Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 сентября 2009 г. N А72-1737/2009 Сроки регистрации дополнительных соглашений к договорам действующим законодательством не установлены. Изменения, установленные дополнительным соглашением к договору, касаются лишь сроков действия договора аренды, а не смены арендодателя. Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения, так как отказ регистрирующего органа был мотивирован сменой арендодателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 24 сентября 2009 г. N А72-1737/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-8", г. Ульяновск,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2009 по делу N А72-1737/2009,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-8", г. Ульяновск, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, г. Ульяновск, с участием третьих лиц: Комитета по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска, Ширякина С.В., г. Ульяновск, закрытого акционерного общества "Проспект", г. Ульяновск, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Меркурий-8" (далее - заявитель, ООО "Меркурий-8, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области (далее - ответчик, УФРС по Ульяновской области) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа, выраженного в решении от 14.01.2009 N 01/331/2008-22, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.09.2005 к договору аренды муниципального нежилого помещения от 03.10.2002 N 6236/4750, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения.

Определением суда от 03.03.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска, закрытое акционерное общество "Проспект" (далее - ЗАО "Проспект") и Ширякин Сергей Викторович.

Решением суда первой инстанции от 21.04.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2009, решение отменено, в удовлетворении заявления ООО "Меркурий-8" отказано.

Не согласившись с принятым постановлением апелляционной инстанции, ООО "Меркурий-8" обратилось с кассационной жалобой, в которой считает принятое постановление незаконным и необоснованным, просит его отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

В судебном заседании 22.09.2009 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 9 часов 45 минут 24.09.2009.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения норм материального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции находит кассационную жалобу подлежащую удовлетворению, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 03.10.2002 между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (Арендодатель) и ООО "Меркурий-8" (Арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 6236/4750, расположенного по адресу: ул. Федерации, 16, для использования под торговлю промышленными товарами, общей площадью 148,0 кв.м.

Пунктом 1.2 договора от 03.10.2002 N 6236/4750 стороны предусмотрели, что договор заключается на срок с 01.12.2002 по 01.04.2003 и вступает в силу в соответствии с действующим гражданским законодательством.

1 декабря 2002 г. по акту приема-передачи объект аренды был передан ООО "Меркурий-8".

8 апреля 2003 г. дополнительным соглашением стороны дополнили пункт 1.2 договора аренды абзацем следующего содержания: "Настоящий договор пролонгирован на 6 лет 9 месяцев с 01.04.2003 г. до 01.01.2010 г.".

7 мая 2003 г. дополнительным соглашением стороны изложили пункт 1.1 договора аренды в новой редакции: вместо слов: "...общая площадь помещения составляет 148 кв.м...", читать: "...общая площадь помещения составляет 158,72 кв.м...".

Согласно пункту 2 данного дополнительного соглашения пункт 3.1 договора аренды стороны дополнили абзацем следующего содержания: "Арендная плата за помещение изменяется с 07.05.2003 г. и составляет 10276 руб. 53 коп. в месяц согласно прилагаемому расчету".

5 августа 2003 г. дополнительным соглашением стороны изложили пункт 1.1 договора аренды в новой редакции: вместо слов: "общая площадь помещения составляет 158,72 кв.м..." читать: "общая площадь помещения составляет 321,12 кв.м...".

Согласно пункту 2 данного дополнительного соглашения стороны дополнили пункт 3.1 договора аренды абзацем следующего содержания: "Арендная плата за помещение изменяется с 05.08.2003 г. и составляет 18662 руб. 80 коп. в месяц согласно прилагаемому расчету".

15 декабря 2004 г. УФРС по Ульяновской области произвело государственную регистрацию договора аренды муниципального нежилого помещения от 03.10.2002 N 6236/4750.

9 сентября 2005 г. Арендодатель заключил с заявителем дополнительное соглашение, согласно пункту 1 которого: "пункт 1.2 договора аренды дополнить абзацем следующего содержания: "Настоящий договор пролонгирован с 01.01.2010 г. до 01.01.2025 г.".

21 августа 2006 г. между Комитетом по организации торгов мэрии г. Ульяновска (Продавец) и Ширякиным Сергеем Викторовичем (Покупатель) заключен договор купли-продажи производственной базы, расположенной по адресу: г. Ульяновск ул. Федерации, 16, принадлежащей г. Ульяновску на основании постановлений мэра г. Ульяновска от 02.08.2001 N 1243, от 06.12.2001 N 1896, от 01.02.2006 N 254.

Подпунктом "А" пункта 3.2 названного договора было установлено, что на момент подписания настоящего договора производственная база обременена правом аренды на основании договора аренды от 03.10.2002 N 6236/4750, заключенного с ООО "Меркурий-8" на срок до 01.01.2025, зарегистрированного в УФРС по Ульяновской области, номер регистрации 73-01/07-301/2004-393.

13 сентября 2006 г. Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска, именуемый в дальнейшем Сторона-1, Ширякин С.В., именуемый в дальнейшем Сторона-2, и ООО "Меркурий-8" (Арендатор) оформили дополнительное соглашение, которым внесли в фабулу договора аренды следующие изменения: вместо слов: "Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска (Арендодатель), в лице и.о. зам. председателя Комитета Шипунова В.А.", читать: "Ширякин Сергей Викторович (Арендодатель) остальное по тексту договора".

26 сентября 2006 г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.08.2006 N 171 зарегистрировано право собственности Ширякина С.В. на производственную базу с обременением права арендой.

12 мая 2008 г. на основании договора купли-продажи от 17.04.2008 зарегистрировано право собственности ЗАО "Проспект" на нежилые помещения: производственная база, общей площадью 763,05 кв.м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Федерации, 16, с обременением: "аренда", "ипотека".

5 июня 2008 г. Ширякин С.В., ООО "Меркурий-8" и ЗАО "Проспект" оформили дополнительное соглашение, которым стороны внесли в фабулу договора аренды от 03.10.2002 N 6236/4750 изменения: вместо слов "Ширякин Сергей Викторович, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", читать "ЗАО "Проспект", именуемый в дальнейшем "Арендодатель", в лице генерального директора Богатырева Владимира Евгеньевича, действующий на основании Устава....".

Договор аренды от 03.10.2002 N 6236/4750 с дополнительными соглашениями к нему от 08.04.2003, 07.05.2003, 05.08.2003, 13.09.2006, 30.06.2007, 05.06.2008 зарегистрирован в УФРС по Ульяновской области.

Из материалов дела также следует, что при приобретении базы Ширякиным С.В. в договоре купли-продажи базы от 21.08.2006 N 171 (пункт 3.2 договора) указано, что производственная база обременена правом аренды на основании договора аренды нежилого помещения от 03.10.2002 N 6236/4750, заключенного с заявителем на срок до 2025 года и зарегистрированного в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ульяновской области под номером регистрации 73-01/07-301/2004-393.

В Едином государственном реестре прав содержится запись о прекращении права собственности города Ульяновска на вышеуказанный объект недвижимости, а также проведена государственная регистрация внесения изменений в договор аренды от 03.10.2002 N 6236/4750 относительно смены арендодателя на основании дополнительного соглашения от 05.06.2008 к договору аренды.

19 ноября 2008 г. заявитель обратился в УФРС по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.09.2005 к договору аренды нежилого помещения от 03.10.2002 N 6236/4750, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска и ООО "Меркурий-8".

3 декабря 2008 г. ответчиком на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о государственной регистрации) регистрация приостановлена, о чем вынесено уведомление N 01/331/2008-322.

14 января 2008 г. на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации дополнительного соглашения УФРС по Ульяновской области отказано, в связи с тем, что дополнительное соглашение от 09.09.2005 заключено между Комитетом по управлению городским имуществом, представляющим г. Ульяновск Ульяновской области (арендодатель) и ООО "Меркурий-8" (арендатор).

Полагая, что отказ в регистрации дополнительного соглашения от 09.09.2005 незаконный, ООО "Меркурий-8" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя постановление суда апелляционной инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пунктов 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 5 статьи 131 названного Кодекса, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованному лицу предоставлено право обжаловать отказ в государственной регистрации прав в арбитражный суд. Исчерпывающий перечень оснований, по которым в государственной регистрации прав может быть отказано, перечислен в статье 20 Закона о регистрации.

Оспариваемый отказ мотивирован (со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации) тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. На момент подачи заявления ООО "Меркурий-8" на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 09.09.2005 в ЕГРП была внесена запись о прекращении права собственности города Ульяновска Ульяновской области, а также проведена государственная регистрация права собственности ЗАО "Проспект" на производственную базу.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, свой судебный акт мотивировал тем, что на момент приобретения Ширякиным С.В. базы договор купли-продажи данного объекта от 21.08.2006 N 171 заключался под условием обременения базы арендой нежилого помещения до 2025 года. Условие (соглашение) об обременении базы арендой в части входящего в ее состав помещения на срок до 2025 года юридически не возникло, так как Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска и заявитель не оформили (не зарегистрировали) пролонгацию срока договора аренды в установленном законом порядке до смены собственника базы, то есть до момента государственной регистрации права собственности Ширякина С.В. на базу. Кроме того, с момента государственной регистрации права собственности Ширякина С.В. на базу, то есть с 26.09.2006, Комитет по управлению имуществом мэрии г. Ульяновска утратил правомочие на изменение каких-либо условий зарегистрированного договора аренды нежилого помещения N 6236/4750 в силу статьи 608 ГК РФ.

Между тем выводы суда апелляционной инстанции сделаны без учета имеющихся в деле доказательств. Так условием продажи спорного объекта недвижимого имущества на торгах, являлось обременение арендой сроком до 2025 года (информационное сообщение о продаже муниципального имущества, л.д. 42).

Данное условие отражено в договоре купли-продажи объекта от 21.08.2006 N 171, заключенного между Комитетом по организации торгов мэрии г. Ульяновска (Продавец) и Ширякиным С.В. (Покупатель) - подпункт "А" пункт 3.2 часть 3 договора.

Право собственности Ширякина С.В. на спорный объект было зарегистрировано УФРС по Ульяновской области на основании данного договора. ЗАО "Проспект" также впоследствии приобрело базу с условием обременения аренды на срок до 2025 г.

Сроки регистрации дополнительных соглашений к договорам действующим законодательством не установлены. Изменения, установленные дополнительным соглашением от 09.09.2005, касаются лишь сроков действия договора аренды, а не смены Арендодателя.

Учитывая вышеизложенное арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, так как отказ регистрирующего органа был мотивирован сменой Арендодателя.

Коллегия выводы суда первой инстанции о применении норм права находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное коллегия считает, что постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2009 подлежит отмене, с оставлением в силе решения Арбитражного суда Ульяновской области 21.04.2009.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2009 по делу N А72-1737/2009 отменить, решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.04.2009 по тому же делу оставить в силе.

Обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий-8", г. Ульяновск, выдать справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 1000 руб., уплаченной платежным поручением от 04.08.2009 N 55.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.