Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2009 г. N 11АП-1027/2009

г. Самара

20 апреля 2009 г.

Дело N А72-6656/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Деминой Е.Г., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабытовым Н.П.,

с участием:

от истца - Ефимов В.Г., доверенность N 3 от 24.12.2008 г.,

от ответчика - Филиппова Ю.Г., протокол N 11 от 16.08.2008 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ЗАО "Проспект" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30 декабря 2008 г. по делу N А72-6656/2008 (судья Абрашин С.А.),

по иску ЗАО "Проспект", г.Ульяновск,

к ООО "Симбирский клинико-диагностический центр", г. Ульяновск,

о расторжении договора,

установил

ЗАО "Проспект" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области к ООО "Симбирский клинико-диагностический центр" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 4968/2342 от 22.03.2002 г.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований о признании незаключенным договора аренды от 22.03.2002 г. N 4968/2342 (с изменениями и дополнениями), признании договора недействительным и обязании ответчика в соответствии со ст.622,655 ГК РФ освободить занимаемые помещения, оставлено без удовлетворения.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что уточненные требования не могут быть удовлетворены, поскольку истец одновременно изменил и предмет и основания иска, что противоречит ст.49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области в иске о расторжении договора аренды в связи с неисполнением ответчиком условий договора по ремонту фасада здания, отказано. Исковые требования о расторжении договора по иным основаниям оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой (л.д.110-111 т.2), в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование заявитель жалобы указывает на то, что, являясь добросовестной стороной по договору, ЗАО "Проспект" выполнило условия п.33 договора аренды. Об изменении размера арендной платы 28.08.2008г. было подано объявление в средствах массовой информации, а также направлено соглашение об изменении размера арендной платы. Согласно ст.654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор здания или сооружения считается незаключенным. Выводы суда о несогласованности условий размера арендной платы являются необоснованными, поскольку, как следует из материалов дела, данные условия расчета арендной платы самостоятельно применял ответчик, без согласования с собственником помещения. Кроме этого, заявитель полагает, что сокрытие ответчиком сведений о состоянии помещения от собственника уже само по себе является доказательством недобросовестного отношения арендатора к арендуемому имуществу.

Судебное заседание 05.03.2009 г. отложено на 26.03.2009 г. в связи с ходатайством истца об отложении в связи с невозможностью явки в судебное заседание.

23.03.2009 г. судебное заседание отложено на 16.04.2009 г. для предоставления дополнительных документов.

В судебном заседании 16.04.2009 г. представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе (с учетом уточнения к ней), поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Исковые требования о расторжении договора аренды N 4968/2342 от 22.03.2002г. заявлены по основаниям систематического нарушения п.п.2.2.2, 2.2.4, 2.2.5 договора аренды (оплата арендной платы не в полном объеме, осуществление несогласованной перепланировки помещений, ненадлежащее содержание инженерных коммуникаций и оборудования) и п.2.2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.03.2007 г. (не проведение текущего или капитального ремонта арендуемого объекта, а также ремонт фасада здания).

Ответчик доводы апелляционной жалобы считал необоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.03.2002 г. между Комитетом по управлению имуществом г.Ульяновска (арендодатель) и ООО "Симбирский клинико-диагностический центр" (арендатор) заключен договор N 4968/2342 аренды муниципального нежилого помещения площадью 652, 36 кв.м., расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул.Минаева, 3. Указанное помещение по акту приема-передачи 25.03.2002 г. передано арендатору.

В соответствии с п.3.1, 3.2 договора арендная плата составляет 542763 руб.52 коп. в год за всю площадь, 45230 руб.29 коп. в месяц плюс НДС. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно до 10-го числа следующего за текущим месяцем на расчетный счет, указанный в договоре.

Дополнительными соглашениями от 25.03.2002 г.,16.10.2006г., 10.03.2007г. к договору аренды N 4968/2342 от 22.03.2002 г. внесены изменения в размер арендуемой площади, и размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 20.12.2007 г. произведена замена арендодателя Комитета по управлению имуществом г.Ульяновска на Чекмарева В.А. В связи с этим изменены реквизиты в п.2.3 и в разделе N 8 к договору аренды.

Договор аренды и вышеуказанные соглашения зарегистрированы в УФРС Ульяновской области.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.02.2008 г. собственником арендуемого ответчиком нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул.Мирная, 3, является ЗАО "Проспект" (л.д.9).

06.03.2008 г. между ЗАО "Проспект" (арендодатель) и ООО "Симбирский Клинико-диагностический центр" (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 4968/2342 от 22.03.2002 г., согласно которому новым арендодателем является ЗАО "Проспект". Кроме этого, стороны внести изменения в п.3.2 и раздел 8 договора, указав новые реквизиты для перечисления арендной платы, а также адреса и реквизиты сторон. Вместе с этим данное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец направил в адрес ответчика уведомление об изменении арендной платы с приложением дополнительного соглашения от 01.07.2008г. Согласно соглашению арендодатель предложил внести изменения в п.3.1 договора, увеличив размер арендной платы до 809354 руб. из расчета 728 руб. за 1 кв. метр арендуемого помещения без НДС на основании счета арендодателя. Размер арендной платы определяется арендодателем ежегодно (ст.614 ГК РФ) на основании акта оценки рыночной стоимости аренды одного квадратного метра (л.д.49-50 т.1).

Однако ответчик отказался подписывать дополнительное соглашение, по тем основаниям, что размер арендной платы должен исчисляться на основании п.3.3 договора аренды (л.д.47 т.1).

28.08.2008 г. истец об изменении размера арендной платы подал объявление через средства массовой информации (л.д.43-44 т.1).

По мнению истца, он имел право без подписания дополнительного соглашения и без перезаключения договора аренды в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Поскольку ответчик не оплачивает арендную плату в размере, предложенном в дополнительном соглашении, то истец как арендодатель считает, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды, предусмотренные п.2.2.2.

Кроме этого, истец считает, что ответчиком нарушены условия договора, предусмотренные п.п.2.2.3, 2.2.4, 2.2.5 договора аренды от 22.03.2002 г., поскольку не ремонтируется фасад здания, осуществлена несогласованная перепланировка помещений, инженерные коммуникации и оборудование в арендуемых помещениях находятся в ненадлежащем состоянии.

22.08.2008 г. истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение о расторжении договора, указав в не основания для расторжения договора (л.д.34-35 т.1). В связи с отказом ответчика подписать данное соглашение истец обратился с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении другой стороной, а также иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В статье 619 ГК РФ перечислены случаи досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, включая возможность установления в договоре других оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как разъяснено в п.29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", по смыслу ч.3 ст.619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является расторжением договора аренды. Право требовать расторжения данного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Вместе с этим в материала дела не представлены доказательства, подтверждающие, что истец предлагал ответчику в разумный срок исполнить свои обязательства по оплате задолженности по арендной плате в предложенном истцом размере либо извещал ответчика о расторжении договора аренды.

Из имеющихся в материалах дела писем (л.д.12, т.1, л.д.34, 36, 39, 40 т.2) следует, что истец сообщал ответчику о необходимости оплачивать арендную плату в предложенном истцом размере либо извещал о расторжении договора аренды. В связи с этим доводы апелляционной жалобы в этой части являются необоснованными.

Ссылка истца на уведомление от 14.08.2008 г. N 17 не может быть принята как доказательство соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Истец в данном письме уведомляет ответчика о том, что текущий ремонт здания не проводится, нарушения не устранены, и также сообщается о том, что договор от 22.03.2002 г. N 4668/2342 расторгается в одностороннем порядке с 15.09.2008 г. (л.д.39 т.2). Однако в уведомлении не указано, на каком основании расторгается договор.

В судебном заседании представитель истца также подтвердил, что предложения об устранении вышеуказанных нарушений договора истец в адрес ответчика не направлял, поскольку считал, что достаточно было предложить расторгнуть договор аренды.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что истец нарушил досудебный порядок урегулирования спора в отношении требования о расторжении договора в связи с неисполнением ответчиком обязательств, предусмотренных п.п.2.2.2., 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5.

На основании п.2 ст.148 АПК РФ правомерно оставил исковое заявление без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Требование о расторжении договора аренды в связи с неисполнением ответчиком обязанностей по ремонту фасада, суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено, что согласно п.2.2.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 10.03.2007 г.) арендатор обязан своевременно и за свой счет производить ремонт фасада и текущий ремонт занимаемого помещения.

В соответствии с п.5.2.7 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 10.03.2007 г.) договор аренды может быть расторгнут в случае не проведения текущего ли капитального ремонта объекта, а также ремонта фасада здания в установленный арендодателем срок, либо с нарушением требований по проведению ремонта соответствующих органов.

Из материалов дела следует, что 11.07.2008 г. истец в адрес ответчика направил письмо N 13 с предложением провести ремонт фасада здания со ссылкой на п.2.2.3 договора аренды (л.д.42 т.1).

Письмом от 16.07.2008 г. N 26 ответчик отказался от проведения ремонта, поскольку, по мнению ответчика, фасад не требовал проведения капитального ремонта, и предложил истцу предоставить для рассмотрения перечень работ, необходимых для проведения ремонта фасада здания (л.д.41 т.1).

В п.5.2.8 договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.03.2007 г.) стороны предусмотрели, что о предстоящем расторжении договора в связи с истечением его срока либо досрочно, стороны предупреждают друг друга письменно за 1 месяц.

22.08.2008 г. истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение, указав в нем основания для расторжения договора, в том числе неисполнение ответчиком обязанностей по ремонту фасада (л.д.34-35 т.1).

04.09.2008г. истец направил повторное требование в адрес ответчика о необходимости проведения ремонта фасада здания до 15.09.2008 г. (л.д.36 т.1).

19.09.2008г. ответчик письмом N 62 повторно предложил представить для рассмотрения перечень работ, необходимых для проведения ремонта фасада здания (л.д.9 т.2). По мнению истца, ответчик неправомерно уклонился от подписания соглашения о расторжении договора аренды и уклонился от обязанности ремонта фасада.

Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального (ст.450 ГК РФ) и процессуального права и сделал вывод о том, что истцом не доказано нарушение ответчиком существенных условий договора, который влечет причинение значительного ущерба, а следовательно, является основанием для расторжения договора аренды.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец в подтверждение необходимости проведения ремонта фасада представил акт от 24.07.2008 г. между истцом и ООО "ХХ1 век". Вместе с этим при составлении данного акта ответчик участия не принимал (л.д.68 т.2).

Кроме этого, пунктом 2.2.3 дополнительного соглашения от 10.03.2007 г., зарегистрированного в УФРС по Ульяновской области 14.05.2007 г. (л.д.84-86 т.1) предусмотрено, что проведение и финансирование капитального ремонта арендуемого помещения производится по соглашению сторон. Однако такого соглашения истцом не представлено.

Довод истца о несогласованности условий договора аренды о размере арендной платы являются несостоятельными, поскольку дополнительное соглашение от 01.07.2008 г. об увеличении размера арендной платы не подписано арендатором (л.д.50 т.1), не зарегистрированы в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права.

В апелляционных жалобах не приведено доводов, опровергающих выводы суда.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.12.2008 года, принятое по делу N А72-6656/2008, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М.Балакирева

Судьи

Е.Г.Демина О.Е. Шадрина