Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2009 г. N 11АП-4540/2009

02 июля 2009 г.

Дело N А55-3042/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июля 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Марчик Н.Ю., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от заявителя - Емелин В.И., доверенность от 20 мая 2009 г.;

от Муниципального эксплуатационного предприятия городского округа Тольятти "Недвижимость" - Кириллина И.В., доверенность от 05 октября 2007 г.;

от мэрии городского округа Тольятти - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

общества с ограниченной ответственностью "Янетта", г. Тольятти, Самарская область,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 мая 2009 года

по делу N А55-3042/2009 (судья Асадуллина С.П.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Янетта", г. Тольятти, Самарская область,

к Муниципальному эксплуатационному предприятию городского округа Тольятти "Недвижимость", г. Тольятти, Самарская область,

мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область,

о признании незаконным отказа, изложенным в письме от 26 января 2009 г. N 254/25, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Янетта" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконным изложенного в письме от 26 января 2009 г. N 254/25 Департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти отказа ООО "Янетта" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Тольятти, пр-т Ст. Разина, 8, общей площадью 87, 4 кв.м. и обязании муниципального эксплуатационного предприятия городского округа Тольятти "Недвижимость" (далее - МЭП "Недвижимость") и мэрии городского округа Тольятти совершить действия, предусмотренные п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), признав за ООО "Янетта" право преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Тольятти, пр-т Ст. Разина, 8, общей площадью 87, 4 кв.м.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 мая 2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что требования заявителем должны быть заявлены не в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а в гражданско-правовом порядке, вследствие чего заявитель избрал ненадлежащий способ защиты своих прав.

В связи с невынесением муниципальным эксплуатационным предприятием "Недвижимость" решения о совершении сделки, основания для рассмотрения вопроса о даче согласия мэрией городского округа Тольятти на выкуп арендуемого нежилого помещения отсутствовали.

Не согласившись с выводами суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что Общество соответствует критериям, установленным ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ; ст. 9 указанного Закона закреплено право заявителя по своей инициативе подать в уполномоченный орган заявление на приобретение имущества, с которым заявитель обратился в мэрию городского округа Тольятти.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель МЭП "Недвижимость" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебное заседание представитель мэрии городского округа Тольятти не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

На основании ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв с 29 июня 2009 г. до 11 час. 45 мин. 01 июля 2009 г.

Протокольным определением, в силу ст. 268 АПК РФ, арбитражным апелляционным судом удовлетворено ходатайство Общества о принятии в качестве дополнительного доказательства письма от 10 мая 2009 г. N 144, которым МЭП "Недвижимость" предлагает заявителю освободить занимаемое помещение.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

МЭП "Недвижимость" и ООО "Янетта" заключили договоры от 01 марта 2004 г. N 72 и от 23 июня 2008 г. N 243 аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тольятти, пр. Степана Разина, 8, общей площадью 87, 4 кв.м., из них полезная площадь 74, 4 кв.м., на первом этаже, комнаты NN 13, 13а, 14б, 18, 19, 20, 21, места общего пользования 13 кв.м., для использования под парикмахерскую (т. 1 л.д. 12-32).

Нежилое помещение принадлежит МЭП "Недвижимость" на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 05 августа 2003 г. серия 63-АА N 931066, от 10 марта 2006 г. серия 63-АБ N 929237 (т. 1 л.д. 76-77).

Общество в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ обратилось 21 января 2009 г. в МЭП "Недвижимость" и мэрию городского округа Тольятти с заявлениями о предоставлении преимущественного права на выкуп в рассрочку арендуемого нежилого помещения (т. 1 л.д. 7, 9).

Письмом от 21 января 2009 г. N 20 МЭП "Недвижимость" отказало в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого имущества, ссылаясь на то обстоятельство, что арендная плата вносилась Обществом несвоевременно и не в полном объеме (т. 1 л.д. 8).

Мэрией городского округа Тольятти также не установлено оснований для рассмотрения вопроса о возможности выкупа арендуемого нежилого помещения, поскольку МЭП "Недвижимость" не принято решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, расположенного по адресу: пр. Ст. Разина, 8, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, что нашло отражение в письме от 26 января 2009 г. N 254/2.5 (т. 1 л.д. 10-11).

Полагая отказ мэрии городского округа Тольятти незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Заявленное по делу требование подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, в соответствии с которыми для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо установить совокупность условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение оспариваемым решением (действием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 201 АПК РФ).

Рассматриваемые правоотношения регулируются нормами Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Спорное имущество не относится к перечисленному в ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ, на которое действие названного закона не распространяется.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

ООО "Янетта" имеет признаки малого предприятия, поскольку согласно ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" численность работников малого предприятия должна составлять до 100 человек, а численность работников ООО "Янетта" за предшествующий календарный год составляет два человека (т. 1 л.д. 33).

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 22 июля 2008 г. N 556 "О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства" выручка малого предприятия должна составлять до 400 млн. руб., выручка ООО "Янетта" за 2008 год составила 1 012 752 руб., что подтверждается представленными балансами ООО "Янетта" (т. 1 л.д. 34, 85-88).

Также не оспаривается, и подтверждается представленными в дело документами, факт того, что спорное помещение используется заявителем на праве аренды непрерывно более трех лет.

Площадь арендуемых заявителем помещений составляет 87, 4 кв.м., что не превышает предельных значений площади имущества.

Доказательства включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалы дела не представлены.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда лица, участвующие в деле, подтвердили невключение арендуемого имущества в указанный перечень.

Что касается наличия критерия, указанного в п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, о перечислении арендной платы за аренду имущества надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 настоящей статьи, то арбитражный апелляционный суд исходит из следующего.

Порядок внесения заявителем арендных платежей определяется договорами, а также изменениями к договору от 01 марта 2004 г. N 72.

Согласно акту сверки, расчету, приведенному в отзыве МЭП "Недвижимость" на исковое заявление (т. 1 л.д. 64-67, 122) имели место просрочки платежа от 1 до 20 дней. МЭП "Недвижимость" выставлялись претензии от 12 октября 2007 г. N 153, от 28 апреля 2008 г. N 72 (т. 1 л.д. 13).

За период с марта 2004 г. по август 2005 г. арендная плата уплачивалась в большем размере, чем установлено договором, т.е. имелась переплата.

29 сентября 2006 г. в договор от 01 марта 2004 г. N 72 были внесены изменения N 4 (т. 1 л.д. 23-24), согласно которым раздел 4 "Платежи и расчеты по договору" дополнен пунктами 4.3, 4.4, которые предусматривают, что стоимость производимого арендатором капитального ремонта на сумму 384 379, 06 руб. засчитывается в счет арендной платы. Началом взаимозачета считается 01 октября 2006 г.

На дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права (21 января 2009 г.) задолженность по арендной плате отсутствовала.

В соответствии с нормами ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Арбитражный апелляционный суд при решении вопроса о надлежащем перечислении арендной платы исходит из длящегося характера арендных отношений по поводу спорного имущества, отсутствия доказательств обращения арендодателя в суд с требованием о взыскании задолженности и привлечения к гражданско-правовой ответственности. Допущенные Обществом нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, поскольку срок просрочки незначительный, в связи с чем факт нарушения сроков перечисления арендных платежей не должен рассматриваться как препятствующий реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Кроме того, факт заключения МЭП "Недвижимость" договора с Обществом в 2008 г. на новый срок свидетельствует о добросовестном исполнении всех обязательств по договору. В настоящее время договор аренды с Обществом не расторгнут.

Совокупность вышеперечисленных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ Обществом выполнены требования о перечислении арендной платы.

Также арбитражный апелляционный суд считает необходимым отметить, что критерий оценки надлежащего перечисления арендной платы указанным нормативным актом не установлен.

В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности являются отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день обращения Общества за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования.

Федеральный закон N 159-ФЗ рассчитан на серьезный подход и массовую поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих муниципальное имущество, в связи с чем неполное, необъективное исследование всех обстоятельств по делу не позволит перечисленным в нем субъектам воспользоваться правом, предоставляемым государством этим Законом.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 июня 2009 г. по делу N А55-16780/2008.

Таким образом, Общество отвечает всем критериям, установленным в ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, предъявляемым к субъектам малого предпринимательства, в целях реализации преимущественного права Общества в отношении арендуемого им имущества.

То обстоятельство, что арендуемое Обществом помещение закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием, не является препятствием для реализации преимущественного права.

Кроме того, ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусматривает наличие согласия собственника на отчуждение имущества унитарным предприятием. Этот Закон не освобождает уполномоченный орган от совершения определенных действий (проведение оценки, заключение договора, принятие решения об условиях приватизации, направление проекта договора купли-продажи).

То обстоятельство, что в отношении спорного имущества уполномоченным органом не принималось решения об условиях его приватизации, а также не направлялись соответствующие предложения в порядке, установленном ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, не препятствует реализации преимущественного права арендатором - субъектом малого или среднего предпринимательства.

Данный вывод основан на положениях ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, которыми закреплено право субъекта малого или среднего предпринимательства самостоятельно инициировать процедуру реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также регламентированы обязанности уполномоченного органа в такой ситуации.

Положениями ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ определено, что уполномоченным органом в целях настоящего Закона следует считать орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.

В рассматриваемом случае таким уполномоченным органом является мэрия городского округа Тольятти, в которую и обратилось Общество с заявлением о реализации преимущественного права.

С учетом вышеизложенного у мэрии отсутствовали правовые основания для отклонения поданного Обществом заявления.

Федеральный закон N 159-ФЗ наряду с требованием о включении арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, в перечни имущества, подлежащего приватизации, предоставляет право субъекту малого и среднего предпринимательства, подтвердившему свой статус, на основании заявления требовать отчуждения в свою собственность арендуемого им недвижимого имущества в размерах, установленных законодательными актами субъектов Российской Федерации, а в случае отсутствия таких законодательных актов в размерах, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 декабря 2008 г. N 961.

Довод МЭП "Недвижимость" о том, что в соответствии с ч. 2 ст. 2 Федерального закона N 159-ФЗ для муниципального предприятия осуществление возмездного отчуждения принадлежащего ему недвижимого имущества является правом, а не обязанностью, арбитражный апелляционный суд считает несостоятельным, поскольку Общество обратилось в надлежащий уполномоченный орган, которым не выполнены действия, определенные ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан недействительным при одновременном наличии двух условий: данный акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушает права и законные интересы конкретных граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратившихся в суд с соответствующим требованием (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. N 6/8 и ст. 201 АПК РФ).

При таких обстоятельствах отказ мэрии городского округа Тольятти в реализации преимущественного права заявителя на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тольятти, пр-т Ст. Разина, 8, общей площадью 87, 4 кв.м., не соответствует требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и нарушает права и законные интересы заявителя.

С учетом вышеизложенного в связи с неправильным применением судом норм материального права, согласно п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, решение суда следует отменить, требования Общества - удовлетворить.

В соответствии со ст. 201 АПК РФ мэрии надлежит совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Поскольку действующим в настоящее время налоговым законодательством государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождены, то уплаченная Обществом с ограниченной ответственностью "Янетта" государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 мая 2009 года по делу N А55-3042/2009 отменить.

Заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Янетта", г. Тольятти, Самарская область, требования удовлетворить.

Признать незаконным изложенный в письме от 26 января 2009 г. N 254/25 Департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти отказ ООО "Янетта" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Тольятти, пр-т Ст. Разина, 8, общей площадью 87,4 кв.м.

Обязать мэрию городского округа Тольятти совершить действия, предусмотренные п. 3 ст. 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Янетта", г. Тольятти, Самарская область, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

Справку на возврат государственной пошлины выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

Н.Ю. Марчик В.Е. Кувшинов