Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2009 г. N 11АП-4224/2009

26 июня 2009 г.

Дело N А72-1737/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2009 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Апаркина В.Н., Бажана П.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суворовым Д.В.,

с участием:

от заявителя - Выскребцев А.Г., доверенность от 30.10.2008 г.,

от ответчика - Куренев М.А., доверенность от 30.12.2008 г. N 124,

третьи лица:

от Комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска - не явился, извещен,

от акционерного общества "Проспект" - Галкина С.Н., доверенность от 19.06.2009 г. N 12-Д,

от Ширякина Сергея Викторовича - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июня 2009 г., в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21 апреля 2009 года по делу N А72-1737/2009 (судья Семенова М.А.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-8"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области

третьи лица:

Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска,

закрытое акционерное общество "Проспект",

Ширякин Сергей Викторович,

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Меркурий-8" (далее - заявитель, ООО "Меркурий-8, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области (далее - ответчик, УФРС по Ульяновской области) с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа, выраженного в решении от 14.01.2009 г. N 01/331/2008-22, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.09.2005 г. к договору аренды муниципального нежилого помещения от 03.10.2002 г. N6236/4750, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения.

Определением суда от 03.03.2009 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска, закрытое акционерное общество "Проспект" и Ширякин Сергей Викторович.

Решением суда первой инстанции от 21 апреля 2009 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что Ширякин С.В., а затем и ЗАО "Проспект" приобретали производственную базу, в которой находится арендуемое заявителем нежилое помещение, под условием обременения помещения арендой до 2025 г. Сроки регистрации дополнительных соглашений к договорам действующим законодательством не установлены. Изменения, установленные дополнительным соглашением от 09.09.2005 г., касаются лишь сроков действия договора аренды, а не смены Арендодателя.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции УФРС по Ульяновской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Меркурий-8", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Третье лицо ЗАО "Проспект" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда отменить, апелляционную жалобу УФРС по Ульяновской области - удовлетворить.

В судебном заседании представитель УФРС по Ульяновской области поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица ЗАО "Проспект" просил удовлетворить апелляционную жалобу УФРС по Ульяновской области.

Третьи лица Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска и Ширякин С.В. в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 266 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц Комитета по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска и Ширякина С.В., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица ЗАО "Проспект", суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 19.11.2008 г. заявитель обратился в УФРС по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.09.2005 г. к договору аренды нежилого помещения от 03.10.2002 г. N 6236/4750, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска и ООО "Меркурий-8".

03.12.2008 г. ответчиком на основании п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации регистрация приостановлена, о чем вынесено уведомление N 01/331/2008-322.

14.01.2009 г. на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации дополнительного соглашения УФРС по Ульяновской области отказано, в связи с тем, что дополнительное соглашение от 09.09.2005 г. заключено между Комитетом по управлению городским имуществом, представляющим город Ульяновск Ульяновской области (арендодатель), и ООО "Меркурий-8" (арендатор). Однако в Едином государственном реестре прав содержится запись о прекращении права собственности города Ульяновска на вышеуказанный объект недвижимости, а также проведена государственная регистрация внесения изменений в договор аренды от 03.10.2002 г. N 6236/4750 относительно смены арендодателя на основании дополнительного соглашения от 05.06.2008 г. к договору аренды.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил, из того, что Ширякин С.В., а затем и ЗАО "Проспект" приобретали производственную базу, в которой находится арендуемое заявителем нежилое помещение, под условием обременения помещения арендой до 2025 г. Сроки регистрации дополнительных соглашений к договорам действующим законодательством не установлены. Изменения, установленные дополнительным соглашением от 09.09.2005 г., касаются лишь сроков действия договора аренды, а не смены Арендодателя.

Между тем, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, являются ошибочными.

Из материалов дела следует, что 03.10.2002 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Меркурий-8" (Арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 6236/4750, расположенного по адресу: ул. Федерации, 16, для использования под торговлю промышленными товарами, общей площадью 148,0 кв.м.

Пунктом 1.2 договора от 03.10.2002 г. N 6236/4750 стороны предусмотрели, что договор заключается на срок с 01.12.2002 г. по 01.04.2003г. и вступает в силу в соответствии с действующим гражданским законодательством.

01.12.2002 г. по акту приема-передачи объект аренды был передан обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий-8".

08.04.2003г. дополнительным соглашением стороны дополнили п.1.2 договора аренды абзацем следующего содержания:

"Настоящий договор пролонгирован на 6 лет 9 месяцев с 01.04.2003 г. до 01.01.2010 г.".

07.05.2003 г. дополнительным соглашением стороны изложили пункт 1.1 договора

аренды в новой редакции:

- вместо слов: "_ общая площадь помещения составляет 148 кв.м_.", читать: "_ общая площадь помещения составляет 158, 72 кв.м_".

Согласно п. 2 данного дополнительного соглашения пункт 3.1 договора аренды стороны дополнили абзацем следующего содержания: Арендная плата за помещение изменяется с 07.05.2003 г. и составляет 10 276 руб. 53 коп. в месяц согласно прилагаемому расчету".

05.08.2003 г. дополнительным соглашением стороны изложили пункт 1.1 договора

аренды в новой редакции:

- вместо слов: "общая площадь помещения составляет 158,72 кв.м_.", читать: "общая площадь помещения составляет 321,12 кв.м.".

Согласно п. 2 данного дополнительного соглашения стороны дополнили п.3.1 договора аренды абзацем следующего содержания: "Арендная плата за помещение изменяется с 05.08.2003 г. и составляет 18 662 руб. 80 коп в месяц согласно прилагаемому расчету".

15.12.2004 г. УФРС по Ульяновской области произвело государственную регистрацию договора аренды муниципального нежилого помещения от 03.10.2002 г. N 6236/4750.

09.09.2005г. Арендодатель заключил с заявителем дополнительное соглашение, согласно пункту 1 которого: "пункт 1.2 договора аренды дополнить абзацем следующего содержания: "Настоящий договор пролонгирован с 01.01.2010 г. до 01.01.2025 г.". В установленном законом порядке дополнительное соглашение от 09.09.2005 г. зарегистрировано не было.

21.08.2006 г. между Комитетом по организации торгов мэрии г. Ульяновска (Продавец) и Ширякиным Сергеем Викторовичем (Покупатель) заключен договор купли-продажи производственной базы, расположенной по адресу: г. Ульяновск ул. Федерации, 16, принадлежащей г. Ульяновску на основании постановлений мэра г. Ульяновска от 02.08.2001 г. N 1243, от 06.12.2001 г. N 1896, от 01.02.2006 г. N 254.

Подпунктом "А" пункта 3.2 названного договора было установлено, что на момент

подписания настоящего договора производственная база обременена правом аренды на основании договора аренды от 03.10.2002 г. N 6236/4750, заключенного с ООО "Меркурий" на срок до 01.01.2025 г., зарегистрированного в УФРС по Ульяновской области, номер регистрации 73-01/07-301/2004-393.

13.09.2006 г. Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска, именуемый в дальнейшем Сторона-1, Ширякин С.В., именуемый в дальнейшем Сторона-2, и ООО "Меркурий-8" (Арендатор) оформили дополнительное соглашение, которым внесли в фабулу договора аренды следующие изменения:

- вместо слов: "Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска (Арендодатель), в лице И.о.зам.председателя Комитета Шипунова В.А.", читать: "Ширякин Сергей Викторович (Арендодатель) остальное по тексту договора".

26.09.2006 г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.08.2006г. N 171 зарегистрировано право собственности Ширякина С.В. на производственную базу с обременением права арендой.

12.05.2008 г. на основании договора купли-продажи от 17.04.2008 г. зарегистрировано право собственности ЗАО "Проспект" на нежилые помещения: производственная база, общей площадью 763,05 кв.м., расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Федерации, 16, с обременением: "аренда", "ипотека".

05.06.2008 г. Ширякин С.В. (Сторона - 1), ООО "Меркурий-8" (Арендатор) и ЗАО "Проспект" (Сторона - 2) оформили дополнительное соглашение, которым стороны внесли в фабулу договора аренды N 6236/4750 от 03.10.2002 г. изменения: вместо слов "Ширякин Сергей Викторович, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", читать "ЗАО "Проспект", именуемый в дальнейшем "Арендодатель", в лице генерального директора Богатырева Владимира Евгеньевича, действующий на основании Устава_.".

Договор аренды от 03.10.2002 г. N 6236/4750 с дополнительными соглашениями к нему от 08.04.2003 г., 07.05.2003 г., 05.08.2003 г., 13.09.2006 г., 30.06.2007 г., 05.06.2008 г. зарегистрирован в УФРС по Ульяновской области.

Из материалов дела также следует, что при приобретении базы Ширякиным С. В. в договоре купли-продажи базы от 21.08.2006 г. N 171 (пункт 3.2 договора) указано, что производственная база обременена правом аренды на основании договора аренды нежилого помещения от 03.10.2002 г. N6236/4750, заключенного с заявителем на срок до 2025г. и зарегистрированного в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ульяновской области под номером регистрации 73-01/07-301/2004-393.

Между тем, согласно записям Единого государственного реестра прав под номером регистрации 73-01/07-301/2004-393 зарегистрирован 15.12.2004 г. договор аренды нежилого помещения от 03.10.2002 г. N 6236/4750 с дополнительными соглашениями от 08.04.2003 г., 07.05.2003 г., 05.08.2003г., срок аренды по которому был установлен до 01.01.2010 г., а не до 2025г.

Следовательно, пункт 3.2 договора купли-продажи и сообщение в газете о продаже базы не соответствовали фактически существующим на момент его заключения обстоятельствам (условиям) аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Дополнительное оглашение от 09.09.2005 г. содержит в пункте 3 положение, согласно которому данное соглашение вступает в силу в соответствии с действующим законодательством.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Аналогичное требования распространяются и на соглашения об изменении договоров аренды, что также подтверждается п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку дополнительное соглашение от 09.09.2005 г. о пролонгации договора аренды N 6236/4750 до 2025 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав не было, то оно является не заключенным и не несет за собой никаких правовых последствий.

Таким образом, вывод о том, что на момент приобретения Ширякиным С.В. базы договор купли-продажи данного объекта от 21.08.2006 г. N 171 заключался под условием обременения базы арендой нежилого помещения до 2025 года не основан на обстоятельствах дела, имеющихся документах и нормах действующего законодательства.

Условие (соглашение) об обременении базы арендой в части входящего в ее состав помещения на срок до 2025 года юридически не возникло, так как КУГИ мэрии г. Ульяновска и заявитель не оформили (не зарегистрировали) пролонгацию срока договора аренды в установленном законом порядке до смены собственника базы, т.е. до момента государственной регистрации права собственности Ширякина СВ. на базу.

Кроме того, с момента государственной регистрации права собственности Ширякина С. В. на базу, т.е. с 26.09.2006 г., Комитет по управлению имуществом мэрии г. Ульяновска утратил правомочие на изменение каких-либо условий зарегистрированного договора аренды нежилого помещения N 6236/4750 в силу статьи 608 ГК РФ.

В свою очередь, при приобретении базы по договору купли-продажи от 17.04.2008 г. (право собственности ЗАО "Проспект" зарегистрировано 12.05.2008 г.), ЗАО "Проспект" также учитывало, что срок аренды установлен именно зарегистрированным договором аренды и оканчивается 01.01.2010 г., поскольку незарегистрированное соглашение к договору аренды о пролонгации аренды до 2025 г. не имеет юридической силы и не изменяет его положения.

Вместе с тем заявитель ранее уже обращался в УФРС по Ульяновской области 06.09.2007 г. с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 09.09.2005 г. (о продлении срока аренды до 2025г.).

24.09.2007 г. государственная регистрация дополнительного соглашения была приостановлена, а заявителю было предложено представить соглашения, заключенные с действительным собственником арендуемого нежилого помещения - Ширякиным С. В.

02.10.2007 г. заявитель в целях устранения причин препятствующих регистрации представил два иных соглашения (от 13.09.2006 г. и от 30.06.2007г.), заключенных с Ширякиным С.В., с учетом которых и были совершены регистрационные действия.

Однако данные соглашения срок аренды (до 01.01.2010 г.) не изменяли.

Суд первой инстанции не учел период времени, в который стороны договора аренды могут изменять положения договора аренды, а значит, и регистрировать такие изменения.

Этот период обусловлен статьей 608 ГК РФ: право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченным им лицам.

Заключение и государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды могут быть осуществлены действительным собственником помещения (арендодателем), в период нахождения у него в собственности арендуемого помещения, и арендатором. Никакие иные лица без специального уполномочия на то собственника не вправе изменять положения договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, на момент обращения за государственной регистрацией соглашения от 09.09.2005 г., т.е. на момент его юридического заключения в порядке п. 3 ст. 433 ГК РФ, г. Ульяновск в лице Комитета по управлению имуществом мэрии г. Ульяновска собственником указанного помещения не являлся.

Согласно п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации при проведении государственной регистрации прав ответчик обязан провести правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав именно на момент проведения государственной регистрации.

В процессе проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки УФРС по Ульяновской области установлено, что на момент подачи заявителем документов на регистрацию (на 19.11.2008г.) собственником базы и арендодателем нежилого помещения являлось ЗАО "Проспект", а не город Ульяновск.

03.12.2008 г. уведомлением о приостановлении государственной регистрации заявителю было предложено привести дополнительное соглашение от 09.09.2005 г. в соответствии с действующим законодательством, т.е. заключить его с надлежащим лицом - ЗАО "Проспект".

Так как заявитель указанный недостаток не устранил, УФРС по Ульяновской области правомерно отказало заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.09.2005 г. на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Закона государственной регистрации, поскольку соглашение по содержанию не соответствовало требованиям действующего законодательства в части указания (выступления) на момент государственной регистрации в качестве арендодателя ненадлежащего лица.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении заявления ООО "Меркурий-8" отказать.

В соответствии с ч. 3 ст. 271 АПК РФ с ООО "Меркурии-8" в федеральный бюджет следует взыскать государственную пошлину с апелляционной жалобы в размере 1 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21 апреля 2009 года по делу N А72-1737/2009 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-8" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-8" в доход федерального бюджета государственную пошлину с апелляционной жалобы в размере 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

В.Н. Апаркин П.В. Бажан