Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 апреля 2005 г. N А65-15324/2004-СГ3-13 Несоответствие оспариваемого договора закону, отсутствие у продавца права собственности на продаваемые объекты лишают покупателя права ссылаться на наличие добросовестности в приобретении имущества. Подписывая оспариваемый договор, ответчики были вправе потребовать от истца правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на приобретаемые ответчиками объекты недвижимости. Права добросовестного приобретателя возникают у стороны по договору лишь в том случае, если она не знала и не могла знать об отсутствии у продавца права на отчуждение имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 7 апреля 2005 г. N А65-15324/2004-СГ3-13
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МаККаДаЧ", город Набережные Челны, и общества с ограниченной ответственностью "Агродизель", город Набережные Челны,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.10.04 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 20.12.04 по делу N А65-15324/2004-СГ3-13,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Моторсервис", город Набережные Челны, к обществу с ограниченной ответственностью "МаККаДаЧ", город Набережные Челны, и обществу с ограниченной ответственностью "Агродизель", город Набережные Челны, о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Моторсервис", город Набережные Челны, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МаККаДаЧ", город Набережные Челны, и обществу с ограниченной ответственностью "Агродизель", город Набережные Челны, о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Исковое заявление мотивировано отсутствием у продавца зарегистрированного права собственности на проданные объекты.

До вынесения решения по делу судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в удовлетворении ходатайства истца об увеличении исковых требований в части взыскания с ответчиков 1720440 рублей неполученных доходов.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.10.04 исковые требования удовлетворены, договор купли-продажи от 01.02.03 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки.

Решение суда мотивировано следующими обстоятельствами: у продавца отсутствовало зарегистрированное право собственности на проданный объект недвижимости; оспариваемый договор заключен в противоречии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в части применения реституции - наличием доказательств передачи объектов и уплаты ответчиками денежных средств.

Не согласившись с отказом суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства, истцом была подана апелляционная жалоба на решение суда в данной части.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.04 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказано.

Постановление апелляционной инстанции мотивировано правомерностью выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства.

Не согласившись с доводами судебных инстанций, ООО "МаККаДаЧ" и ООО "Агродизель" обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просят состоявшиеся судебные акты отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование своей кассационной жалобы заявители ссылаются на нарушение судебными инстанциями норм процессуального и материального права. Судом первой инстанции нарушен срок изготовления решения в полном объеме; ответчики являются добросовестными приобретателями; истцом ответчики умышленно введены в заблуждение; судами не рассмотрено заявление ответчиком о пропуске сроков давности для признания недействительной оспоримой сделки.

Представители ответчиков в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Подтвердили, что сделка является оспоримой, что ответчики являются добросовестными приобретателями, что в достройку объекта ответчиками вложены большие денежные средства.

Представитель истца в судебном заседании просил оставить обжалуемые судебные акты без изменений, в связи с необоснованностью доводов заявителей кассационной жалобы.

Проверив законность принятых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы, исходя из нижеследующего.

Как установлено материалами дела, 01.02.03 между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, в соответствии с которым истец продал, а ответчики купили в равно долевую собственность комплекс строений (производственную площадку размером 2 га, арочный склад площадью 1260 кв.м, склад "КАНСК" площадью 864 кв.м, КПП двухэтажный, незавершенная строительством котельная, железобетонный забор 600 м, три вагона-домика, телефонные точки 6 номеров), расположенный на земельном участке площадью 2 га в районе БСИ Тукаевского района Республики Татарстан.

Земельный участок принадлежит истцу на праве бессрочного пользования, комплекс строений за исключением незавершенного строительства принадлежит истцу на основании акта приемки законченного строительством объекта от 19.12.97.

Признавая данный договор недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции сослался на противоречие договора статье 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Данный вывод суда нельзя признать в полной мере правомерным, поскольку в силу положений пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Поскольку часть объектов, являющихся предметом оспариваемого договора, введены в эксплуатацию до введения в действие данного Федерального закона, на истца не может распространяться обязательность регистрации объектов недвижимости возведенных до введение в действие закона, установленная данным Федеральным законом.

Кроме того, необходимо отметить, что данным Федеральным законом регламентируется порядок взаимоотношений между государством и лицами по регистрации прав на недвижимое имущество, что исключает возможность признания договора ничтожным как несоответствующим положениям данного Федерального закона.

В то же время, в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость", регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Документы, подтверждающие наличие у истца зарегистрированного в установленном порядке права собственности на продаваемые по оспариваемому договору объекты недвижимости, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем, выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) оспариваемого договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются законными. Неправильное применение норм материального права не привело к принятию неправомерного судебного акта, в связи с чем, не может служить основание к его отмене.

Указанные заявителями кассационной жалобы процессуальные нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут служить основанием к отмене обжалованных судебных актов в силу пункта 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не привели к принятию незаконного судебного акта.

Ссылка заявителей кассационной жалобы на не применение судебными инстанциями сроков исковой давности по оспоримой сделке, как и указание заявителями кассационной жалобы на необходимость применения положений статей 166, 173, 178, 179, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации найдены судебной коллегией неправомерными. Основанием признания сделки недействительной (ничтожной) послужило несоответствие ее закону, что исключает возможность применения в данном случае положений законодательства об оспоримости сделки. Кроме того, в судебном заседании представитель ответчиков не смог указать признаки, позволяющий отнести оспариваемый договор к оспоримым сделкам.

Несоответствие оспариваемого договора закону, отсутствие у продавца права собственности на продаваемые объекты, лишают покупателя права ссылаться на наличие добросовестности в приобретении имущества. Подписывая оспариваемый договор, ответчики были вправе потребовать от истца право устанавливающих документов, подтверждающих право собственности на приобретаемые ответчиками объекты недвижимости. Права добросовестного приобретателя возникают у стороны по договору лишь в том случае, если она не знала и не могла знать об отсутствии у продавца права на отчуждение имущества. Кроме того, на отсутствие обстоятельств добросовестного приобретения имущества указывают допущенные ответчиками нарушения графика платежей, что видно из представленных ответчиками документов.

Так же не может служить основанием к отмене обжалованных судебных актов довод представителя ООО "Агродизель" о вложении больших финансовых средств в строительство на территории приобретенного объекта. Доказательства вложения финансовых средств не представлено. Кроме того, данный довод не был предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанции.

При указанных выше обстоятельствах судебной коллегией кассационной инстанции оснований к отмене обжалованных судебных актов не установлено.

Расходы по госпошлине по кассационной жалобе судебная коллегия в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителей кассационной жалобы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.10.04 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 20.12.04 по делу N А65-15324/2004-СГ3-13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.