"Земля как предмет залога в России" (Головин Ю., "Российская юстиция", 1997, N 9)

Земля как предмет залога в России

Залог земельных участков (ипотека) с момента его возникновения в Древней Греции непосредственно связан с правом частной собственности. В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что в свою очередь отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, в первую очередь земельных участков. Это было связано прежде всего с обширными пространствами и низкой плотностью населения, вследствие чего не было земельных споров. Сказалось также и положение отдельного лица, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Эту функцию выполняла община, и первоначальная собственность на землю была общинной. С ослаблением общинных связей повысилась роль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю. Подтверждением этому является упоминание в Псковской судной грамоте о давности как способе приобретения права собственности на недвижимость.

В Московском государстве отношение частных лиц к земле выражалось в форме или поместного, или вотчинного права. Поместье представляло собой право пользования под условием отправления службы, что лишало его обладателя возможности распоряжаться поместьем. Право вотчинника было намного шире и практически являлось правом собственности.

Во второй половине XVII века происходит сближение вотчины и поместья, расширяются права их владельцев. Однако открытая продажа поместий правительством не допускалась. В 1714 г. Петр I объединил вотчины и поместья под одним именем недвижимых имуществ. В период правления Петра I происходит то ограничение, то расширение прав владельцев земли. Дальнейшее развитие идеи частной собственности на землю мы наблюдаем при Екатерине II. Все это способствовало более широкому применению залога земли как средства обеспечения обязательства.

Уже в юридических актах XV века встречаются случаи залога недвижимых вещей в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Уложением царя Алексея Михайловича предметом залога могли быть вещи, принадлежащие должнику на праве собственности, поэтому нельзя было закладывать поместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства по возврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Но с 1737 г. залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подлежала продаже с публичных торгов.

Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшего нотариуса, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрещение на заложенное имение и делал надлежащее распоряжение об извещении о том сенатской типографии для публикаций. Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Вещное право залогодержателя возникало с момента записи старшим нотариусом в реестре крепостных дел об утверждении закладной.

Залог не уменьшал объема прав собственника. За ним сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения посредством юридических сделок. Хотя залоговое право является вещным и всюду следует за вещью, российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и уничтожения залогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя.

В начале XX века в России происходит расширение круга субъектов, имеющих право частной собственности на землю. В соответствии с Указом от 9 ноября 1906 г. "О дополнении некоторых положений действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования" крестьянин был признан субъектом права частной собственности на землю. С того момента начался переход от общинного землепользования к отрубному и хуторскому. Руководитель проводимых реформ П.А. Столыпин считал, что отсутствие купли-продажи не будет стимулировать крестьянина вкладывать в землю свой труд и денежные затраты.

С принятием в 1917 г. Декрета "О земле" земля была национализирована и полностью исключена из гражданского оборота. Однако это не позволило избежать расслоения крестьян на богатых и бедных. Следовательно, основная причина этого кроется не в частной собственности на землю. С переходом к сплошной коллективизации внимание государства было сосредоточено на охране земель колхозов и совхозов при предоставлении последним широких прав по их хозяйственному использованию. Как показал опыт советского периода, исключение земли из гражданского оборота не привело к расцвету сельского хозяйства и изобилию продовольствия.

С переходом нашего государства к рыночной экономике появилась необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Так, в постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. "О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса" было подтверждено многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности. Купля-продажа земельных участков не допускалась в течение десяти лет с момента приобретения права собственности. Затем право частной собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в законах: от 24 декабря 1990 г. - "О земельной реформе", от 24 декабря 1990 г. - "О собственности в РСФСР", а также в Конституции Российской Федерации, принятой на референдуме 12 декабря 1993 г.

Необходимость в этом возникла при осознании того обстоятельства, что отношения по использованию земли в хозяйственных целях не могут регулироваться только административными методами. Земля теперь относится к недвижимому имуществу и введена в гражданский оборот. Земельные участки могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в том числе и залога. Однако окончательное законодательное регулирование правоотношений, связанных с землей, возможно только с принятием нового Земельного кодекса. Этот процесс проходит в острых политических дискуссиях. Сторонники частной собственности на землю полагают, что именно она сможет стать импульсом в подъеме экономики, и прежде всего села, а противники твердо убеждены, что это приведет к спекуляции землей и полному разорению сельского хозяйства. Необходимо отметить, что действительно к решению земельного вопроса необходим подход особый. Ведь земля не только недвижимое имущество, а прежде всего объект природы. Поэтому в регулировании земельных отношений должен превалировать публично-правовой, а не частноправовой элемент. В процессе решения вопроса о частной собственности на землю необходимо учитывать, что право собственности, как всякое право, всегда ограничено. Законодатель всегда может поставить пределы воли собственника. Примером такого ограничения является строгое целевое использование земли. Поэтому в процессе принятия земельных правовых норм необходимо найти оптимальный баланс интересов собственника и общества в целом.

Но в любом случае право собственности должно быть правом наиболее полного господства над вещью ее обладателя. В противном случае он будет относиться к ней как к чужой, что чревато негативными последствиями. Примером этому является результат бесхозяйственного отношения к земле на протяжении последних десятков лет, что привело к выбытию из сельскохозяйственного оборота только в результате эрозии и закустаривания многих тысяч гектаров. На огромных площадях произошло резкое уменьшение содержания гумуса, повышение кислотности и другие отрицательные, порой необратимые процессы.

Очевидно, что земле нужен хозяин в лице собственника, для эффективной работы которого необходимо более широкое включение земельных участков в гражданский оборот, что неизбежно ведет к необходимости применения норм гражданского законодательства к земельным отношениям, когда земля выступает как имущество.

Включение земельных участков в гражданский оборот дает возможность собственнику распоряжаться ими, в том числе в качестве предмета залога (ипотеки), для обеспечения обязательств, вытекающих из договоров купли-продажи, аренды, подряда, займа и кредитных договоров. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 239 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п.1 ст.130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Это обусловлено тем, что правом распоряжения имуществом в наиболее полном объеме обладает только собственник. Следовательно, обладатель такого вещного права, как право пожизненного наследуемого владения и право пользования земельным участком, не может его заложить. Земельный участок предоставлен ему собственником для использования в строго определенных целях. В частности, упомянутый Указ Президента в отношении данной проблемы гласит, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. Однако п.1 ст.54 Закона Российской Федерации "О залоге" допускает в качестве предмета залога право владения и пользования.

В этой связи необходимо отметить, что при залоге зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, не принадлежащих залогодателю по праву собственности, фактически происходит залог и земельного участка, так как в случае реализации заложенного имущества качественные и количественные параметры земельного участка будут существенно сказываться на продажной цене расположенных на нем строений. Все это требует объективного подхода к регулированию земельных правоотношений и ставит перед законодателем задачу по развитию институтов права, опосредующих гражданский оборот земельных участков в русле требований рыночных реформ.

При отсутствии в настоящее время закона об ипотеке правоотношения, связанные с залогом недвижимого имущества, регулируются в основном подзаконными актами и прежде всего упомянутым выше Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г., который создает необходимую правовую базу для привлечения денежных средств собственником недвижимости в производственную сферу и жилищное строительство. Однако надо отметить, что в настоящее время залог недвижимости затруднен из-за неурегулированности механизма реализации ее при неисполнении основного обязательства со стороны должника.

От редакции. Государственная Дума приняла 24 июня с.г. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", считающийся одобренным Советом Федерации. Президент РФ отклонил этот закон. По мнению главы государства, он противоречит Конституции РФ и Гражданскому кодексу РФ.

Головин Ю.