Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 2 февраля 2009 г. N А57-15922/2008 Кассационная жалоба по делу о признании недействительным договоров купли-продажи удовлетворена, поскольку доказательства того, что оспариваемые договоры купли-продажи нежилых зданий имели цель прикрыть другую сделку, в материалы дела не представлены. Материалами дела подтверждается направленность действий сторон сделки на исполнение оспариваемых договоров, в том числе в виде передачи имущества продавцом покупателю, подписания сторонами актов о завершении взаимных расчетов по оплате имущества, регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимости (извлечение) (оставлено без изменения)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 2 февраля 2009 г. N А57-15922/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июля 2009 г. N 4929/09 настоящее постановление оставлено без изменения

Резолютивная часть постановления оглашена 26 января 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 2 февраля 2009 года

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Скарабей", г. Саратов, Саратовская область,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.10.2008 г. по делу N А57-15922/2008,

по исковому заявлению прокуратуры Саратовской области, г. Саратов, Саратовской области к муниципальному унитарному производственному предприятию "Саратовводоканал", г. Саратов, Саратовская область, комитету по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, Саратовская область, с участием третьих лиц - Главного управления федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов, Саратовская область, администрации г. Саратова, г. Саратов, Саратовская область о признании недействительным договоров купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Прокуратура Саратовской области обратилась в суд с иском к муниципальному унитарному производственному предприятию "Саратовводоканал", обществу с ограниченной ответственностью "Скарабей", комитету по управлению имуществом Саратовской области, с участием третьих лиц Главного управления федеральной регистрационной службы по Саратовской области, администрации г. Саратова о признании недействительным договоров купли-продажи нежилых строений N 1059, N 1060 и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Решением Арбитражного суда от 06.10.2008 г. требования прокуратуры Саратовской области удовлетворены в полном объеме.

В апелляционном порядке решение суда первой инстанции не пересматривалось.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Скарабей" просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.10.2008 г. отменить, в иске заместителю прокурора Саратовской области отказать. Считает, что прокурором не представлены доказательства, подтверждающие, что оспариваемые сделки совершены с целью прикрыть другую, направленную на приобретение права пользования недрами сделку; притворная сделка должна быть совершена между теми же сторонами, что и "прикрываемая"; судом не учтено, что при рассмотрении дела N А57-7344/2007 арбитражным судом дана оценка правомерности договора аренды земельного участка N 633 от 30.11.2006 г.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Скарабей" доводы, изложенные в жалобе, поддержал, ходатайств не заявил.

Представители прокуратуры и администрации города Саратова дали пояснения по доводам жалобы.

Иные участники процесса явку представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договоров купли-продажи N 1059 от 25.08.2005 г. и N 1060 от 11.08.2005 г. общество с ограниченной ответственностью "Скарабей" приобрело у муниципального унитарного производственного предприятия "Саратовводоканал" следующие объекты недвижимости: теплицу с административным помещением и котельной общей площадью 602,1 кв.м, административно-бытовое здание площадью 73,9 кв.м, здание склада площадью 80,2 кв.м и теплицу площадью 48,6 кв.м.

В дальнейшем, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом Саратовской области N Т-30-р от 10.08.2006 г. на основании добровольного согласия муниципального унитарного производственного предприятия "Саратовводоканал" было прекращено (путем изъятия земельного участка) право постоянного (бессрочного) пользования предприятия земельным участком площадью 48670 кв.м, расположенным по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, б/н с переоформлением права аренды земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Скарабей" сроком на 49 лет. Договор аренды земельного участка N 633 подписан 30.11.2006 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Скарабей" и комитетом по управлению имуществом Саратовской области.

Иск заместителя прокурора Саратовской области мотивирован тем, что в результате заключения оспариваемых договоров купли-продажи общество с ограниченной ответственностью Скарабей" приобрело право пользования земельным участком с подземным водным объектом, в связи с чем сделки являются притворными сделками, совершенными с целью приобретения прав на недра - подземные водные объекты. После заключения оспариваемых договоров, общество с ограниченной ответственностью "Скарабей" получило разрешение на застройку данного земельного участка - возведение жилого комплекса. В связи с этим, истец полагает, что целью заключения договоров купли-продажи являлось приобретение прав на земельный участок для его дальнейшей застройки, в обход установленного порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства. Истец также полагает, что при заключении договоров купли-продажи сторонами сделки были нарушены положения статьи 8 Закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку при отчуждении имущества его оценка в том числе с учетом перехода прав на земельный участок не осуществлялась. Указанное обстоятельство, по мнению истца, является самостоятельным основанием для признания сделок недействительными.

Удовлетворяя заявленные прокурором требования, суд при вынесении решения сделал вывод о ничтожности оспариваемых договоров купли-продажи объектов недвижимости, исходя из того, что при приобретении прав на объекты недвижимости общество приобрело права на земельный участок, используемый в настоящее время под жилищное строительство; в нарушение положений статьи 8 Закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объектов недвижимости согласно отчету от 05.07.2005 г. произведена без учета оценки земельного участка; оспариваемые сделки являются притворными сделками в силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку преследовали цель - приобретение прав на земельный участок.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда исходя из следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, притворная сделка не должна быть направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, должна прикрывать иную волю участников сделки.

В соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям проведение оценки объектов является обязательным.

Исходя из вышеуказанной правовой нормы, как правильно указал суд первой инстанции при вынесении решения, одним из обстоятельств, подлежащих доказыванию по данному делу, является проведение оценки имущества, являвшегося предметом оспариваемых договоров купли-продажи.

Предметом оспариваемых сделок по договорам N 1059 от 25.08.2005 г. и N 1060 от 11.08.2005 г. являются объекты недвижимости - нежилые здания, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Щелковичная, б/н, район насосной станции "Сеноман".

Пунктами 1.2 договоров сторонами предусмотрено, что вместе с приобретением объектов недвижимости, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Таким образом, земельные участки не являлись предметом оспариваемых договоров купли-продажи объектов недвижимости, учитывая, что земельный участок принадлежал продавцу на праве бессрочного пользования.

Отчет об оценке от 05.07.2005 г. рыночной стоимости комплекса недвижимости, изготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Эдем-Эксперт" и представленный обществом с ограниченной ответственностью "Скарабей" в суд, подтверждает проведение оценки имущества, являвшегося предметом договоров купли-продажи N 1059 и N 1060.

С выводом суда о необходимости включения в оценку продаваемого имущества стоимость земельного участка, учитывая, что обществом приобретено право на земельный участок при приобретении зданий, судебная коллегия не может согласиться, поскольку земельный участок площадью 48670 кв.м не являлся предметом сделок, кроме того, земельный участок не был сформирован и не обладал признаками индивидуально-определенной вещи на дату заключения оспариваемых договоров, следовательно, не мог быть как предметом сделки, так и оценки.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства того, что оспариваемые договоры купли-продажи нежилых зданий имели цель прикрыть другую сделку, которая направлена на достижение иных правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки, сторонами которой являлись бы те же лица, в материалы дела не представлены.

Между тем, материалами дела подтверждается обратное. Действия сторон сделки направлены на исполнение оспариваемых договоров, в том числе в виде передачи имущества продавцом покупателю, подписания сторонами актов о завершении взаимных расчетов по оплате имущества, регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимости.

Вывод суда о том, что при заключении договора купли-продажи недвижимости, общество с ограниченной ответственностью "Скарабей" преследовало цель - приобретение прав на земельный участок под жилищное строительство не может являться основанием для признания сделок притворными и признается судебной коллегией несостоятельным, учитывая, что договор аренды земельного участка обществом заключен с комитетом по управлению имуществом Саратовской области, а договор купли-продажи объектов недвижимости - с муниципальным унитарным производственным предприятием "Саратовводоканал".

Следовательно, основания для квалификации спорных договоров в качестве притворных сделок и применения последствий недействительности сделок в виде обязания общества с ограниченной ответственностью "Скарабей" возвратить муниципальному унитарному производственному предприятию "Саратовводоканал" объекты недвижимости: теплицу с административным помещением и котельной общей площадью 602,1 кв.м, административно-бытовое здание площадью 73,9 кв.м., здание склада площадью 80,2 кв.м и теплицу площадью 48,6 кв.м, у суда отсутствовали.

При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о правомерности заявленных заместителем прокурора исковых требований и наличии оснований для их удовлетворения следует признать незаконным и необоснованным. Решение суда подлежит отмене, в иске следует отказать.

Принимая во внимание то, что в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины и что заявителем кассационной жалобы произведена оплата государственной пошлины в размере 1000 руб., в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета заявителю жалобы.

Руководствуясь статьями 104, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.10.2008 г. по делу N А57-15922/2008 отменить. В иске отказать, кассационную жалобу удовлетворить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Скарабей", г. Саратов, Саратовская область из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную за рассмотрение кассационной жалобы в размере 1000 руб., выдав соответствующую справку.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.