы оповещения управления эвакуацией людей при пожаре и выполнении электропроводки таким образом, чтобы она проходила не по горючему основанию. Установлен срок исполнения - до 03.12.2007.

Также Предпринимателем представлен акт от 18.04.2008 N 128 Регионального управления Федерального медико-биологического агентства на основании которого вынесено предписание о производстве капитального ремонта кровли помещений торгового комплекса "Степные зори" в срок до 01.09.2008, ремонта потолков помещений в торговых залах, производства косметического ремонта помещений.

Техническим заключением от 20.07.2009 ООО "Виктория и 1С" установлено, что в результате попадания атмосферных вод в здание торгового центра "Степные зори" стены, плиты перекрытия покрыты плесенью, имеется отслоение и вздутие штукатурки и шпаклевки практически во всех помещениях, период эксплуатации с 1991 года по 2009 год капитальный ремонт кровли и здания не производился. Электрическая проводка выполнена по стандартам девяностых годов. На момент обследования электроэнергия в здании отключена, из-за попадания влаги в светильники произошло короткое замыкание.

В выводе заключения указано на необходимость выполнения капитального ремонта кровли, капитального ремонта стен, капитального ремонта потолков, выполнение электропроводки.

Стоимость выполненного капитального ремонта в сумме 459 067,7 руб., произведенного Предпринимателем в период с 17.08.2009 по 10.10.2009, установлена экспертным заключением ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 27.04.2010 и подтверждена локальной сметой от 05.08.2009, актом приемки выполненных работ от 08.10.2009 в рамках заключенного истцом и ООО "Алкей" договора подряда от 17.08.2009.

Данная сумма была оплачена ответчиком квитанциями к приходно-кассовому ордеру от 17.08.2009 N 23 и N 26.

Учитывая, что Предпринимателем доказана необходимость осуществления капитального ремонта, материалами дела подтверждены затраты на его проведение в заявленном размере, суд, руководствуясь статей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2.2. договора от 24.03.2004 N 04-03-27, статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что встречные исковые требования о взыскании с Администрации в пользу Предпринимателя расходов в сумме 334 155,40 руб. подлежат удовлетворению.

Отказав в удовлетворении первоначального иска, суд, руководствуясь положениями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сослался на то, что основания для расторжения договора аренды от 24.03.2004 N 04-03-27 отсутствуют, поскольку доказательства наличия задолженности предпринимателя по договору от 24.03.2004 N 04-03-27 по арендной плате Администрацией не представлены. При этом суд указал на представленные Предпринимателем материалы исполнительного производства от 16.11.2009 N 1/64/8124/14/2009, свидетельствующие о погашении задолженности по арендной плате перед Администрацией на 12.11.2010.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

По смыслу названной статьи, арендатор вправе требовать зачета, если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.

Предприниматель согласно требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду надлежащие доказательства в подтверждение своей позиции о необходимости проведения капитального ремонта спорного помещения, в связи с чем суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Также суд кассационной инстанции поддерживает основанные на материалах дела выводы апелляционного суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции правомерно оставил без рассмотрения иск в части требования о расторжении спорного договора, так как письмо Администрации от 25.09.2009 N 1785 не содержит уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке.

Доводы, приведенные в жалобе, касаются результатов оценки представленных доказательств, поэтому отклоняются. В соответствии с частью 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по переоценке установленных судебной инстанцией обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах по делу суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 10.12.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-15638/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.