Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 июня 2005 г. N А65-17597/2004-СГ3-14 Дело о расторжении договора купли-продажи направлено на новое рассмотрение, поскольку судебными инстанциями не установлено, имелись ли у продавца правоустанавливающие документы на отчужденные объекты недвижимости и оборудование. Соответствующие документы не истребованы и не исследованы. Согласно договору купли-продажи, в числе переданных покупателю объектов фигурирует незавершенное строительство - торговый центр. Однако, обладал ли продавец правом собственности на этот объект, судебными инстанциями не проверено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 10 июня 2005 г. N А65-17597/2004-СГ3-14
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Горпищекомбинат", город Набережные Челны, Республика Татарстан,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.12.04 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 01.03.05 по делу N А65-17597/2004-СГ3-14,

по иску открытого акционерного общества "Горпищекомбинат", город Набережные Челны, Республика Татарстан, к предпринимателю Шагитову Наилю Насыховичу, город Набережные Челны, Республика Татарстан, о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

установил:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.12.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.03.05, отказано в иске открытого акционерного общества "Горпищекомбинат" к предпринимателю Шагитову Наилю Насыховичу о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 01.12.03 N 721-2 в связи с нарушением договорных обязательств.

В кассационной жалобе ОАО "Горпищекомбинат" просит отменить постановление апелляционной инстанции от 01.03.05, иск удовлетворить, мотивируя неправильным применением норм материального права.

До принятия постановления по делу судебной коллегией Федерального арбитражного суда Поволжского округа в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 10.06.05 (на 10 час. 00 мин.).

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции от 22.12.04 и постановление апелляционной инстанции от 01.03.05 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.12.03 между ОАО "Горпищекомбинат" и предпринимателем Шагитовым Наилем Насыховичем был заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества N 721-2, с рассрочкой платежа.

В соответствии с договором купли-продажи ответчик получил объекты недвижимого имущества, расположенные на территории производственной базы истца. Такими объектами являлись:

- одноэтажное панельное здание гаража;

- одноэтажное панельное здание склада;

- одноэтажное бревенчатое бытовое помещение;

- одноэтажное кирпичное здание пряничного цеха;

- одноэтажное тесовое, обшитое металлом помещение проходной.

Согласно пункту 1.5 договора к ответчику перешли также:

- основные помещения пряничного цеха, с расположенным в цехе оборудованием по производству пряников;

- подсобные помещения;

- деревянный склад площадью 46 кв.м;

- деревянный киоск площадью 20,7 кв.м.

Согласно пункту 1.5.2 договора купли-продажи к ответчику перешел объект незавершенного строительства - торговый центр, расположенный по адресу: город Набережные Челны, п.9-й микрорайон.

Вышеназванное имущество было передано ответчику 01.12.03, согласно передаточному акту к договору купли-продажи.

Условиями договора купли-продажи была установлена цена объектов недвижимости в размере - 2693108 руб. 42 коп.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора купли-продажи покупатель (ответчик) в счет оплаты приобретенного имущества обязался осуществлять ежемесячные платежи в размере - 18702 руб. 14 коп.

Мотивируя неисполнением ответчиком обязательства по ежемесячным платежам, за объекты недвижимости, истец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 01.12.03 N 721-2, с рассрочкой платежа, в связи с нарушением договорных обязательств.

Суд первой инстанции в иске ОАО "Горпищекомбинат" отказал, не установив существенных нарушений ответчиком условий договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции признал законными и обоснованными, оснований для их переоценки не установил.

На основе анализа материалов дела судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа считает, что по делу не исследованы обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения возникшего между истцом и ответчиком спора.

Согласно договору купли-продажи отчуждению подверглись следующие объекты недвижимого имущества:

- одноэтажное здание панельного здания гаража, 1998 года постройки (литер А);

- одноэтажное панельное здание склада, 1998 года постройки (литер Б);

- одноэтажное бревенчатое бытовое помещение, 1967 года постройки (литер В);

- одноэтажное кирпичное здание пряничного цеха, 1988 года постройки (литера Д, Д1, Д2, Д3);

- одноэтажное тесовое, обшитое металлом, помещение проходной (литер Е);

- деревянный склад (литер Г);

- деревянный киоск (литер Г1).

- основные помещения пряничного цеха, площадью 146 кв.м (N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 11 по плану строения), с расположенным в цехе оборудованием по производству пряников;

- подсобные помещения, площадью 167,3 кв.м (N 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14 по плану строения);

- объект незавершенного строительства - торговый центр, площадью 0,5532 га.

В соответствии с пунктами 1.2 и 1.3 договора купли-продажи отчужденные объекты и переданное оборудование принадлежали истцу на праве собственности.

Между тем имелись ли у продавца правоустанавливающие документы на отчужденные объекты недвижимости и оборудование, судебными инстанциями не установлено. Соответствующие документы не истребованы и не исследованы, что следует восполнить в ходе нового рассмотрения дела.

Согласно пункту 1.5.2 договора купли-продажи в числе переданных покупателю объектов фигурирует незавершенное строительство - торговый центр. Однако обладал ли продавец правом собственности на этот объект, судебными инстанциями не проверено.

По переданным объектам недвижимости, в том числе по объекту незавершенного строительства, следует установить правомочность их отчуждения, с последующей оценкой договора купли-продажи на предмет его заключенности.

Истребование и исследование правоустанавливающих документов на отчужденные объекты недвижимости необходимо в связи с отсутствием в договоре купли-продажи стоимости каждого объекта недвижимости. Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрена лишь общая цена отчужденных объектов недвижимости, которая составляет - 2693108 руб. 42 коп.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи право собственности на объекты недвижимого имущества переходит к покупателю со дня государственной регистрации, которую в соответствии с пунктами 3.2 и 3.2.1 договора, не позднее 12.01.04, обязался осуществить продавец.

Согласно же материалам дела государственная регистрация права собственности покупателя осуществлена лишь в отношении одного объекта недвижимости - пряничного цеха (л.д.27). Причина отсутствия регистрации права собственности покупателя на иные объекты недвижимости, не установлена.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи выплата стоимости проданных объектов недвижимости, путем ежемесячных платежей, обусловлена государственной регистрацией перехода права собственности покупателя на объекты недвижимости. Следовательно следует проверить обязан ли покупатель вносить платежи при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности на все объекты недвижимости.

В соответствии с передаточным актом к договору купли-продажи (л.д.24) продавец передал покупателю, а покупатель принял и оплатил в соответствии с договором: деревянный склад (литер Г) площадью 46 кв.м; деревянный киоск (литер Г1) площадью 20,7 кв.м; незавершенное строительство - торговый центр (паспорт градостроительства N 142).

Однако из принятых по данному делу судебных актов не усматривается, что это обстоятельство было предметом исследования судебных инстанций.

В материалах дела имеется доверенность на получение векселей на сумму 400000 рублей от 12.03.04 N 423, подписанная от имени руководителя ОАО "Горпищекомбинат" Самцовой (л.д.29). В ходе нового рассмотрения дела следует проверить наличие у этого лица права на подписание такого документа.

Подлежат истребованию и исследованию векселя на общую сумму 400000 руб., переданные предпринимателем Шагитовым Н.Н. за оборудование и принятые судом в качестве оплаты задолженности по ежемесячным платежам, на предмет наличия в них передаточной надписи (индоссамента).

В суде кассационной инстанции представитель истца пояснил, что эти же векселя приняты судом в качестве оплаты задолженности по делу N А65-29198/04-СГ1-18, по иску ОАО "Горпищекомбинат" к предпринимателю Шагитову Наилю Насыховичу о взыскании задолженности в размере - 848319 руб. 58 коп.

Таким образом по результатам добытых в ходе нового рассмотрения дела доказательств, Арбитражному суду Республики Татарстан по данному спору следует принять правомерное решение.

Определением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.05.05 ОАО "Горпищекомбинат" была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

В связи с направлением дела на новое рассмотрение судебные расходы по кассационной жалобе подлежат распределению после нового рассмотрения дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.12.04 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 01.03.05 по делу N А65-17597/2004-СГ3-14 отменить.

Дело N А65-17597/2004-СГ3-14 направить в первую инстанцию Арбитражного суда Республики Татарстан на новое рассмотрение.

Арбитражному суду Республики Татарстан судебные расходы по кассационной жалобе открытого акционерного общества "Горпищекомбинат" распределить в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после нового рассмотрения дела.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.