Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 марта 2011 г. по делу N А45-14279/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2011 г.

Некоммерческое партнёрство "АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1" (далее - НК "АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) об изменении условий договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 58899, касающихся применения корректирующего коэффициента арендной платы.

Исковое требование основано на нормах статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации и мотивировано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Решением от 15.09.2010 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 08.12.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано за недоказанностью требований.

В кассационной жалобе НК "АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1" просит отменить вынесенные судебные акты и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, выводы суда противоречат нормам материального права и не соответствуют обстоятельствам дела.

Полагает, что увеличение арендной платы допускалось только при бесперебойном строительстве в течение всего срока договора, однако строительство приостанавливалось на 212 дней, что не учтено судами.

В отзыве на кассационную жалобу мэрия возражает против её удовлетворения ввиду необоснованности содержащихся в ней доводов.

НК "АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1", мэрия о времени и месте слушания дела уведомлены, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке, установленном статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их не подлежащими отмене в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается, что на основании распоряжения мэра города Новосибирска N 1248-р от 28.02.2007 между мэрией (арендодателем) и НК "АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1" (арендатором) заключен договор аренды N 58899 от 28.02.2007, согласно которому арендатору предоставлен в аренду сроком до 28.02.2009 земельный участок площадью 71 027 м2 с кадастровым номером 54:35:091505:0005 для строительства жилых домов с объектами общественного значения и распределительного пункта со встроенной трансформаторной подстанцией по проспекту Академика Коптюга в городе Новосибирске.

Арендная плата определяется ежегодно в соответствии с Порядком определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске, утверждённым решением городского Совета N 106 от 25.10.2005 (пункт 2.1 договора).

При этом по условиям пункта 2.2 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения ставок) арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.

На момент заключения настоящего договора арендная плата составляла 7 172 305 руб. 42 коп. в год.

Дополнительным соглашением от 25.02.2009 N 1 срок действия договора аренды продлён до 28.02.2011.

Письмом от 25.11.2009 N 20-8278 мэрия уведомила НК "АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1", что в связи с произведённым на основании постановления администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, решения Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 N 961 перерасчётом размер арендной платы с 28.02.2009 составляет 12 192 920 руб. 98 коп. в год. В результате перерасчёта истцу за период с 28.02.2009 по 30.10.2009 доначислено 3 352 230 руб. 36 коп.

Одновременно мэрия направила НК "АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1" проект дополнительного соглашения N 2 от 15.02.2010 о расчёте арендной платы с 28.02.2009 с коэффициентом Кдоп. = 1,7, с 28.02.2010 - с коэффициентом Кдоп. = 3,4.

В то же время истец, полагая, что после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств (приостановление строительства на 212 дней), 13.07.2010 обратился к мэрии с предложением о дополнении пункта 2.2 договора условием о переносе корректирующих коэффициентов Кдоп. = 17 и Кдоп. = 3,4 на 212 календарных дней, а именно на 28.09.2009 и на 28.09.2010 соответственно (письмо N 41/10).

Уклонение мэрии от внесения изменений в договор послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды пришли к выводу о недоказанности истцом существенных изменений обстоятельств и отказали в удовлетворении исковых требований.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменён по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлена ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённого постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па, годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов по формуле: Ап = Кс х Кр х Ка х Кдоп, где: Ап - годовой размер арендной платы, в рублях; Кс - кадастровая стоимость предоставляемого в аренду земельного участка, определённая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Кр - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешённого использования земельного участка; Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора; Кдоп - корректирующий коэффициент.

Коэффициенты Кр, Ка и Кдоп утверждаются решением представительного органа муниципального района, городского округа.

Решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 N 961 в приложении N 3 утверждены корректирующие коэффициенты в размере 1,7, если объекты недвижимости на предоставленном в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Вводного закона земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, а также в случаях превышения сроков нормативного срока строительства прочих объектов недвижимости (за исключением индивидуальных и коллективных гаражей и овощехранилищ) и в размере 3,4, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

При этом упомянутыми нормами не установлены исключения для применения корректирующих коэффициентов, исходя из причин нарушения сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Вступая в договорные правоотношения и продлевая срок действия договора аренды, истец имел возможность предвидеть увеличение арендной платы за счёт утверждённых законом и нормативными актами коэффициентов в случае превышения сроков строительства.

В связи с чем приостановление строительства правомерно не признано судами существенным обстоятельством, являющимся основанием для внесения в договор изменений, касающихся корректирующих коэффициентов.

Поскольку со стороны НК "АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1" имело место несоблюдение сроков ввода жилых домов, то расчёт мэрии арендной платы с 28.09.2009 и с 28.02.2010 с использованием корректирующих коэффициентов 1,7 и 3,4 является правильным.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований -установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях (постановление от 13.04.2010 N 1074/10 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

Данные основания в настоящем деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах НК "АКАДЕМЖИЛСТРОЙ-1" правомерно отказано в иске.

Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы, приведённые заявителем, направлены на изменение данной оценки, с которой глава 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не связывает пересмотр судебных актов в кассационном порядке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 15.09.2010 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 08.12.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-14279/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.