Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 марта 2011 г. по делу N А46-4331/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2011 г.

Индивидуальный предприниматель Б.О.Н. 30.03.2010 обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Совместное предприятие "Торговый центр "Омский" (далее - ООО "СП "ТЦ "Омский"), Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) о признании заключенного между ответчиками договора купли-продажи земельного участка от 22.02.2005 недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции по возврату ООО "СП "ТЦ "Омский" в государственную собственность земельного участка площадью 33 610 кв. метров с кадастровым N 55:36:04 01 16:0087, расположенного относительно 5-этажного здания торгового центра по улице Интернациональная, 43 в городе Омске, и возврате Департаментом 13 485 134 рублей 40 копеек в пользу ООО "СП "ТЦ "Омский", а также признании недействительной государственной регистрации 17.09.2007 права собственности ООО "СП "ТЦ "Омский" на этот земельный участок.

Требование собственника нежилого объекта недвижимого имущества мотивировано нарушением исключительного права на пользование землей при продаже уполномоченным органом местного самоуправления земельного участка без учета площади, занимаемой этим объектом и необходимой для его эксплуатации.

До принятия судебного акта истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил требования о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 22.02.2005 в связи с включением в границы земельного участка площадью 33 610 кв.метров с кадастровым N 55:36:04 01 16:0087 части земельного участка площадью 736 кв.метров, из которых 203 кв.метра занято и необходимо для использования нежилого здания с одноэтажной пристройкой площадью 481,1 кв. метра, литера А, А1, а также 533 кв.метра занято частью улицы Чапаева в границах обозначенных точками на схеме расположения земельных участков по улице Герцена в городе Омске.

В качестве применения последствий недействительности части сделки истец просил обязать ООО "СП "ТЦ "Омский" вернуть Департаменту из земельного участка площадью 33 610 кв.метров с кадастровым N 55:36:040116:0087 часть земельного участка занятого и необходимого для использования нежилого здания с пристройкой общей площадью 481,1 кв. метров, литера А, А1, расположенного по улице Герцена, 12 А в городе Омске, и занятого частью улицы Чапаева общей площадью 736 кв. метров, а Департаменту возвратить ООО "СП "ТЦ "Омский" 295 300 рублей 77 копеек оплаченных за эту часть земельного участка.

Кроме того, истец просил признать недействительной государственную регистрацию, произведенную 17.09.2007 (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 55-55-01/102/2007-216) права собственности ООО "СП "ТЦ "Омский" на земельный участок площадью 33 610 кв. метров с кадастровым N 55:36:04 01 16:0087.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Решением от 19.08.2010 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования о признании договора купли-продажи от 22.02.2005 недействительной сделкой в части включения в земельный участок площадью 33 610 кв. метров части земельного участка площадью 736 кв. метров, применении последствий недействительности ничтожной сделки по возврату продавцу этой части земельного участка, возврату покупателю выкупной цены, а также признал недействительной государственную регистрацию 17.09.2007 права собственности ООО "СП "ТЦ "Омский" на земельный участок площадью 33 610 кв. метров.

Суд первой инстанции исходил из невозможности продажи земельного участка в части земельного участка, занятого и необходимого для использования нежилого здания, принадлежащего другому лицу.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 апелляционные жалобы ООО "СП "ТЦ "Омский" и Департамента отклонены, решение суда оставлено в силе.

Суд апелляционной инстанции подтвердил, что при продаже между ответчиками земельного участка нарушены права истца на часть земельного участка.

В кассационных жалобах ООО "СП "ТЦ "Омский" и Департамент не согласны с судебными актами первой и апелляционной инстанций.

ООО "СП "ТЦ "Омский" просит отменить судебные акты, направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель считает нарушенной статью 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд первой инстанции не рассмотрел его ходатайство о невозможности присутствовать в судебном заседании из-за болезни представителя.

Ссылаясь на проверку прокуратуры города Омска, заявитель указывает на нарушение законодательства при предоставлении земельного участка с кадастровым N 55:36:04 01 16:0048 по договору аренды от 31.07.2007 N ДГУ-Ц-16-339.

Также заявитель указывает, что истец не оформил перевод временного объекта в объект капитального строительства при проведении реконструкции здания на этом земельном участке. На этом основании заявитель делает вывод о недействительности всех договоров купли-продажи этого здания.

ООО "СП "ТЦ "Омский" ходатайствует об отложении судебного заседания для подачи иска об оспаривании перевода временного объекта в капитальное строение.

В судебном заседании представитель ООО "СП "ТЦ "Омский" поддержал доводы кассационной жалобы об отмене судебных актов.

Департамент в кассационной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателя Б.О.Н.

По утверждению Департамента, договор от 22.02.2005 о продаже земельного участка ООО "СП "ТЦ "Омский" заключен на основании постановления мэра города Омска от 12.01.2004 N 3-п, которое не оспорено и не отменено.

Кроме того, Департамент полагает, что у истца отсутствует материально-правовой интерес, подлежащий защите избранным способом, так как требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено только ее участником.

Не соглашаясь с удовлетворением требования о возврате денежных средств в порядке реституции, Департамент указывает, что средства от продажи земельного участка не были получены, так как распределены в бюджеты системы Российской Федерации.

От предпринимателя Б.О.Н. поступили возражения на кассационные жалобы заявителей. По мнению истца, суд первой инстанции правильно применил статьи 159, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора по существу в отсутствие одного из ответчиков, извещенного о судебном заседании. Также истец подтвердил заинтересованность в оспаривании незаконного отчуждения земельного участка вместе с частью земельного участка под принадлежащим ему зданием.

Представитель предпринимателя Б.О.Н. в судебном заседании возразил против отложения судебного разбирательства.

Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационные жалобы заявителей рассматриваются в отсутствие участвующих в деле лиц, уведомленных о времени и месте проведения судебного разбирательства.

Руководствуясь статьями 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для отложения судебного разбирательства в рамках проведения кассационных производств при проверке вступивших в законную силу судебных актов.

По результату проверки доводов кассационных жалоб заявителей, правильности применения норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат оставлению в силе по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции в ходе исследования материалов дела, администрация города Омска в лице Департамента недвижимости (продавец) по договору от 22.02.2005 продала за 57 137 000 рублей ООО "СП "ТЦ "Омский" (покупателю) земельный участок площадью 33 610 кв. метров с кадастровым N 55:36:04 01 16:0087 из состава земель поселений, расположенный относительно 5-этажного здания торгового центра по улице Интернациональная, 43 в городе Омске.

Дополнительным соглашением от 26.01.2007 стороны определили стоимость земельного участка в сумме 13 485 134 рубля 40 копеек.

После оплаты 15.06.2007 стоимости имущества и его получения по акту от 20.06.2007 ООО "СП "ТЦ "Омский" зарегистрировало право собственности (свидетельство от 17.09.2007 серия 55 АВ N 534385).

С требованием о признании указанного договора купли-продажи недействительной сделкой обратился предприниматель Б.О.Н., который по заключенному с Л.О.В. договору от 10.10.2007 является собственником (свидетельство от 11.01.2008 серия 55 АВ N 568962) расположенного в границах земельного участка объекта недвижимого имущества - трехэтажного нежилого здания с одноэтажной пристройкой, общей площадью 481,1 кв.метров литера А, А1 .

Указанный объект был зарегистрирован 10.07.2003 на праве собственности прежнего правообладателя (С.И.В.) и располагался на сформированном земельном участке площадью 214 кв. метров с кадастровым N 55:36:0401 16:0048.

Право предпринимателя Б.О.Н. по аренде земельного участка с кадастровым N 55:36:0401 16:0048 для размещения этого объекта недвижимости основаны на соглашении от 08.02.2008 к договору аренды от 31.07.2007 N ДГУ-Ц-16-339, который был заключен Л.О.В. в соответствии с распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 18.07.2007 N 1927-Р и зарегистрирован в регистрационной службе 20.08.2007.

В ходе рассмотрения спора суд первой инстанции оценил допустимые доказательства и обоснованно установил, что при формировании границ земельного участка с кадастровым N 55:36:04 01 16:0087, приобретенного в собственность ООО "СП "ТЦ "Омский", в его площадь была включена часть участка, фактически занимаемого указанным объектом недвижимого имущества.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение или другую недвижимость покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимого для ее использования.

Исходя из положений статей 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимая для использования площадь земельного участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Поскольку границы земельного участка с кадастровым N 55:36:04 01 16:0087 установлены без учета площади принадлежащего истцу объекта недвижимости и без учета нормативной потребности в площади земли для использования этого объекта, суд первой инстанции сделал правильный вывод о нарушении исключительного права предпринимателя на земельный участок как занимаемого объектом недвижимости, так и необходимого для его использования.

Кроме того, суд первой инстанции установил неправомерное включение в состав отчуждаемого Департаментом в пользу ООО "СП "ТЦ "Омский" части земельного участка площадью 736 кв. метров, занятого частью улицы Чапаева в городе Омске, который согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации является территорией общего пользования и подлежат приватизации.

Нормы параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 168) предусматривают ничтожность сделки, не соответствующей требованиям закона. При этом недействительность части сделки согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет недействительности прочих ее частей.

В случае недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации) каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, при удовлетворении иска о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи в части земельного участка, необходимого для использования нежилого здания предпринимателя Б.О.Н., и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции на законном основании в порядке реституции обязал ООО "СП "ТЦ "Омский" возвратить Департаменту из земельного участка площадью 33 610 кв. метров часть земельного участка площадью 481,1 кв. метров, занятого и необходимого для использования нежилого здания, и земельного участка площадью 736 кв. метров, занятого частью улицы Чапаева в городе Омске, а Департамент возвратить ООО "СП "ТЦ "Омский" 295 300 рублей 77 копеек выкупной стоимости данной части земельного участка.

Принимая во внимание оспаривание оснований возникновения права собственности ООО "СП "ТЦ "Омский" на земельный участок, суд первой инстанции посчитал возможным согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рассмотреть в настоящем деле требование о признании недействительной государственной регистрации этого права.

Вместе с тем, выводы суда в этой части направлены на защиту гражданских прав предпринимателя Б.О.Н. (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не повлекли принятия неправильного по существу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод ООО "СП "ТЦ "Омский" о нарушении норм процессуального права в связи с отказом суда первой инстанции в удовлетворении его ходатайства об отложении судебного разбирательства в связи с неуважительной причиной неявки его представителя.

Утверждение о невозможности проведения двусторонней реституции противоречит приведенным нормам материального права о недействительности сделок. Соответственно не может быть принята во внимание ссылка Департамента на отсутствие финансирования.

Таким образом, оснований для отмены судебных актов и принятия судом кассационной инстанции нового решения не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные заявителем при подаче кассационной жалобы, не возмещаются. В части излишней оплаты государственная пошлина возвращается ее плательщику в порядке, предусмотренном статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.08.2010 по делу N А46-4331/2010 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по этому делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Совместное предприятие "Торговый центр "Омский", Департамента имущественных отношений администрации города Омска - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Совместное предприятие "Торговый центр "Омский" из федерального бюджета Российской Федерации 2 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.