Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 ноября 2004 г. N А72-4318/04-22/169 Дело о признании права собственности на нежилые помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку суду следовало установить, подавались ли истцом заявки на приватизацию арендованного имущества способами, предусмотренными законодательством. Кроме того, стороны согласовали возможность выкупа арендованного недвижимого имущества. (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 16 ноября 2004 г. N А72-4318/04-22/169
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом г.Ульяновска,

на решение от 07.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 27.07.2004 Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А72-4318/04-22/169,

по иску закрытого акционерного общества "Фирма "Универсам", г.Ульяновск, к Комитету по управлению имуществом г.Ульяновска о признании права собственности на нежилые помещения,

установил:

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.06.2004 по делу N А72-4318/04-22/169, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.07.2004, удовлетворен иск закрытого акционерного общества "Фирма "Универсам" к Комитету по управлению имуществом г.Ульяновска о признании права собственности на здания магазинов.

Ответчик, не согласившись с указанными судебными актами, просит в своей кассационной жалобе их отменить, как принятые с нарушением норм процессуального и материального права.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив законность обжалованный судебных актов, нашел их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности на здания магазинов: N 27, расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул.Тюленева, д.3; N 34, расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул.Туполева, д.12; N 37, расположенного по адресу: г.Ульяновск, проспект Ленинского Комсомола, д.19.

Иск мотивирован наличием права на выкуп указанных зданий на основании закона о приватизации и договора аренды, а также права на указанные объекты в связи с полной оплатой их стоимости, согласно договору аренды, заключенному в 1991 году между истцом и ответчиком.

Арбитражный суд Ульяновской области иск удовлетворил, признав за закрытым акционерным обществом "Фирма "Универсам" право собственности на здания трех магазинов.

Судебные акты мотивированы тем, что договором аренды 1991 года предусмотрено право истца на выкуп зданий путем зачета платы за аренду последним этих зданий у ответчика. Следовательно, согласно выводу Арбитражного суда Ульяновской области, истец, уплатив за аренду магазинов общей площадью 7310,74 кв.м в 1991-1997 гг. арендную плату в сумме 1295742 руб., приобрел право собственности на указанные объекты недвижимости.

При этом судом не учтено то обстоятельство, что договор аренды 1991 года устанавливал срок выкупа имущества до 16.06.1998.

Доказательства выкупа зданий в предусмотренный договором срок суду не представлены. Ссылку истца на протоколы о выполнении условий договора, подписанные им и Управлением торговли Ульяновского облисполкома в декабре 1991 года, как на доказательства выкупа, нельзя признать состоятельной, поскольку указанные протоколы подписаны лицом, полномочия которого на отчуждение имущества не подтверждены собственником этого имущества. Следовательно, в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные протоколы не могли быть признаны допустимыми доказательствами перехода права.

Срок действия договора аренды 1991 года истек в 1996 году. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данное обстоятельство не лишает сторон права на заключение нового договора аренды. При этом действие предыдущего договора прекращается.

При заключении нового договора условия аренды могут быть, в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменены.

В 1997 году стороны заключили новые договоры аренды тех же объектов недвижимости: от 01.02.1997 N 1826 - аренды магазина N 27 по ул.Тюленева, д.3; от 01.04.1997 N 1845 - аренды магазина N 37 по пр.Ленинского Комсомола, д.19; от 01.04.1997 N 1846 - аренды магазина N 34 по ул.Туполева, д.12.

Указанные договоры 1997 года не содержали в своей первоначальной редакции условий о выкупе арендованного имущества. В соответствии с подписанными сторонами соглашениями от 19.01.2001 к договору N 1845, от 19.02.2001 к договору N 1846 и от 19.02.2001 к договору N 1826, перечисленные договоры аренды были продлены сроком действия по 01.12.2012 и дополнены условием возможности выкупа арендованного имущества по рыночной стоимости на дату подачи заявки на выкуп.

Действительность договоров аренды 1997 года подтверждена арбитражным судом по делу N А72-4635/01-Е318.

Более того, вопреки доводам истца, в судебном акте от 16.04.2003 по тому же делу содержится указание на отсутствие доказательств передачи в 1991 году в аренду зданий вышеуказанных магазинов. Поэтому договор аренды 1991 года в этой части не был принят судом в качестве допустимого доказательства по делу N А72-4635/01-Е318.

В этой связи арбитражный суд, рассматривая указанное дело, пришел к выводу о том, что здания магазинов истцом не выкуплены. Несмотря на это, истец, заявляя требование по настоящему делу о признании права, вновь ссылается на то, что имущество им выкуплено по остаточной стоимости на основании договора от 1991 года, путем внесения арендной платы.

Учитывая то, что стороны согласовали в 2001 году возможность выкупа арендованного недвижимого имущества, суду следовало установить: подавались ли истцом заявки на приватизацию арендованного имущества способами, предусмотренными статьями 16, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ, статьей 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ; результаты рассмотрения заявок, при их наличии; наличие соответствующих договоров, то есть необходимо установить, не были ли выкуплены здания в предусмотренном законом порядке после принятия судебных актов по делу N А72-4635/01-Е318.

Принятие решения до установления указанных обстоятельств противоречит положениям статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и могло привести к судебной ошибке.

При данных обстоятельствах судебные акты по делу подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

Решение от 07.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 27.07.2004 Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А72-4318/04-22/169 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу с момента принятия.