Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 июля 2008 г. N А65-23243/2007 Кассационная жалоба по делу о признании недействительными расчетов арендной платы за землю по договору аренды земельного участка и взыскании неосновательного обогащения оставлена без удовлетворения, так как ответчик не вправе был применять при исчислении годового расчета арендной платы за пользование земельными участками поправочные коэффициенты, не предусмотренные договором (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 21 июля 2008 г. N А65-23243/2007
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны", город Набережные Челны Республики Татарстан,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 декабря 2007 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2008 года по делу N А65-23243/2007,

по иску индивидуального предпринимателя Павлова Александра Николаевича, город Набережные Челны Республики Татарстан, к Исполнительному комитету муниципального образования "город Набережные Челны", Республика Татарстан, о признании расчетов арендной платы недействительными, об обязании возвратить неосновательное обогащение в сумме 167041 руб.,

установил:

Индивидуальный предприниматель Павлов Александр Николаевич обратился с иском к Исполнительному комитету муниципального образования "Город Набережные Челны" о признании недействительными трех ежегодных расчетов арендной платы за землю за 2005, 2006 и 2007 годы по договору аренды земельного участка от 3 сентября 2004 года N 5а и обязании возвратить неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы в сумме 167041 руб.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято увеличение размера иска и уточнение требования, согласно которому истец просил признать недействительными расчеты арендной платы за землю за 2005, 2006 и 2007 годы по договору аренды земельного участка N 5а от 03.09.04 в части применения поправочного (повышающего) коэффициента 7,5, установленного от вида деятельности арендатора (разрешенного использования земельного участка) и просил обязать ответчика возвратить неосновательное обогащение в сумме 167041 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.12.07 исковые требования истца удовлетворены.

Судом признаны недействительными расчеты арендной платы за землю за 2005, 2006 и 2007 года к договору аренды земельного участка общей площадью 0,0212 гектаров, расположенного на землях г. Набережные Челны, на территории второй зоны, по адресу проспект Р. Беляева в районе ж.д. N 40 (41-23) по ул. Ш. Усманова, для строительства магазина (не продовольственного), кадастровый номер 16:52:04 02 06:0002, заключенному между Администрацией города Набережные Челны (правопреемником которого является Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны), г. Набережные Челны, и Предпринимателем, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица, Павловым Александром Николаевичем (свидетельство о государственной регистрации серии 16 N 000910878 от 06.06.2004 года), г. Набережные Челны, N 5/а от 3 сентября 2004 года, в части применения коэффициента 7,5. С Исполнительного комитета муниципального образования "Город Набережные Челны" в пользу предпринимателя Павлова А.Н. взыскано 167041 руб. неосновательного обогащения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.08 решение оставлено без изменения.

При этом суды обеих инстанций пришли к выводу о неправомерности применения ответчиком при определении размера арендной платы за муниципальные земли поправочных коэффициентов, утвержденных постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан, являющегося органом власти субъекта Российской Федерации.

В кассационной жалобе заявитель - Исполнительный комитет муниципального образования "Город Набережные Челны", город Набережные Челны, просит принятые судебные акты отменить, как несоответствующие нормам материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.

До принятия постановления судом кассационной инстанции был объявлен перерыв в судебном заседании 17.07.08 до 14 часов 00 минут 21.07.08 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения и постановления в части признания расчетов арендной платы за 2006, 2007 годы недействительными и отказа в иске в этой части.

Как видно из материалов дела, 03.09.04 между истцом (арендатором) и администрацией города Набережные Челны (арендодателем) был заключен договор N 5/а, согласно условиям которого арендодатель передал истцу в аренду земельный участок общей площадью 0,0212 гектаров, расположенный на территории второй зоны по адресу: г. Набережные Челны, проспект Р. Беляева в районе ж.д. N 40 (41-23) по ул. Ш. Усманова с кадастровым номером 16:52:04 02 06:0002 под магазин, а арендатор принял на себя обязательства по внесению годовой арендной платы в сумме 78000 руб.

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально до пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Срок аренды по договору сторонами установлен до 3 сентября 2007 года (пункт 6.2 договора).

Договор зарегистрирован надлежащим образом в регистрационной службе 28.10.04 и считается заключенным с этой даты.

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору истцом уплачено 78000 руб. арендной платы за 2005 год, 139948 руб. арендной платы за 2006 год и 34987 руб. арендной платы за 2007 год.

Иск мотивирован тем, что ответчиком при расчете арендной платы за землю за 2005-2007 годы неправомерно применены поправочные коэффициенты, установленные от вида деятельности арендатора (разрешенного использования земельного участка) постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.95. При этом, истец не оспаривает правомерность применения ответчиком при расчете годового размера арендной платы за землю по договору размера ставки земельного налога за 1 кв.м и размера кадастровой стоимости земельного участка.

Удовлетворяя иск, суд исходил из обоснованности заявленных требований.

Согласно положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, определенные договоров аренды.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2.1 договора N 5/а от 03.09.04 истец обязался вносить арендную плату в твердой сумме 78000 руб. в год.

Пунктом 9.1 договора стороны определили возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке в случае изменения нормативными актами федеральных, республиканских органов власти или местных представительных органов власти ставок налогообложения, повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога, базовых ставок арендной платы в сторону повышения размера арендной платы, установленной договором.

Расчет годового размера арендной платы, подлежащего уплате истцом в 2005 году, произведен ответчиком исходя из ставки земельного налога, а также коэффициента целевого использования: в размере 7,5.

Расчеты арендной платы, подлежащие уплате истцом в 2006-2007 годах, произведены ответчиком исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога (1,5), а также поправочного (повышающего) коэффициента в размере 7,5. При этом, ссылка на норму закона в расчетах ответчиком не произведена.

Исходя из пояснений и материалов дела, расчеты годовой арендной платы были произведены арендодателем в соответствии с Положением о порядке определения размеров арендной платы за земли несельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, утвержденным постановлением Кабинета Министров РТ N 74 от 09.02.95 с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка.

Расчеты истцом подписаны, таким образом, оферта, направленная арендодателем в адрес арендатора в форме расчета с изменением существенного условия договора аренды, принята истцом, акцепт произведен путем его подписания и оплаты годового размера арендной платы за оспариваемый период.

Однако, учитывая, что сторонами произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.01 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При отсутствии такой регистрации, изменения условий договора в части размера арендной платы за 2006, 2007 годы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными.

Право на одностороннее изменение ответчиком существенного условия договора (изменение арендной платы) в зависимости от изменения законодательства не влечет легитимность этого расчета без соответствующей регистрации изменений в Управлении федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан.

Исходя из изложенного, незаключенные изменения условий договора (расчеты) не могут быть признаны недействительными.

Учитывая, что истцом оспаривается лишь правильность применения ответчиком при расчете годового размера арендной платы за землю по договору N 5/а от 03.09.04 повышающих (поправочных коэффициентов), установленных от вида деятельности арендатора (разрешенного использования земельного участка), утвержденных постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.95, судами двух инстанций правомерно сделан вывод о том, что ответчик необоснованно завысил размер годовой арендной платы, применив коэффициент целевого использования 7,5 в расчете за 2005 и поправочный коэффициент 7,5 в отношении земельного участка в расчете за 2006-2007 годы, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 21 Закона Российской Федерации N 1738-1 от 11.10.91 "О плате за землю" (действующего до 31.12.05) размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.01 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Таким образом, ответчик не вправе был применять при исчислении годового расчета арендной платы за пользование земельными участками поправочные коэффициенты, утвержденные постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.95, не предусмотренные договором, в силу того, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации, согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, определяет размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и лишь с 29.10.07 в соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определяет порядок, условия и сроки внесения арендой платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Выводы суда первой и апелляционной инстанций в части взыскания суммы неосновательного обогащения основаны на нормах закона и материалах дела, признаны судебной коллегией правомерными и оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 декабря 2007 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2008 года по делу N А65-23243/2007 отменить в части признания недействительными расчетов арендной платы за землю за 2006 и 2007 годы к договору аренды N 5/а от 03.09.04 земельного участка общей площадью 0,0212 гектаров, расположенных на землях г. Набережные Челны, на территории второй зоны, по адресу проспект Р. Беляева в районе ж.д. N 40 (41-23) по ул. Ш. Усманова, для строительства магазина (не продовольственного), кадастровый номер 16:52:04 02 06:0002, заключенному между Администрацией города Набережные (правопреемником которого является Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны), г. Набережные Челны, и Предпринимателем, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица, Павловым Александром Николаевичем (свидетельство о государственной регистрации серии 16 N 000910878 от 06.06.04 года), г. Набережные Челны.

В иске в этой части требований отказать.

Признать изменения к договору аренды земельного участка N 5/а от 03.09.04 в части изменения арендной платы за 2006, 2007 годы незаключенными.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.