Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 марта 2011 г. по делу N А45-17209/2010 (извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Интеграл" (ИНН 5406122418 и ОГРН 1025401499860) (далее - ООО "Интеграл") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН 5406102806 и ОГРН 1025402451470) (далее - Департамент) о взыскании 46 404,99 руб. неосновательного обогащения, 1 518,47 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что ошибочно перечислил ответчику арендную плату за апрель 2010 года, поскольку 26.03.2010 между сторонами заключен договор купли-продажи помещения.

Департамент обратился со встречным иском о взыскании с ООО "Интеграл" задолженности по арендной плате за пользование помещением в размере 7 101,95 руб. за период с 01.05.2010 по 05.05.2010 (да даты регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за обществом).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.10.2010 (судья Б.М.В.) в удовлетворении иска ООО "Интеграл" отказано, встречный иск удовлетворен.

Суд пришел к выводу, что общество "Интеграл" обязано уплачивать арендную плату по спорному договору аренды до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорное имущество.

Постановлением от 27.12.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.10.2010 отменено, с Департамента в пользу ООО "Интеграл" взыскано 46 404,99 руб. неосновательного обогащения, 1 438,55 руб. процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении встречного иска Департамента отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что действие договора аренды объекта недвижимости от 01.11.2007 года N 029006-050 прекратилось 26.03.2010, то есть с момента подписания сторонами договора купли -продажи этих же нежилых помещений, в связи с чем перечисленная ответчику арендная плата за апрель 2010 года является неосновательным обогащением Департамента.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с кассационной жалобой.

По мнению заявителя жалобы, суд неверно истолковал положения статей 433, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, применил статьи 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению, и не применил нормы права, подлежащие применению, а именно: статьи 413, 433, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд необоснованно отклонил довод ответчика о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к истцу действие договора аренды не прекратилось. Наличие действующего договора аренды между сторонами исключает возможность применения к правоотношениям сторон норм о неосновательном обогащении. Учитывая наличие в спорный период между сторонами действующего договора аренды, обязательства сторон по которому прекратились 05.05.2010, с ООО "Интеграл" подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 1 по 5 мая 2010.

Просит постановление отменить, решение оставить в силе.

ООО "Интеграл" постановление находит законным и обоснованным.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 01.11.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Интеграл" (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости N 029006-050, по условиям которого арендодатель представляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение в жилом доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Ватутина, 23, общей площадью 200,10 кв. м.

Срок действия договора аренды установлен с 01.11.2007 до 01.10.2008.

По истечении срока действия договора договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

26.03.2010 стороны заключили договор N 1546 купли-продажи нежилого помещения (пивной бар) общей площадью 200,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Ватутина, 23, с рассрочкой оплаты. Указанное недвижимое имущество передано покупателю в собственность 08.04.2010, что подтверждается передаточным актом о передаче в собственность помещения (пивного бара).

Переход права собственности на указанное имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.05.2010.

Платежным поручением N 551 от 15.04.2010 ООО "Интеграл" произвело оплату по договору аренды N 029006-050 от 01.11.2007 за апрель 2010 года в сумме 60 528,25 руб.

Полагая, что указанные денежные средства были перечислены ответчику ошибочно в связи с отсутствием договорных обязательств, истец письмом от 13.07.2010 обратился к Департаменту с требованием возвратить перечисленные денежные средства. Поскольку ответчик денежные средства не возвратил, общество "Интеграл" обратилось в арбитражный суд настоящим иском.

Ссылаясь на необходимость погасить задолженность за пользование арендованным имуществом, образовавшуюся до государственной регистрации договора купли-продажи, Департамент обратился со встречным иском.

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений от N 1546 от 26.03.2010 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.11.2007, прекратились.

В данном случае общество является стороной и по договору аренды и по договору купли-продажи. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

ООО "Интеграл" с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений - 26.03.2010 стало законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 26.03.2010, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Доводы Департамента о том, что до момента государственной регистрации права собственности действие договора аренды не прекратилось, подлежат отклонению, поскольку факт государственной регистрации перехода права собственности 05.05.2010 правового значения для отношений сторон спора не имеет, так как с момента подписания договора купли-продажи общество стало законным владельцем нежилых помещений на основании договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно удовлетворил требования ООО "Интеграл" о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 27.12.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-17209/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.