Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 октября 2009 г. по делу N А72-6461/2008 Поскольку применительно к спорному случаю дополнительное соглашение об изменении (увеличении) размера арендной платы не было подписано и зарегистрировано, требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате с применением твердой суммы платежа удовлетворению не подлежат (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 29 октября 2009 г. по делу N А72-6461/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 8 мая 2009 г. N А72-6461/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Проспект", г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29.07.2009 по делу N А72-6461/2008,

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Проспект", г. Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью "Симбирский клинико-диагностический центр", г. Ульяновск, о взыскании 1144780 руб. 68 коп.,

установил:

закрытое акционерное общество "Проспект" (далее - ЗАО "Проспект", общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Симбирский клинико-диагностический центр" (далее - ООО "СКДЦ", диагностический центр) о взыскании задолженности по арендным платежам за период август-сентябрь 2008 года в сумме 1234744 руб. 40 коп. (с учетом уточнений) по договору аренды от 22.03.2002 N 4968/2342.

Исковые требования основаны на положениях статьей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоре аренды и факте неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за спорный период.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.12.2008, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009, исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.05.2009 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, увеличил сумму заявленных требований и просил взыскать 1234744 руб. 40 коп.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.07.2009, исковые требования оставлены без удовлетворения.

Суд первой инстанции, оставляя исковые требования без удовлетворения, исходил из того, что ЗАО "Проспект" не был соблюден установленный законом порядок внесения изменений в договор аренды, вследствие чего у общества отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы, увеличенной без согласия арендатора.

В кассационной жалобе ЗАО "Проспект", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебный акт предлагается отменить, как принятый с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ЗАО "Проспект" поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представители ООО "СКДЦ" считая их ошибочными, просят оставить оспариваемое решение без изменения.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что принятое по делу судебное решение подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.03.2002 между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (арендодатель) (далее - Комитет) и ООО "СКДЦ" (арендатор) был заключен договор аренды N 4968/2342, согласно которого диагностическому центру было предоставлено муниципальное нежилое помещение, площадью 652,36 кв. м, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, 3.

Фактическая передача имущества подтверждается актом от 25.03.2002, подписанным сторонами без возражений.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды от 22.03.2002 N 4968/2342 расчет арендной платы за пользование зданием (помещением) производится на основании решений Городской Думы от 18.07.2001 N 88 арендная плата составляет 542763 руб. 52 коп. в год за всю площадь, 45230 руб. 29 коп. в месяц, плюс НДС арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно до 10-го числа следующего за текущим месяца на расчетный счет, указанный в договоре.

Дополнительным соглашением от 25.03.2002 к договору аренды от 22.03.2002 N 4968/2342 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды, а именно: вместо слов "... составляет 652,36 кв. м, в т.ч. торг. непрод. тов." записать "...составляет 652,36 кв. м, в т.ч. медицинские услуги"; пункт 3.1 договора аренды дополнили абзацем следующего содержания: "Арендная плата за помещение изменяется с 25.03.2002 и составляет 17396,27 руб. в месяц согласно прилагаемому расчету".

Соглашением от 16.10.2006 к договору аренды от 22.03.2002 N 4968/2342 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды, а именно: вместо слов "...площадь помещения составляет 652,36 кв. м..." читать "...площадь помещения составляет 613,69 кв. м - под медицинские услуги (помещения N 68, 71, 81, 82, 84, 85, 88, 89, 105-141, 145) литер А, 1 этаж...", далее по тексту договора; пункт 3.1 договора аренды дополнили абзацем следующего содержания: "Арендная плата за помещение изменяется с 01.10.2006 г. и составляет 51856,81 руб. в месяц согласно прилагаемому расчету".

Последующим соглашением от 10.03.2007 к договору аренды от 22.03.2002 N 4968/2342 стороны внесли следующие изменения: в пункт 1.1 договора аренды, вместо слов "...площадь помещения составляет 613,69 кв. м..." читать "... площадь помещения составляет 1148,63 кв. м - под медицинские услуги, 1 этаж (помещения N 68, 71, 81, 82, 84, 85, 88, 89, 105-141, 145), 2 этаж (помещения N 44, 47, 48, 51, 55-60, 65-91, 96-100)..." далее по тексту договора;

пункт 3.1 договора аренды дополнили абзацем следующего содержания: "Арендная плата за помещение изменяется с 10.03.07 г. и составляет 97059,24 руб., с 01.07.07 г. составляет 116471,08 руб. в месяц согласно прилагаемому расчету";

пункт 1.2 договора аренды дополнили абзацем следующего содержания: "Настоящий договор пролонгирован с 01.01.2007 г. до 01.01.2012 г.";

пункт 3.2 изложили в следующей редакции: арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно. Арендная плата за текущий месяц перечисляется арендатором до десятого числа данного месяца на р/с Управления федерального казначейства по МФ РФ Ульяновской области (Комитета по управлению городским имуществом) р/с 40101810100000010003 ГРКЦ ГУ банка России по Ульяновской области в г. Ульяновске. БИК 047308001, ИНН 7303006082, КПП 732501001, ОКАТО г. Ульяновска 73401000000. В тексте указывать код 41011105034040000120. НДС с арендной платы перечисляется отдельным платежным поручением в налоговую инспекцию;

пункт 3.3 договора аренды изложили в следующей редакции: "изменение размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики расчета), а также изменение получателя арендной платы, является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему, т.е. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Сведения об изменениях арендной платы доводятся через средства массовой информации".

Впоследствии дополнительным соглашением от 20.12.2007 к договору аренды от 22.03.2002 N 4968/2342 в преамбулу договора аренды стороны внесли следующие изменения: вместо слов "Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", в лице исполняющего обязанности заместителя председателя комитета Шипунова В.А., действующего на основании Положения..." читать "Чекмарeв Владимир Анатольевич, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", проживающий по адресу: 443022, Самарская обл., г. Самара, ул. Заводское шоссе 13б...", далее по тексту договора;

пункт 3.2 договора аренды изложили в следующей редакции: Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно. Арендная плата за текущий месяц перечисляется арендатором до десятого числа данного месяца на р/с: Чекмарeва В.А., ОАО "Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития" г. Самара, ИНН 6317009589, КПП 631601001, БИК 043601709 ОКФС 41, ОКОПФ 47, к/сч 30101810700000000709, р/сч 42301810500000900001. В назначении платежа 42301810100000005047 Чекмарeв Владимир Анатольевич". НДС с арендной платы перечисляется отдельным платежным поручением в налоговую инспекцию"; внесли изменения в раздел 8 - адреса и реквизиты сторон.

Между ЗАО "Проспект" (арендодатель) и ООО "СКДЦ" (арендатор) 06.03.2008 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 22.03.2002 N 4968/2342, согласно которому были внесены изменения в преамбулу договора: вместо слов: ... "Чекмарев Владимир Анатольевич, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", проживающий по адресу: 443022, Самарская обл., г. Самара, ул. Заводское шоссе, 13б..." читать "ЗАО "Проспект", именуемый в дальнейшем "Арендодатель", в лице генерального директора Богатырева Владимира Евгеньевича, действующий на основании Устава...", далее по тексту договора;

Пункт 3.2 договора аренды стороны изложили в следующей редакции: "Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно. Арендная плата за текущий месяц перечисляется арендатором до десятого числа данного месяца на банковские реквизиты ЗАО "Проспект", ОАО "Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития" г. Самара, ОГРН 1026300001782, ИНН 6317009589, КПП 631601001, БИК 043601709, к/с 30101810700000000709, р/с 40702810700070000028"; также внесены изменения в раздел 8 - адреса и реквизиты сторон.

В целях изменения арендной платы обществом "Проспект" было направлено соглашение от 01.07.2008, по внесению изменений в пункт 3.1 договора аренды от 22.03.2002 N 4968/2342, согласно новой редакции предлагалось установить размер арендной платы в твердой сумме - 809354 руб. (из расчета 728 руб. за 1 кв. м), где размер платы должен определяться арендодателем ежегодно на основании оценки рыночной стоимости, в пункте 3 проекта соглашения предусматривалось его регистрация в регистрирующем органе.

Данные изменения подписаны со стороны арендатора не были, регистрация изменений в договор аренды, в установленном законом порядке не производилась.

Считая, что расчеты за спорный период арендатор должен производить исходя из твердой ставки арендной платы (809354 руб.), ЗАО "Проспект" обратилось с настоящим иском о довзыскании арендной платы с неисправного контрагента.

Содержащиеся в судебных актах выводы относительно того, что арендатор обязан вносить арендную плату в порядке и размере установленных соглашением сторон, при этом изменения вносимые сторонами в договор, зарегистрированный в установленном законом порядке, также подлежат государственной регистрации, основаны на материалах дела, действующем законодательстве и выработанной судебно-арбитражной практике.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования имущества; передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Анализ условий исследуемого договора аренды от 22.03.2002 N 4968/2342 с учетом изменений по состоянию на 06.03.2008, позволяет сделать вывод, что размер арендной платы был установлен не в твердой сумме, а являлся определяемым и имел механизм ее исчисления.

На момент заключения договора аренды от 22.03.2002 N 4968/2342, нежилые помещения являлись собственностью муниципального образования г. Ульяновска, вследствие чего порядок расчета размера арендной платы производился на основании решения Городской Думы от 18.07.2001 N 88 по формуле включающей в себя расчетную ставку и базовую ставку арендной платы, а также коэффициенты, учитывающие группу арендаторов, назначения помещения, его тип, комфортность и транспортную доступность.

Впоследствии соглашением от 10.03.2007, подписанным между Комитетом и обществом, пункт 3.3 названного договора был изложен в редакции, согласно которой арендодатель вправе изменить размер арендной платы при изменении базовой ставки (Ст.б.) или корректировочных изменений к ней (без изменения методики расчета), при этом сведения об изменении платы должны доводиться через средства массовой информации.

Системный анализ положений статей 450, 452, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, сам факт перехода права собственности на спорное имущество (объект аренды) к гражданину Чекмареву В.А., а впоследствии к ЗАО "Проспект", не изменял ни существующего порядка определения размера арендной платы (по формуле на основании решения Городской Думы г. Ульяновска от 18.07.2001 N 88), ни права нового арендодателя изменять ее размер при корректировке базовой ставки за 1 кв. м или соответствующих коэффициентов.

При этом фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов и базовой ставки, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является изменением условий о размере арендной платы, а представляло собой исполнение данного условия.

Аналогичная позиция сформулирована и в пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Однако в нарушение условий договора аренды (пункт 3.3), устанавливающих порядок определения размера арендной платы, ЗАО "Проспект" ошибочно посчитало, что, являясь арендодателем, вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату, установив ее размер в твердой сумме.

Судебная инстанция сделала обоснованный вывод, что изменение арендной платы установленной соглашением сторон допускается с соблюдением правил статей 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем дополнительное соглашение от 01.07.2008, направленное арендатору обществом, подписано не было.

При этом из материалов дела следует, что договор аренды от 22.03.2002 N 4968/2342 и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.

Согласно статьям 433, 450, 452, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку, являясь неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договора аренды.

Следовательно, вносимые участниками договора изменения относительно размера арендной платы подлежали государственной регистрации в установленном законом порядке.

Поскольку применительно к спорному случаю дополнительное соглашение об изменении (увеличении) размера арендной платы не было подписано и зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы, требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной платы с применением твердой суммы платежа удовлетворению не подлежат.

Судом правомерно не приняты во внимание и доводы ЗАО "Проспект" о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, поскольку данное право может быть предусмотрено законом либо соглашением сторон.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.12.2008 по делу N А72-6656/2008 по иску ЗАО "Проспект" к ООО "СКДЦ" о расторжении договора аренды от 22.03.2002 N 4968/2342, было установлено, что пункт 3.1 договора аренды предусматривал механизм определения размера арендной платы, который и должен применяться при расчетах между сторонами.

При рассмотрении другого дела N А72-89/2009, рассмотренного между теми же сторонами, судебная инстанция также констатировала, что вследствие не подписания арендатором соглашения от 01.07.2008 об изменении арендной платы, расчеты должны производиться в соответствии с порядком ее определения, предусмотренным в пункте 3.1 договора.

При таких обстоятельствах, оценка спорных условий договора и доводов ЗАО "Проспект" о допустимости внесения изменений в одностороннем порядке была дана и при рассмотрении других дел, в которых участвовали те же лица.

По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29.07.2009 по делу N А72-6461/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.