Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 декабря 2009 г. по делу N А49-2786/2009 Дело о взыскании денежных средств направлено на новое рассмотрение, поскольку для правильной квалификации спорных правоотношений судам необходимо было исследовать, является ли право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы изменением условий договора о размере арендной платы, в соответствии с гражданским законодательством, либо представляет собой исполнение сторонами согласованного условия договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 28 декабря 2009 г. по делу N А49-2786/2009
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной стоимостью "Универсам N 173", г. Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.07.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2009 по делу N А49-2786/2009,

по исковому заявлению общества с ограниченной стоимостью "Универсам N 173", г. Пенза, к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Омега-97", г. Москва, о взыскании 133581 руб. 52 коп.,

установил:

общество с ограниченной стоимостью "Универсам N 173" (далее - ООО "Универсам N 173", общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Омега-97" (далее - ООО "Фирма "Омега-97", фирма) о взыскании 121080 руб. арендной платы за период с февраля по май 2009 года, 12501 руб. 52 коп. пени за просрочку платежа (с учетом уточнения).

Исковые требования основаны на положениях статей 450, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенном между сторонами, и неисполнении фирмой денежного обязательства по внесению арендных платежей в размере, установленном сторонами с учетом права арендодателя увеличивать размер платы на величину инфляции, но не более чем на 5%.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 24.07.2009 иск удовлетворен частично, с ООО "Фирма "Омега-97" взыскано в пользу ООО "Универсам N 173" 4843 руб. 21 коп. неустойки, в остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2009 решение суда оставлено без изменения.

Принимая акты об отказе в иске, суды двух инстанций исходили из того, что с учетом требований статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к договору аренды, зарегистрированному в установленном законом порядке, также подлежат регистрации, поскольку доказательств о регистрации изменений в договор в части увеличения размера арендной платы до суммы 635675 руб. представлено не было, следовательно, истец вправе был требовать внесение платежей в соответствии с размером, установленным соглашением сторон от 26.01.2007 N 2, зарегистрированным в установленном порядке.

В кассационной жалобе ООО "Фирма "Омега-97", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм материального права, поскольку судами не были учтены условия договора аренды, предусматривающие право арендодателя изменять размер арендной платы, которая определялась сторонами в твердой сумме на величину инфляции, чем нарушены правила статей 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 15:30 25.12.2009, после окончания, которого судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами между ООО "Универсам N 173" (арендодатель) и ООО "Фирма "Омега-97" (арендатор) заключен договор аренды от 10.09.2006, по условиям которого во временное пользование и владение арендатора для организации универсального магазина на срок до 16.12.2011 предоставлялись нежилые помещения общей площадью 1071 кв. м, расположенные по адресу: г. Пенза, проспект Победы, д. 124.

Пунктом 3.1.1 названного договора предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 549120 руб. (без учета НДС).

Согласно пункту 3.1.5 договора аренды от 10.09.2006 арендодатель вправе не чаще одного раза в год в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на величину инфляции, но не более чем на 5%.

В пункте 11.1 договора стороны установили, что все изменения и дополнения считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны в установленном порядке.

Регистрация договора подтверждена отметкой Управления Федеральной регистрационной службы Пензенской области от 26.01.2007 N 58-58-01/067/2006-569.

Дополнительным соглашением от 26.01.2007 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы с 01.02.2008 до 576576 руб. регистрация изменений в регистрационной службе произведена 26.03.2007.

Фактическая передача нежилых помещений подтверждается актом от 10.10.2005, подписанным без возражений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 17.09.2007 по делу N А49-3309/2007 в иске открытому акционерному обществу "Магазин N 173 "Универсам" (правопреемник ООО "Универсам N 173") о взыскании арендной платы за сентябрь 2007 года отказано.

Впоследствии соглашением от 01.02.2008 сторонами увеличена арендная плата с 01.02.2008 до 605404 руб., изменения к договору также были зарегистрированы 04.05.2008, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа.

Арендодателем 16.01.2009 направлено письменное уведомление об увеличении с 01.02.2009 размера арендной платы до 635675 руб.

Для внесения арендной платы за период февраль-май 2009 года арендатору были направлены счета от 01.02.2009 N 111, от 01.03.2009 N 195, от 01.04.2009 N 279, от 01.05.2009 N 357 на общую сумму 2542700 руб., однако оплата за аренду помещений в спорный период производилась арендатором по ставке согласованной сторонами в дополнительном соглашении от 01.02.2008 к договору аренды от 10.09.2006, о чем свидетельствуют платежные поручения от 03.03.2009 N 3581 на сумму 605404 руб. 80 коп., от 25.03.2009 N 5736 на сумму 605404 руб. 80 коп., от 28.04.2009 N 737 на сумму 605404 руб. 80 коп., от 25.05.2009 N 11259 на сумму 605404 руб. 80 коп.

Данные обстоятельства и послужили правовым основанием для обращения ООО "Универсам N 173" с настоящим иском к неисправному контрагенту.

Содержащиеся в судебных актах выводы о том, что арендодатель не имеет права изменять размер арендной платы, основаны на неполной оценке условий договора аренды, действующего законодательства и выработанной по данному вопросу судебно-арбитражной практике.

Порядок установления размера арендной платы и ее внесение арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Арендная плата в соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации может устанавливаться в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования продукции; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной вещи.

Стороны могут предусматривать в договоре и иные формы оплаты.

По общим правилам пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемой во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения, вносимые в договор, также подлежат обязательной государственной регистрации.

Аналогичная позиция была выражена в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001.

Применительно к арендным правоотношениям в тех случаях, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, фактические изменения размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации, не являются изменением условий о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Данная позиция сформулирована в пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Пунктом 3.1.5 договора аренды предусмотрено одностороннее право арендодателя изменять размер арендной платы, в тоже время пунктом 11.1 договора установлено, что все изменения в договор должны быть оформлены в письменной форме и подписаны сторонами.

Однако какой-либо правовой оценки эти условия договора не получили.

Не обоснованно не приняты во внимание доводы ООО "Универсам N 173" и судом апелляционной инстанции.

Анализ отношений сторон относительно толкования условий договора аренды и его пунктов 3.1.5 и 11.1, в частности позволяет сделать следующие выводы.

Фактическое изменение размера арендной платы на величину инфляции не является изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а может представлять собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды от 10.09.2006 (пункт 3.1.5). В этой связи в данном случае отсутствовала необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы по договору, и соответственно его государственная регистрация.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09.

Таким образом, для правильной квалификации спорных правоотношений судам необходимо было исследовать является ли право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы изменением условий договора о размере арендной платы, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо предоставляет собой исполнение сторонами согласованного условия договора аренды от 10.09.2006 (пункт 3.1.5).

После надлежащей оценке условий договора, предусматривающих право на одностороннее увеличение размера арендной платы, суду необходимо оценить и правила пункта 11.1 договора аренды, которым предусмотрено, что все изменения оформляются в письменной форме и подписываются сторонами.

Следует учесть, что если изменение размера арендной платы в результате повышения инфляционной ставки представляет собой исполнение сторонами согласованного условия договора аренды, в этом случае пункт 11.1 договора, устанавливающий необходимость заключения дополнительного соглашения при внесении каких-либо изменений, применяться не должен.

Данные вопросы являются существенными, поскольку от их оценки зависит реализация арендодателем своего права требовать изменения в договор при наступлении оснований, предусмотренных сторонами, либо изменять размер платы с использованием уже согласованного сторонами условия договора.

При таких обстоятельствах суду необходимо дополнительно исследовать условия договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.07.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2009 по делу N А49-2786/2009 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.