Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 марта 2005 г. N А12-20414/04-С7 Кассационная жалоба по делу о взыскании задолженности оставлена без удовлетворения, поскольку добровольная частичная оплата ответчиком аренды имущества в размере, превышающем установленный зарегистрированным договором аренды, не может служить надлежащим доказательством возникновения у него такой обязанности до регистрации изменений договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 29 марта 2005 г. N А12-20414/04-С7
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда,

на решение от 12.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 02.12.2004 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-20414/04-С7,

по иску Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда к муниципальному унитарному предприятию "Центр", г.Волгоград на сумму 128763 руб. 19 коп.,

установил:

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.10.2004 по делу N А12-20414/04-С7, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же арбитражного суда от 02.12.2004, Департаменту муниципального имущества администрации г.Волгограда в иске к муниципальному унитарному предприятию "Центр", г.Волгоград отказано.

Истец, не согласившись с состоявшимися судебными актами, просит в своей кассационной жалобе их отменить, как противоречащие нормам материального права.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив законность обжалованных судебных актов, не нашел оснований к их отмене.

Как видно из материалов дела, между сторонами заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения от 01.01.2002 N 3/168-02. Договор зарегистрирован 27.06.2002.

Соглашением от 01.01.2004 N 3/168-04 размер арендной платы был изменен в сторону увеличения.

В июле 2004 года Департамент муниципального имущества администрации г.Волгограда обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию "Центр" на сумму 128763 руб. 19 коп., рассчитав арендную плату по новой ставке, в соответствии с названным соглашением от 01.01.2004

Арбитражный суд в иске отказал, мотивировав решение тем, что изменения к договору в установленном порядке не зарегистрированы, задолженность же по договору, без учета изменений, отсутствует.

Данное решение истец считает незаконным, мотивируя свой довод тем, что согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора совершается в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из этого договора. Согласно же пункту 4.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение договора, в части арендной платы, без согласования с арендодателем.

Указанный довод не может быть признан состоятельным, так как пункт 4.4 договора регулирует порядок изменения размера арендных платежей, устанавливая форму изменения - путем извещения арендатора в письменном виде.

Такое изменение договора не противоречит статьям 434, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, ссылаясь на соблюдение формы договора, истец не учитывает положения статей 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается заключенным.

С момента регистрации договора аренды N 3/168-02 в июне 2002 года он вступил в силу в зарегистрированной редакции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Таким образом, изменяется редакция договора, и это изменение противоречит зарегистрированной редакции договора.

Поскольку, в силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация сделок с недвижимостью является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и единственным доказательством зарегистрированного права, она, удостоверяя со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, является формальным условием обеспечения государственной, в том числе и судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество.

Поэтому арбитражный суд при наличии единственного надлежащего доказательства - зарегистрированного права истца на получение арендной платы в размере, определенном пунктом 4.1 договора в его зарегистрированной редакции, пришел к правомерному выводу об отсутствии у истца права требовать арендную плату в большем размере.

При этом добровольная частичная оплата ответчиком аренды имущества в размере, превышающем установленный зарегистрированным договором аренды, не может служить надлежащим доказательством возникновения у него такой обязанности до регистрации изменений договора.

При данных обстоятельствах обжалованные судебные акты не противоречат закону и основания к их отмене отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

Решение от 12.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 02.12.2004 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-20414/04-С7 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу с момента принятия.