Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 февраля 2011 г. по делу N А55-9642/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 22 февраля 2011 г. по делу N А55-9642/2010
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Казакова Михаила Александровича,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010 по делу N А55-9642/2010,

по заявлению индивидуального предпринимателя Казакова Михаила Александровича к мэрии городского округа Тольятти, третье лицо - открытое акционерное общество "АВТОВАЗ", о признании недействительным отказа,

установил:

индивидуальный предприниматель Казаков Михаил Александрович (далее - заявитель, предприниматель, ИП Казаков М.А.) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа мэра городского округа Тольятти, выраженного в письме от 28.01.2010, в принятии решения о предоставлении в собственность земельного участка площадью 7758 кв.м (кадастровый номер 63:09:0102157:518) под незавершенным строительством объектом, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная, д. 8 "а".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ИП Казаков М.А., не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как не соответствующие нормам материального и процессуального права, фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт о признании отказа мэрии в выкупе земельного участка недействительным.

Представитель мэрии городского округа Тольятти в судебном заседании суда кассационной инстанции с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, извещены.

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Как следует из материалов дела, ИП Казакову М.А. на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект недвижимости - цех битумно-полимерных мастик (лит. А2, готовность 65 %), кадастровый номер 63:09:0000000:0000/1:2002012:А2//0065:11:1063:008:А:0, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная, д. 8 "а".

Данный объект недвижимости приобретен предпринимателем у гражданина Якупова Т.А. по договору купли-продажи от 26.03.2003 N 63 АА 017514, который последнему принадлежал на праве собственности на основании решения Федерального суда Автозаводского района г. Тольятти от 06.03.2002.

Земельный участок под незавершенным строительством объектом - цехом битумно-полимерных мастик предоставлялся Якупову Т.А. на основании распоряжения мэра г. Тольятти N 3894-1/р от 28.09.2002 на праве аренды сроком на 11 месяцев для завершения строительства цеха.

Согласно пункту 4 распоряжения Якупову Т.А. было предложено в месячный срок с момента регистрации настоящего распоряжения произвести отвод земельного участка в натуре (на местности). Якуповым Т.А. указанные действия осуществлены не были. Договор аренды был расторгнут на основании письма Якупова Т.А. об отказе от договорных арендных отношений. С Казаковым М.И. договор аренды на спорный земельный участок не заключался.

26.11.2009 предприниматель Казаков М.А. 26.11.2009 обратился в мэрию городского округа Тольятти с заявлением о предоставлении ему на праве собственности земельного участка в порядке пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), как собственнику расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости (незавершенный строительством объект) и в соответствии со статьей 2 Федерального закона N 212-ФЗ от 24.07.2007 с выкупной стоимостью - 2,5% кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Письмом N 452/1 от 28.01.2010 мэрией городского округа Тольятти отказано ИП Казакову М.А. в принятии решения о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102157:518, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная, д. 8 "а".

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения ИП Казакова М.А. в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении N 8985/08 от 23.12.2008, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Казаков М.А. приобрел незавершенный строительством объект по договору купли-продажи от 26.03.2003 у гражданина Якупова Т.А., который в свою очередь приобрел его у ООО ПКФ "Урга".

ООО ПКФ "Урга" приобрело данный объект у ОАО "АВТОВАЗ" в 1996 году по договору купли-продажи, пунктом 7 которого покупателю предписывалось после принятия объекта на баланс и проведения взаимозачета оформить свидетельство на землю под указанный объект.

ООО ПКФ "Урга" за собой право собственности на объект не регистрировало и не оформляло какого-либо права на земельный участок под ним, однако продало его Якупову Т.А. В связи с этим, Якупов Т.А. был вынужден обратиться в суд с требованием об установлении факта владения на праве собственности спорным объектом.

Согласно решению от 06.03.2002 по делу N 2768/2002 Федеральный суд Автозаводского района г. Тольятти установил факт владения Якуповым Т.А. на праве собственности объектом незавершенного строительством "Цех битумно-полимерных мастик", расположенным по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная, 8-а, состоящим из следующих зданий и сооружений: АБК, трансформаторная подстанция, цех битумно-полимерных мастик, подземный склад компонента "Кукерсоль", помещение управления битумным хозяйством, битумохранилище.

Из материалов дела также следует, что Якупову Т.А. спорный земельный участок на основании его обращения распоряжением мэра города Тольятти от 20.09.2002 N 3894-1/р был предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, при отчуждении ОАО "АВТОВАЗ" объекта незавершенного строительством ООО ПКФ "Урга", затем гражданину Якупову Т.А., последний реализовал свое право на земельный участок путем заключения договора аренды.

Следовательно, ИП Казаков М.А., как собственник незавершенного строительством объекта вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник Якупов Т.А.

При таких обстоятельствах суды правомерно не нашли оснований для удовлетворения заявления ИП Казакова М.А. о признании незаконным отказа мэра городского округа Тольятти в предоставлении в собственность земельного участка под незавершенным строительством объектом.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе ИП Казакова М.А., фактически направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.

В связи с этим суд кассационной инстанции, действуя в пределах предоставленных ему полномочий, находит, что они подлежат отклонению.

Обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального, процессуального права, подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 104 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21, подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139 ИП Казакову М.А. подлежит возврату из федерального бюджета излишне оплаченная по чеку-ордеру от 12.01.2011 государственная пошлина по кассационной жалобе в размере 1900 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010 по делу N А55-9642/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить из федерального бюджета ИП Казакову М.А. излишне оплаченную по чеку-ордеру от 12.01.2011 государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 1900 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.