Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 октября 2009 г. N А55-3042/2009 Суд первой инстанции правомерно указал, что требования о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения заявителем должны быть заявлены не в порядке оспаривания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, а в гражданско-правовом порядке, т.е. заявитель избрал ненадлежащий способ защиты своих прав (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 1 октября 2009 г. N А55-3042/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Муниципального эксплуатационного предприятия городского округа Тольятти "Недвижимость" и Мэрии городского округа Тольятти,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по делу N А55-3042/2009,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Янетта", г. Тольятти к Муниципальному эксплуатационному предприятию городского округа Тольятти "Недвижимость", г. Тольятти, Мэрии городского округа Тольятти о признании незаконным отказа,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Янетта" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом уточнений, к Департаменту по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти о признании незаконным изложенного в письме от 26.01.2009 N 254/25 отказа ООО "Янетта" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Тольятти, пр-т Ст. Разина, 8, общей площадью 87,4 кв.м и обязании муниципального эксплуатационного предприятия городского округа Тольятти "Недвижимость" (далее - МЭП "Недвижимость") и мэрии городского округа Тольятти совершить действия, предусмотренные п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), признав за ООО "Янетта" преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Тольятти, пр-т Ст. Разина, 8, общей площадью 87,4 кв.м.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.05.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 решение Арбитражного суда Самарской области от 19.05.2009 отменено, заявленные требования удовлетворены.

Муниципальное эксплуатационное предприятие городского округа Тольятти "Недвижимость", не согласившись с принятым апелляционным судом судебным актом, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить.

Мэрия городского округа Тольятти, не согласившись с принятым апелляционным судом судебным актом, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов на них, заслушав объяснения представителей ООО "Янетта" и МЭП "Недвижимость", проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого постановления апелляционного суда, находит его подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Как следует из материалов дела, МЭП "Недвижимость" и ООО "Янетта" заключили договоры от 01.03.2004 N 72 и от 23.06.2008 N 243 аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тольятти, пр. Степана Разина, 8, общей площадью 87,4 кв.м, из них полезная площадь 74,4 кв.м, на первом этаже, комнаты N 13, 13а, 14б, 18, 19, 20, 21, места общего пользования 13 кв.м, для использования под парикмахерскую (т. 1 л.д. 12-32). Нежилое помещение принадлежит МЭП "Недвижимость" на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 05.08.2003 серия 63-АА N 931066, от 10.03.2006 серия 63-АБ N 929237 (т. 1 л.д. 76-77).

Общество в порядке части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ обратилось 21.01.2009 в МЭП "Недвижимость" и мэрию городского округа Тольятти с заявлениями о предоставлении преимущественного права на выкуп в рассрочку арендуемого нежилого помещения (т. 1 л.д. 7, 9).

Письмом от 21.01.2009 N 20 МЭП "Недвижимость" отказало в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого имущества, ссылаясь на то обстоятельство, что арендная плата вносилась Обществом несвоевременно и не в полном объеме (т. 1 л.д. 8).

Мэрией городского округа Тольятти также не установлено оснований для рассмотрения вопроса о возможности выкупа арендуемого нежилого помещения, поскольку МЭП "Недвижимость" не принято решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, расположенного по адресу: пр. Ст. Разина, 8, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, что нашло отражение в письме от 26.01.2009 N 254/2.5 (т. 1 л.д. 10-11).

Не согласившись с отказом мэрии городского округа Тольятти, Общество обратилось в арбитражный суд, которым приняты вышеуказанные судебные акты.

Кассационная инстанция находит выводы апелляционного суда не обоснованными по следующим основаниям.

Рассматриваемые правоотношения регулируются нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в частях 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

ООО "Янетта" является малым предприятием, поскольку согласно ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" численность работников малого предприятия должна составлять до 100 человек, а численность работников ООО "Янетта" за предшествующий календарный год составляет два человека (т. 1 л.д. 33).

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 N 556 "О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства" выручка малого предприятия должна составлять до 400 млн.руб., выручка ООО "Янетта" за 2008 год составила 1012752 руб., что подтверждается представленными балансами ООО "Янетта" (т. 1 л.д. 34, 85-88).

Материалами дела подтверждается, что спорное помещение используется заявителем на праве аренды непрерывно более трех лет.

Площадь арендуемых заявителем помещений составляет 87,4 кв.м, что не превышает предельных значений площади имущества.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществлять возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемому лицу, в случае если:

- предприятие приняло решение на совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения;

- предприятие получило согласие собственника на отчуждение этого имущества;

- арендатор относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Муниципальным эксплуатационным предприятием "Недвижимость" решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Тольятти, пр-т Ст. Разина, 8, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, не принималось, а потому оснований для рассмотрения вопроса о даче согласия на выкуп арендуемого нежилого помещения не имелось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона N 159-ФЗ для муниципального предприятия осуществление возмездного отчуждения принадлежащего ему недвижимого имущества, является правом, а не обязанностью, тогда как апелляционный суд обязывает предприятие произвести отчуждение имущества.

Сторонами не оспаривается факт внесения арендных платежей.

Согласно акту сверки, расчету, приведенному в отзыве МЭП "Недвижимость" на исковое заявление (т. 1 л.д. 64-67, 122) имели место просрочки платежа от 1 до 20 дней. Между тем, внесение арендных платежей не может служить основанием для того, чтобы обязать предприятие произвести возмездное отчуждение имущества.

Суд первой инстанции правомерно указал, что требования заявителем должны быть заявлены не в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а в гражданско-правовом порядке, т.е. заявитель избрал ненадлежащий способ защиты своих прав.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда от 02.07.2009 подлежит отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по делу N А55-3042/2009 отменить, кассационные жалобы удовлетворить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Самарской области от 19.05.2009 по указанному делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.