Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 февраля 2009 г. N А49-6314/07 Судом правомерно удовлетворен иск о понуждении к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, поскольку стороны вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, и отказ в регистрации сделки по мотиву введения дома в эксплуатацию не допустим (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 6 февраля 2009 г. N А49-6314/07
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 29 августа 2008 г. N А49-6314/07

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зареченская строительная компания", Пензенская область, город Заречный,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 18.11.2008 по делу N А49-6314/07,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Перспектива-С", город Пенза, к обществу с ограниченной ответственностью "Зареченская строительная компания", Пензенская область, город Заречный, третьи лица: Маландин Артем Леонидович, Пензенская область, город Заречный, Чулкова Наталья Петровна, Пензенская область, город Заречный, о понуждении к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Перспектива-С" обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зареченская строительная компания" о понуждении к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г., N 33-М19 от 22.09.2006 г.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 13.02.2008 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Маландин А.Л. и Чулкова Н.П.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 21.03.2008 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2008 г., исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2008 г. судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 18 ноября 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Зареченская строительная компания" просит изменить мотивировочную часть указанных судебных актов.

По мнению заявителя жалобы, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно, однако необоснованно отказано в квалификации спорных договоров как договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, отвечающих требованиям, определенных ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" N 214 от 30.12.2004 г.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Имеется в виду Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Истец и 3-и лица о времени и месте судебного разбирательства извещены, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

По делу в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 03.02.2009 г. до 10.00 час. 06.02.2009 г.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.05.2006 г. главой г. Заречного Пензенской области ООО "Зареченская Строительная Компания" было выдано разрешение на строительство 10-ти этажного односекционного жилого дома в районе дома N 19 г. Заречного (л.д. 95).

16.08.2006 г. ООО "Перспектива-С" (Дольщик) и ООО "Зареченская Строительная Компания" подписали договор N 15-М19 о долевом участии в строительстве жилого дома N 19 по проспекту Мира, а также передаче квартиры N 40 (объекта долевого строительства) в собственность Дольщика после ввода Объекта в эксплуатацию.

По условиям данного договора срок сдачи объекта в эксплуатацию и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию - июнь 2007 года (п. 1.6) Ориентировочная стоимость недвижимости определена в 651000 руб. (п. 2.1). Уплата цены договора производится ООО "Перспектива-С" путем выполнения работ по договору строительного подряда N 04-06/фр от 16.08.2006 г., датой оплаты считается дата подписания сторонами акта зачета между Дольщиком и Застройщиком (п. 2.3, 2.4).

Застройщик обязался передать Дольщику объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 60-ти дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, но не ранее полного расчета Застройщика согласно п. 2 Договора.

16.08.2006 г. сторонами подписан договор N 16-М19 о долевом участии в строительстве жилого дома N 19 по проспекту Мира, а также передаче квартиры N 54 (объекта долевого строительства) ориентировочной стоимостью 1145200 руб. в собственность Дольщика после ввода Объекта в эксплуатацию.

22.09.2006 г. сторонами подписан договор N 33-М19 о долевом участии в строительстве жилого дома N 19 по проспекту Мира, а также передаче квартиры N 6 (объекта долевого строительства) ориентировочной стоимостью 644800 руб. в собственность Дольщика после ввода Объекта в эксплуатацию.

16.08.2006 г. стороны также заключили договор строительного подряда N 04-06/фр от 16.08.2006 г. на выполнение работ по фасадному утеплению и отделке жилого дома, расположенного в районе дома N 19 по проспекту Мира в г. Заречном. Стоимость работ по договору подряда стороны определили в сумме 2535850 руб., предусмотрев оплату работ: в объеме 29% от стоимости работ - денежными средствами, 71% - зачетом за квартиры по договорам N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г. о долевом участии в строительстве.

Судом первой инстанции установлено, что истец уступил права требования по договорам N 16-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г. Чулковой Н.П. (соглашение N 01/06 от 23.08.2006 г.), Маландину А.Л. (соглашение N 01/07 от 03.02.2007 г.), по сообщению которых, оплата квартир произведена истцу в соответствии с условиями договора.

Строительство 10-ти этажного односекционного жилого дома в районе дома N 19 г. Заречного было завершено летом 2007 года, согласно разрешению Администрации г. Заречного от 02.07.2007 г. жилой дом введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: Пензенская обл., г. Заречный, проспект Мира, 21 (л.д. 86).

До ввода объекта в эксплуатацию ООО "Перспектива-С" обратилось к ООО "Зареченская строительная компания" с иском об исполнении обязательства по договорам долевого участия в строительстве и передаче квартир. Исковые требования являются предметом рассмотрения дела N А49-3011/2007-143/1 (в настоящее время приостановлено).

ООО "Зареченская строительная компания" отказало ООО "Перспектива-С" в передаче квартир, со ссылкой, в том числе и на отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Учитывая, что отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г., N 33-М19 от 22.09.2006 г. влекут невозможность исполнения обязательств по договорам уступки и учитывая уклонение ООО "Зареченская строительная компания" от государственной регистрации этих договоров, истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на то, что заключенные сторонами договора N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г., N 33-М19 от 22.09.2006 г. не соответствуют предмету регулирования федерального закона от 30.12.2004. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...".

Однако судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда.

Так, в соответствии со статьей 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 4 настоящего Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела видно, что договора N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г., N 33-М19 от 22.09.2006 г. об участии в долевом строительстве заключены между истцом и ООО "Зареченская строительная компания" в период действия ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Указанные договора содержат все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьями 4, 5, 6 Закона о долевом участии в строительстве, а именно:

- определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- согласована цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- предусмотрен гарантийный срок на объект долевого строительства.

Поскольку по договору строительного подряда ответчик, как Заказчик, обязался уплатить истцу денежные средства в сумме 2535850 руб., то вклад истца в долевое строительство в виде выполнения работ на эту сумму не противоречит положениям ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ.

То обстоятельство, что передача застройщиком помещений по условиям заключенных договоров поставлена в зависимость от выполнения дольщиком обязательств по договору подряда N 04-06/фр от 16 августа 2006 года, не свидетельствует о незаключенности данных договоров. В данном случае неисполнение дольщиком обязательств по оплате квартир (путем выполнения подрядных работ) лишает его права требовать передачи ему спорных помещений.

Наличие спора относительно объема выполненных строительных подрядных работ, так и вопросов, связанные с исполнением и прекращением договорных отношений по договорам N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г., N 33-М19 от 22.09.2006 г. (дело N А49-3011/2007-143/1) также не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, так как при отсутствии регистрации договора обязательства возникнуть не могут.

Поскольку стороны вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, отказ в регистрации сделки по мотиву введения дома в эксплуатацию не допустим.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит отмене, исковые требования удовлетворению.

Учитывая, что выводы суда о применении норм права соответствует материалам дела, однако правовая оценка спорных договоров не соответствует положениям ст. 431 ГК РФ, кассационная инстанция считает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новое решение.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110, 112, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 18.11.2008 по делу N А49-6314/07 отменить.

Исковые требования ООО "Перспектива-С" удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договоров N 15-М19 от 16.08.2006 г., N 16-М19 от 16.08.2006 г., N 33-М19 от 22.09.2006 г., заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "Зареченская строительная компания" и обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива-С".

Взыскать с ООО "Зареченская строительная компания" в пользу ООО "Перспектива-С" государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 1000 руб.

Поручить Арбитражному сусу пензнеской области выдать исполнительный лист в соответствии с настоящим постановлением.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.