Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 ноября 2009 г. N А55-3687/2009 Дело о расторжении договора аренды, выселении ответчика из нежилых помещений направлено на новое рассмотрение, так как суду необходимо исследовать, направлялось ли арендатору письменное требование по устранению нарушений, связанных с передачей помещений третьему лицу, а также предложение расторгнуть договор за нарушение условий договора, с учетом оценки данных обстоятельств разрешить вопрос о соблюдении истцом досудебного порядка и, как следствие, выяснить, имеет ли право арендодатель требовать освобождения нежилых помещений при наличии действующего договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 19 ноября 2009 г. N А55-3687/2009
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр мониторинга водной и геологической среды", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.07.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2009 по делу N А55-3687/2009,

по исковому заявлению федерального государственного унитарного предприятия "Волжское отделение Института геологии и разработки горючих ископаемых", г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Центр мониторинга водной и геологической среды", г. Самара, при участии третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, г. Самара, Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Самарской области, г. Самара, о расторжении договора аренды, выселении ответчика и взыскании 1611623 руб. 69 коп.,

установил:

федеральное государственное унитарное предприятие "Волжское отделение Института геологии и разработки горючих ископаемых", г. Самара (далее - ФГУП "ВОИГ и РГИ", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр мониторинга водной и геологической среды", г. Самара (далее - ООО "Центр мониторинга водной и геологической среды", центр, общество) о взыскании 1344227 руб. 30 коп. упущенной выгоды, 195037 руб. 48 коп. арендной платы, 72358 руб. 91 коп. неустойки за просрочку платежа, расторжении договора аренды от 07.10.2004 N 239 и выселении центра из нежилых помещений (комнаты N 14, 15, 18, 19, 20, 22, 23, 25-29, 33-36) общей площадью 273,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 21 литера "А".

Исковые требования основаны на положениях статей 15, 309, 450, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенного между сторонами, и нарушении центром его условий, регулирующих сроки внесения арендных платежей, а также порядка представления нежилых помещений в пользование третьим лицам.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, г. Самара (далее - ТУ Росимущества), Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Самарской области, г. Самара (далее - Управление Росприроднадзора).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.07.2009 иск удовлетворен частично, с ООО "Центр мониторинга водной и геологической среды" взыскано 2628 руб. неустойки, договор аренды от 07.10.2004 N 239 расторгнут, центр выселен из занимаемых нежилых помещений общей площадью 273,2 кв. м. В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2009 решение суда оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции сочли доказанными обстоятельства, которые были указаны предприятием в качестве оснований материально-правовых требований. В частности за период февраль-май 2009 года ответчик, являясь арендатором, имел задолженность по арендным платежам, которая была погашена после предъявления иска, кроме этого, в нарушении условий договора центр представил часть помещений в пользование Управлению Росприроднадзора, при этом не получив согласия арендодателя, данные нарушения являются основанием для расторжения договора аренды в соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также сделан вывод, что факт направления предложений о расторжении договора подтвержден претензионными заявлениями предприятия от 04.12.2008 и от 19.02.2009 N 01-16/81.

В кассационной жалобе ООО "Центр мониторинга водной и геологической среды", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды и его выселении из занимаемых помещений предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

В отзыве ТУ Росимущества считает, что судебные акты приняты с нарушением требований процессуального законодательства и просит их отменить.

ФГУП "ВОИГ и РГИ" в отзыве на жалобу возражает против ее удовлетворения.

Представитель центра в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель предприятия доводы, изложенные в отзыве на нее.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзывах на нее, выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты в оспариваемой части подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами между ФГУП "ВОИГ и РГИ" (арендодатель) и ООО "Центр мониторинга водной и геологической среды" (арендатор) при согласовании с ТУ Росимуществом был заключен договор аренды от 07.10.2004 N 239 (в редакции изменений от 18.01.2008 и 13.11.2008), по условиям которого во временное пользование и владение арендатора на срок с 01.10.2004 по 30.09.2009 предоставлялись нежилые помещения (комнаты N 14, 15, 18, 19, 20, 22, 23, 25-29, 33-36) общей площадью 273,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 21 литера "А.

Пунктом 2.2.12 договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязуется не заключать договоры субаренды и не совершать действия по внесению права на аренду объекта в уставной капитал юридических лиц без письменного согласия арендодателя и ТУ Росимущества.

По требованию арендодателя или ТУ Росимущества договор может быть расторгнут при нарушении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.2, 2.2.4, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 3.4.

На основании распоряжения ТУ Росимущества от 31.10.2008 N 742-р проведена внеплановая проверка сохранности и использования по целевому назначению федерального имущества - нежилых помещений (комнаты N 14, 15, 18, 19, 20, 22, 23, 25-29, 33-36) общей площадью 273,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 21 литера "А.

По результатам проверки был составлен акт от 31.10.2008 N 53, из которого следует, что нежилые помещения, предоставленные во временное владение и пользование обществу, фактически используются Управлением Росприроднадзора для размещения сотрудников.

Впоследствии письмом от 24.02.2009 N 25/863 ТУ Росимущества выразило согласие на передачу нежилых помещений, используемых по договору аренды от 07.10.2004 N 239 в пользование Управления Росприроднадзора.

Письмом от 24.03.2008 N 03-10/104 ФГУП "ВОИГ и РГИ" в целях соблюдения пункта 3 дополнительного соглашения от 18.01.2008 N 460 к договору аренды от 07.10.2004 N 239 предложило представить арендатору отчет независимого оценщика.

Сопроводительным письмом от 13.11.2008 N 03-10/489 предприятие направило центру для подписания дополнительное соглашение от 21.11.2008 N 460/1.

Требования ФГУП "ВОИГ и РГИ" о проведении независимой оценке стоимости арендной платы и согласования графика погашения задолженности были изложены в письменном заявлении от 24.11.2009 N 01-16/508.

В результате образовавшейся задолженности в размере 1137423 руб. 10 коп. за 2008 год ФГУП "ВОИГ и РГИ" была направлена претензия от 04.12.2008 N 01-16/525, в которой было указано на право арендодателя расторгнуть договор аренды.

Письмом от 08.12.2008 N 01-16/530 ФГУП "ВОИГ и РГИ" предложило центру представить подлинник решения о полномочиях генерального директора общества, аналогичные требования были изложены и в письмах предприятия от 11.01.2009 N 01-16/1 и от 15.01.2009 N 01-16/16.

Сопроводительным письмом от 15.01.2009 N 01-16/15 ФГУП "ВОИГ и РГИ" направило дополнительное соглашение N 460/1 в измененной редакции.

Впоследствии ФГУП "ВОИГ и РГИ" направило уведомление от 19.02.2009 N 01-16/81 с предложением о расторжении договора аренды с 26.02.2009 со ссылкой на существенные нарушения его условий центром, о которых сообщалось в перечисленных письмах.

Согласно справке ФГУП "ВОИГ и РГИ" от 25.05.2009 N 01-16/251 по состоянию на 25.05.2009 задолженность центра составила 146278 руб.

Данные обстоятельства и послужили правовым основанием для обращения предприятия с настоящим иском в арбитражный суд.

Содержащиеся в судебных актах выводы относительно соблюдения предприятием досудебного порядка урегулирования спора основаны на неполной оценке имеющихся в материалах дела доказательствах и ошибочном толковании норм материального права.

Исследуя спорные правоотношения, судами не были оценены юридически значимые обстоятельства, касающиеся оснований для расторжения договора аренды и вопросы соблюдения арендодателем досудебного порядка разрешения спора.

Ссылаясь на положения как пункта 1 части 2 статьи 450, так и пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации судебные инстанции не учли, что диспозиция названных норм содержит различные порядки расторжения договоров аренды, соответственно в целях определения правовых оснований для расторжения договора аренды надлежало оценить обстоятельства, которые были указаны предприятием в качестве основания исковых требований.

Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем в договоре могут быть предусмотрены и иные основания для его расторжения по инициативе арендодателя, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебными инстанциями сделан вывод о соблюдении ФГУП "ВОИГ и РГИ" досудебного порядка урегулирования спора предусмотренного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако в соответствии с названной законодательной нормой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), чтобы арендатор имел возможность исполнить обязательства в разумный срок и устранить соответствующие нарушения.

В случае неисполнения арендатором обязательств, право на обращение в суд с требованием о расторжении договора у арендодателя возникает после письменного предложения расторгнуть договор, направленного в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция сформулирована в пунктах 28, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что ФГУП "ВОИГ и РГИ" до обращения в суд направляло письменное предупреждение об устранении нарушений, связанных с передачей имущества в пользование третьих лиц без согласия арендодателя и собственника.

Предъявляя требования о досрочном расторжении договора аренды, истец не представил и доказательств о направлении центру предложения о его расторжении вследствие отказа устранить нарушения в разумный срок, где в качестве основания для расторжения должно быть указано именно нарушение порядка передачи объекта в субаренду.

Из анализа имеющихся в материалах дела заявлений, в том числе и претензии от 04.12.2008 и от 19.02.2009 N 01-16/81, на которое сослался суд первой инстанции, следует, что ФГУП "ВОИГ и РГИ" предъявляло требования только относительно задолженности по арендным платежам и неисполнении арендатором обязанности по представлению отчета независимой оценки.

Договором аренды от 07.10.2004 N 239 (пункт 5.3) также были установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 5 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 2 статьи 450 ГК РФ

Таким образом, в том случае, если арендодатель реализовал свое право на досрочное расторжение договора, основываясь на его условия, в этом случае в целях соблюдения досудебного порядка истец обязан был направить предложение о досрочном расторжении договора с указанием в качестве основания нарушение пункта 2.2.12 договора аренды, который исключал право центра передавать нежилые помещения в субаренду третьим лицам.

Не имеется в материалах дела и доказательств направления обществу письменного предложения расторгнуть договор вследствие нарушения центром пункта 2.2.12 договора.

Ссылки суда первой инстанции на претензию от 04.12.2008 N 01-16/525 следует признать ошибочными, поскольку названное письменное обращение не содержит предложения о расторжении договора, как этого требует пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме в названной претензии ФГУП "ВОИГ и РГИ" не предъявлял требований относительно нарушения арендатором пункта 2.2.12 договора аренды.

В письме от 05.03.2009 N 01-16/94, направленном ТУ Росимуществу, предприятие указало, что возражений по вопросу передачи нежилых помещений в пользование Управления Росприроднадзора не будет иметь в случае согласия собственника.

Учитывая, что ТУ Росимущество выразило свое согласие на использование помещений третьим лицом, суду надлежало исследовать правовые основания для реализации ФГУП "ВОИГ и РГИ" своего права на расторжение договора аренды по основанию, предусмотренному пунктом 5.3 названного соглашения.

При таких обстоятельствах судебные акты в оспариваемой части нельзя признать обоснованными и законными.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать направлялось ли арендатору письменное требование по устранению нарушений, связанных с передачей помещений третьему лицу, а также предложения расторгнуть договор за нарушение пункта 2.2.12 договора, с учетом оценки данных обстоятельств разрешить вопрос о соблюдении истцом досудебного порядка и как следствие права арендодателя требовать освобождения нежилых помещений при наличии действующего договора аренды, дополнительно следует проверить и соблюдение сторонами требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2009 исполнение решения Арбитражного суда Самарской области от 06.07.2009 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2009 по данному делу было приостановлено в порядке предусмотренном пунктом 2 статьи 283 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации, вследствие предоставления заявителем жалобы обеспечения в виде внесения на депозитный счет суда кассационной инстанции денежных средств, которые подлежат возврату в установленном законом порядке, после принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.07.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2009 в части расторжения договора аренды нежилых помещений от 07.10.2004 N 239, выселении общества с ограниченной ответственностью "Центр мониторинга водной и геологической среды", г. Самара, из нежилых помещений и передачи названного помещения по акту представителю федерального государственного унитарного предприятия "Волжское отделение Института геологии и разработки горючих ископаемых", г. Самара, отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.