Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 августа 2008 г. N А49-6314/07 Дело о понуждении к государственной регистрации договоров направлено на новое рассмотрение, поскольку судами обстоятельства совершения контрагентами фактических действий, направленных на исполнение обязательств по договору, до момента завершения строительства жилого дома, введения его в эксплуатацию и обращения к ответчику не исследовались (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 29 августа 2008 г. N А49-6314/07
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 6 февраля 2009 г. N А49-6314/07

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зареченская строительная компания", город Заречный,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 21.03.2008 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2008 года по делу N А49-6314/07,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Перспектива-С", город Пенза, к обществу с ограниченной ответственностью "Зареченская строительная компания", город Заречный, третьи лица: Маландин Артем Леонидович, город Заречный, Чулкова Наталья Петровна, город Заречный, о понуждении к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве,

установил:

ООО "Перспектива-С" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Заречная строительная компания" (далее - ответчик) о понуждении к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Заявленные требования основаны на положениях Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от обязанности по регистрации договора, установленной действующим законодательством.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 13.02.2008 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Маландин А.Л. и Чулкова Н.П.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 21.03.2008 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2008 г., исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Зареченская строительная компания" просит изменить отменить указанные судебные акты в части обоснования отказа в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя жалобы, спорные договора являются договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку содержат существенные условия, определенные ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" N 214 от 30.12.2004 г. Регистрация данных договоров невозможна ввиду обращения истца с такими требованием после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, ответчик в одностороннем порядке расторг указанные договора.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Истец и 3-и лица о времени и месте судебного разбирательства извещены, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

По делу в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 26.08.2008 г. до 09.30 час. 29.08.2008 г.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.05.2006 г. главой г. Заречного Пензенской области ООО "Зареченская Строительная Компания" было выдано разрешение на строительство 10-ти этажного односекционного жилого дома в районе дома N 19 г. Заречного (л.д. 95).

ООО "Зареченская Строительная Компания" приступило к строительству жилого дома посредством привлечения к строительству различных подрядных организаций, одной из которых являлось ООО "Перспектива-С". Стороны заключили договор строительного подряда N 04-06/фр от 16.08.2006 г. на выполнение работ по фасадному утеплению и отделке жилого дома, расположенного в районе дома N 19 по проспекту Мира в г. Заречном. Стоимость работ по договору подряда стороны определили в сумме 2535850 руб., предусмотрев оплату работ: в объеме 29% от стоимости работ - денежными средствами, 71% - зачетом за квартиры по договорам N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г. о долевом участии в строительстве.

Из п. 2.3., 2.4. договоров N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г. о долевом участии в строительстве следует, что оплата цены договора производится ООО "Перспектива-С" путем выполнения работ по договору строительного подряда N 04-06/фр от 16.08.2006 г., датой оплаты считается дата подписания сторонами акта зачета.

22.09.2006 г. стороны заключили договор долевого участия в строительстве N 33-М19 на передачу квартиры N 6 в спорном доме с теми же условиями расчетов за квартиру.

Судом первой инстанции установлено, что истец уступил права требования по договорам N 16-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г. Чулковой Н.П. (соглашение N 01/06 от 23.08.2006 г.), Маландину А.Л. (соглашение N 01/07 от 03.02.2007 г.), по сообщению которых, оплата квартир произведена истцу в соответствии с условиями договора.

Строительство 10-ти этажного односекционного жилого дома в районе дома N 19 г. Заречного было завершено летом 2007 года, согласно разрешению Администрации г. Заречного от 02.07.2007 г. жилой дом введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: Пензенская обл., г. Заречный, проспект Мира, 21 (л.д. 86).

До ввода объекта в эксплуатацию ООО "Перспектива-С" обратилось к ООО "Зареченская строительная компания" с иском об исполнении обязательства по договорам долевого участия в строительстве и передаче квартир. Исковые требования являются предметом рассмотрения дела N А49-3011/2007-143/1 (в настоящее время приостановлено).

ООО "Зареченская строительная компания" отказало ООО "Перспектива-С" в передаче квартир в связи с невыполнением работ по договору строительного подряда и отсутствием государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Отказ ответчика в передаче квартир явилось поводом для обращения истца с иском о понуждении ответчика к регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г., N 33-М19 от 22.09.2006 г. в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 17 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Суды первой и апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослались на то, что условия договоров N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г., N 33-М19 от 22.09.2006 г. не содержат положений о денежных расчетах за объект долевого строительства.

Однако судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда.

Так, статья 3 Закона о долевом строительстве гласит, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, договор о долевом участи в строительстве должен содержать все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьей 6 Закона о долевом участии в строительстве:

- должен быть пределен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- согласована цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- предусмотрен гарантийный срок на объект долевого строительства.

Поскольку стороны в разделе 2 договоров предусмотрели расчет за приобретение права на конкретную квартиру посредством выполнения обществом "Перспектива-С" строительных подрядных работ по договору N 04-06/фр от 16.08.2006 г., датой оплаты считается дата подписания сторонами акта зачета, у суда правовых оснований для иске по мотиву несогласованности сторонами порядка уплаты не имелось.

Данный вывод суда противоречит материалам дела и закону, в том числе ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой юридические лица свободны в заключении договора.

Вместе с тем суд кассационной инстанции не может согласиться с доводами заявителя кассационной жалобы о том, что в удовлетворении требований следует отказать в связи с обращением истца в суд после сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Судами обстоятельства совершения контрагентами фактических действий, направленных на исполнение обязательств по договору, до момента завершения строительства жилого дома, введения его в эксплуатацию и обращения к ответчику не исследовались.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права определить предмет доказывания, исследовать все доводы и возражения сторон, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, подтверждающие доводы и возражения по иску, исследовать правоотношения сторон по спорным договора, дать оценку доводами ответчика о расторжении договоров долевого участия, в зависимости от установленного в соответствии с требованиями ст. 168 АПК РФ вынести законное и обоснованное решение, а также распределить между сторонами судебные расходы по кассационной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 21.03.2008 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2008 г. по делу N А49-6314/07 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области, кассационную жалобу удовлетворить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.