Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 мая 2009 г. N А72-6461/2008 Дело о взыскании задолженности по арендной плате направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не принят во внимание представленный в материалы дела истцом отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы, составленный независимым оценщиком, который ответчиком оспорен не был, и не принято во внимание, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, сообщив об этом в средствах массовой информации, и данное условие договора истцом исполнено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 8 мая 2009 г. N А72-6461/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 29 октября 2009 г. N А72-6461/2008

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проспект", г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 11.12.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 по делу N А72-6461/2008,

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Проспект", г. Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью "Симбирский клинико-диагностический центр", г. Ульяновск, о взыскании 1144780 руб., 68 коп.,

установил:

закрытое акционерное общество "Проспект" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Симбирский клинико-диагностический центр" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за август, сентябрь 2008 года в сумме 1144780 руб. 68 коп.

Решением суда первой инстанции от 11.12.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 решение суда от 11.12.2008 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит принятые по делу судебные акты отменить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела. Судами не принято во внимание, что арендуемое ответчиком помещение на момент возникновения спора выбыло из муниципальной собственности, в связи с чем новый собственник вправе самостоятельно распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе изменять арендную плату.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами установлено, что между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 22.03.2002 заключен договор N 4968/2342 аренды муниципального нежилого помещения под магазин непродовольственных товаров, площадью 652,36 кв.м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, 3 на срок с 25.03.2002 до 01.01.2007.

Впоследствии дополнительными соглашениями сторон изменялись площадь арендуемых помещений, размер арендной платы, а также установлен срок аренды с 01.01.2007 до 01.01.2012.

Дополнительным соглашением от 10.03.2007 к договору аренды стороны внесли изменения, в том числе пункт 3.3 договора аренды изложили в следующей редакции: "изменение размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики расчета), а также получателя арендной платы, является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему, т.е. арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Сведения об изменениях арендной платы доводятся через средства массовой информации".

На основании договора купли-продажи от 07.02.2008 за истцом зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение общей площадью 11356 кв.м, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, дом 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 27.02.2008.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права арендатора по договору аренды от 22.03.2002 N 4968/2342 перешли к истцу.

Между истцом и ответчиком 06.03.2008 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 22.03.2002 N 4968/2342, согласно которому были внесения изменения, касающиеся нового арендодателя, а также реквизитов для уплаты арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды от 22.03.2002 N 4968/2342 истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений, касающееся изменения размера арендной платы на основании акта оценки рыночной стоимости аренды одного квадратного метра арендуемых площадей, составленного независимым оценщиком, которое со стороны ответчика подписано не было.

Также объявление об изменении размера арендной платы было опубликовано истцом 22.08.2008 через средства массовой информации.

Поскольку ответчик не произвел оплату арендной платы за август и сентябрь месяцы 2008 года исходя из оценки рыночной стоимости аренды одного квадратного метра, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что при заключении договора аренды стороны предусмотрели механизм изменения арендной платы, который не связан с последующей оценкой рыночной стоимости объекта аренды.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 10.03.2007) изменение размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики расчета), а также получателя арендной платы, является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему, т.е. арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Сведения об изменениях арендной платы доводятся через средства массовой информации.

Исходя из буквального толкования данного условия договора следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, сообщив об этом в средствах массовой информации. Данное условие договора истцом исполнено.

Вместе с тем признавая, что истец не вправе изменять размер арендной платы на основании проведенной после заключения договора аренды оценки рыночной стоимости объекта аренды, судами не учтено, что в 2008 году спорное нежилое помещение из муниципальной собственности перешло в частную собственность истца, то есть указанное имущество перестало быть муниципальным.

Рассчитанный судом размер арендной платы на основании решения Ульяновской городской Думы от 30.04.2003 N 62 судебная коллегия находит неправомерным, поскольку указанное решение касается утверждения положения "О порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ульяновска", в то время как спорное помещение не является муниципальной собственностью.

Судом не принят во внимание представленный в материалы дела истцом отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы, составленный независимым оценщиком Ульяновской торгово-промышленной палаты, который ответчиком оспорен не был.

При изложенных выше обстоятельствах, принятые по делу судебные акты подлежат отмене в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам, имеющих существенное значение для дела, а материалы дела подлежат направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом вышеуказанного проверить обоснованность исковых требований в заявленной сумме, и с учетом полного и всестороннего исследования материалов дела принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 11.12.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 по делу N А72-6461/2008 отменить. Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Кассационную жалобу - удовлетворить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.