Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 апреля 2005 г. N А55-3481/04-14 Поскольку право собственности на спорный объект недвижимости за продавцом зарегистрировано не было, то оно не вправе было заключать сделку купли-продажи с правопредшественником истца. Договор купли-продажи заключен в нарушение требований действующего законодательства и является недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей правовых последствий (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 14 апреля 2005 г. N А55-3481/04-14
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самарский деловой центр", г.Самара,

на постановление апелляционной инстанции от 15.10.04 Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-3481/04-14,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Самарский деловой центр", г.Самара, к Администрации Октябрьского района города Самары, г.Самара, о признании права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Самарский деловой центр" обратилось с иском к администрации Октябрьского района города Самары о признании права собственности на объект недвижимого имущества: корпус N 109 (перекачивающая насосная станция), литер Н, площадью 146,8 квадратных метров, расположенный по адресу: город Самара, Октябрьский район, улица Лесная, 23 и приобретенный по договору купли-продажи имущества от 20.11.01 N 334/1.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный объект был приобретен правопредшественником истца - открытым акционерным обществом "Самарский деловой центр" - по указанному договору у открытого акционерного общества "Конверсия КИНАП", однако последний был ликвидирован, и в связи с этим переход права собственности к открытому акционерному обществу "Самарский деловой центр" не был зарегистрирован. После преобразования последнего в общество с ограниченной ответственностью "Самарский деловой центр" 25.06.02 спорный объект был передан истцу как правопреемнику. Из-за отсутствия государственной регистрации права собственности открытого акционерного общества "Самарский деловой центр" на приобретенный объект недвижимости государственное учреждение юстиции "Самарская областная регистрационная палата" отказала истцу в государственной регистрации права на данный объект. Истец несет бремя содержания спорного имущества, которое расположено на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечено государственное учреждение юстиции "Самарская областная регистрационная палата".

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.05.04 по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика надлежащим - Администрацией города Самары, а также в качестве второго ответчика привлечен Комитет по управлению имуществом города Самары.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.07.04 иск удовлетворен, за истцом признано право собственности на объект недвижимости, корпус N 109 (перекачивающая насосная станция) литер Н, площадью 146,8 квадратных метров, расположенный по адресу: город Самара, улица Лесная, 23.

При этом суд исходил из того, что истец приобрел право собственности в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой одним из оснований приобретения права собственности на имущество является его покупка. Договор считается заключенным с момента подписания (часть 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствие регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимого имущества (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 83 от 25.02.95). Таким образом, истец является законным владельцем недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на него.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.10.04 решение отменено, в иске отказано.

Постановление мотивировано тем, что право собственности от открытого акционерного общества "Самарский деловой центр" к обществу с ограниченной ответственностью "Самарский деловой центр" не перешло, так как в силу отсутствия государственной регистрации перехода права собственности от открытого акционерного общества "Конверсия КИНАП" право собственности на спорное имущество у открытого акционерного общества "Самарский деловой центр" не возникло. Право собственности открытого акционерного общества "Конверсия КИНАП" на спорный объект также не доказано.

В кассационной жалобе заявитель - общество с ограниченной ответственностью "Самарский деловой центр", г.Самара - просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение, ссылаясь на то, что право собственности открытого акционерного общества "Конверсия КИНАП" на спорный объект возникло до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ и согласно части 1 статьи 6 данного Закона признается действительным при отсутствии его государственной регистрации. Заявитель полагает, что постановление апелляционной инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, тогда как решение является законным и обоснованным.

До принятия постановления судебной коллегией был объявлен перерыв в заседании 12.04.05 до 12 часов 30 минут 14.04.05 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, 20.11.01 между открытым акционерным обществом "Конверсия КИНАП" (продавец) и открытым акционерным обществом "Самарский деловой центр" (покупатель) был заключен договор N 334/1 купли-продажи имущества, в том числе корпуса 109 (перекачивающей насосной станции) литер Н площадью 102,3 квадратных метров, расположенного по адресу: город Самара, Октябрьский район, улица Лесная, 23.

Указанное имущество было передано во исполнение договора по акту приема-передачи от 30.11.01.

Переход права собственности к открытому акционерному обществу "Самарский деловой центр" зарегистрирован не был.

Решением единственного участника от 25.06.02 было создано общество с ограниченной ответственностью "Самарский деловой центр" путем реорганизации в форме преобразования открытого акционерного общества "Самарский деловой центр".

Передаточным актом от 25.06.02 в составе основных средств, находящихся на балансе, истцу от открытого акционерного общества "Самарский деловой центр" передана перекачивающая насосная станция (корпус N 109).

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что ни у открытого акционерного общества "Самарский деловой центр", ни у истца не возникло право собственности на спорный объект недвижимости.

Согласно справки бюро технической инвентаризации (л.д.41 том 1) открытое акционерное общество "Конверсия КИНАП" владело спорным насосным сооружением на основании договора передачи имущества в собственность акционерного общества N 51 от 23.03.97, заключенного между ним и фондом имущества Самарской области. На основании указанного договора акционерному обществу открытого типа "Завод КИНАП" фондом имущества Самарской области было выдано свидетельство о собственности на указанное имущество N 524 от 24.03.94.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ в редакции от 05.03.01, действовавшей в момент заключения договора купли-продажи N 334/1 от 20.11.01, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Однако часть 2 статьи 6 указанного Федерального закона предусматривает, что государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 13 указанного Федерального закона регистрация ограничений (обременений) права... или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, открытое акционерное общество "Конверсия КИНАП" до заключения договора купли-продажи N 334/1 от 20.11.01 обязано было зарегистрировать свое право собственности на спорный объект в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 2 того же Федерального закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поскольку право собственности на спорный объект недвижимости за открытым акционерным обществом "Конверсия КИНАП" зарегистрировано не было, то оно не вправе было заключать сделку купли-продажи с открытым акционерным обществом "Самарский деловой центр". Договор купли-продажи N 334/1 от 20.11.01 заключен в нарушение статей 6, 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей правовых последствий.

Данная позиция высказана также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7291/02 от 28.01.03.

При таких обстоятельствах право собственности у открытого акционерного общества "Самарский деловой центр" на спорный объект недвижимости не возникло. В свою очередь не возникло оно и у общества с ограниченной ответственностью "Самарский деловой центр".

В этой связи постановлением апелляционной инстанции в иске отказано обоснованно.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

Постановление апелляционной инстанции от 15.10.04 Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-3481/04-14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.