Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 декабря 2010 г. по делу N А49-5730/2009

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 27 декабря 2010 г. по делу N А49-5730/2009
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Пензы,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.06.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2010 по делу N А49-5730/2009,

по заявлению индивидуальных предпринимателей Герасимова Виктора Евгеньевича, Морозова Александра Михайловича, Согояна Оганеза Хачиковича к администрации г. Пензы, Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы о признании недействительным отказа, обязании совершить определенные действия,

установил:

индивидуальные предприниматели Герасимов Виктор Евгеньевич, Морозов Александр Михайлович и Согоян Оганез Хачикович (далее - заявители, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением (с учетом уточнения) о признании недействительным отказа администрации г. Пензы (далее - администрация) от 06.05.2009 N 8-с-692 в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 404 кв.м, расположенного по адресу: г. Пенза ул. Гражданская, д. 20, а также обязании администрации в течение месяца подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его заявителям.

Определением суда от 26.04.2010 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы.

Определением суда от 31.05.2010 Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15.06.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2010, заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ администрации г. Пензы, выраженный в письме от 06.05.2009 N 8-с-692, в предоставлении индивидуальным предпринимателям Герасимову В.Е., Морозову А.М., Согояну О.Х. земельного участка площадью 404 кв.м кадастровый номер 58:29:04 004 019:007, расположенного по адресу: г. Пенза ул. Гражданская, 20, в аренду. Обязал администрацию г. Пензы и Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора аренды земельного участка площадью 404 кв.м кадастровый номер 58:29:04 004 019:0007, расположенного по адресу: г. Пенза ул. Гражданская, 20, и направить проект договора индивидуальным предпринимателям Морозову А.М., Герасимову В.Е., Согояну О.Х.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителей.

По мнению заявителя жалобы, судами нарушены нормы материального права. Считает, что предоставление земельного участка в аренду невозможно в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок по ул. Гражданская, 20 входит в зону строительства магистрали общегородского значения с регулируемым и непрерывным движением транспорта на основании генерального плана города Пензы, утвержденного решением Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N 916-44/4, земельный участок не сформирован как объект земельных отношений, договор аренды от 06.08.2001 заключен сроком на два года и в настоящее время считается прекращенным.

Предприниматели представили отзыв на кассационную жалобу, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке, установленном статьями 274-287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 13.01.2009 Герасимов В.Е., Морозов А.М., Согоян О.Х. приобрели у гражданки Качановой О.М. в собственность объект незавершенного строительства площадью 143,1 кв.м, инвентарный номер 56:401:002:000275810, расположенный на земельном участке, находящемся по адресу: г. Пенза, ул. Гражданская, 20, расположенный на земельном участке площадью 404 кв.м.

Право общей долевой собственности заявителей на данный объект незавершенный строительством подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.01.2009 N 58 АА 518770, N 58 АА 518771, N 58 АА 518772 (т. 1 л.д. 12-14).

30 июля 2001 года главой администрации города Пензы принято постановление N 1542/2 о предоставлении Качановой О.М. в аренду, сроком на два года земельного участка площадью 404 кв.м для проектирования и строительства магазина на пересечении улиц Гражданская и Космодемьянская.

6 августа 2001 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) и Качановой Ольгой Михайловной (арендатор) был заключен договор аренды N 2789, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании постановления главы администрации г. Пензы от 30.07.2001 N 1549/2 передал арендатору в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером 58:29:04004019:0007 площадью 404 кв.м, расположенный на пересечении улиц Гражданская и Космодемьянская для проектирования и строительства магазина.

Пунктом 8.1 договора установлен срок аренды - с 30.07.2001 по 30.07.2003.

Названный договор зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.10.2001.

4 мая 2008 года между участниками сделки было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 06.08.2001 N 2789, в соответствии с условиями которого, срок действия договора аренды был продлен до 28.05.2009, которое также было зарегистрировано регистрирующим органом в установленном законом порядке.

Управлением подготовки документов по земельным и градостроительным вопросам администрации г. Пензы выдан градостроительный план земельного участка N 675.

27 августа 2008 года и.о. главы города Пензы принято постановление N 1426 об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: г. Пенза, ул. Гражданская/ул. Космодемьянская с кадастровым номером 58:29:04004019:0007.

12 ноября 2008 года администрация г. Пензы выдала Качановой О.М. разрешение на строительство объекта незавершенного строительства N RU 58304000-150.

Земельный участок под указанным объектом сформирован, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 58:29:04004019:7.

6 апреля 2009 года Герасимов В.Е., Морозов А.М., Согоян О.Х. совместно обратились в администрацию г. Пензы с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по ул. Гражданская, 20 в г. Пензе, на котором находится объект недвижимости - незавершенное строительством нежилое здание.

6 мая 2009 года письмом N 8-с-692 администрация г. Пензы отказала заявителям в заключении договора аренды, мотивировав отказ тем, что испрашиваемый земельный участок входит в зону проектируемой автодороги и расположен в пределах красных линий. Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства от 12.11.2008 N RU 58304000-150 постановлением администрации г. Пензы от 04.05.2009 N 618/1 отменено. Администрацией г. Пензы подано исковое заявление в суд о признании недействительным зарегистрированного права на объект незавершенного строительства.

Не согласившись с данным отказом, индивидуальные предприниматели Герасимов В.Е., Морозов А.М., Согоян О.Х. обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из того, что обжалуемый отказ администрации не основан на законе и по своей сути является нарушением исключительных прав заявителей.

Из положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК Российской Федерации) следует, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Аналогичный подход содержится в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Исходя из смысла статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В силу пункта 1 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Пункты 4 и 5 статьи 27 ЗК РФ содержат перечни земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Администрацией в материалы дела не представлено доказательств того, что испрашиваемый предпринимателями земельный участок нельзя предоставить заявителям в аренду, что спорный земельный участок изъят из оборота.

Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ нахождение земельного участка на землях общего пользования в границах красных линий является основанием для отказа в приватизации земельного участка.

При этом администрации в соответствии с положениями части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязана доказать факт нахождения испрашиваемого заявителями земельного участка в границах красных линий.

Как установлено судами, новым Генеральным планом города Пензы от 28.03.2008 N 914-44/4 красные линии не утверждались. Более того, испрашиваемое заявителями право является правом аренды земельного участка, а не правом собственности.

Оспариваемый отказ администрации мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок входит в границы земельного участка, предназначенного для реконструкции дороги.

Однако право собственности Качановой О.М. на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом земельном участке, было зарегистрировано ею в установленном законом порядке до составления и утверждения Генерального плана г. Пензы.

Кроме того, оспариваемый отказ администрации мотивирован тем, что разрешение на строительство объекта незавершенного строительства от 12.11.2008 N RU 58304000-150, выданное предыдущему собственнику земельного участка Качановой О.М., постановлением администрации г. Пензы от 04.05.2009 N 618/1 было отменено, а также, что администрацией г. Пензы подано исковое заявление в суд о признании недействительным зарегистрированного права на объект незавершенного строительства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 05.04.2009 по делу N А49-6154/2009 постановление администрации г. Пензы от 04.05.2009 N 618/1 признано недействительным.

Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Пензенской области от 28.12.2009 по делу N А49-9422/2009 исковые требования администрации г. Пензы к индивидуальным предпринимателям Качановой О.М., Морозову А.М., Герасимову В.Е., Согояну О.Х. о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи, о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставлены без удовлетворения.

Довод администрации о том, что испрашиваемый земельный участок как предмет правоотношений не существует, был предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции, которому была дана надлежащая правовая оценка.

При таких обстоятельствах оснований для отмены принятых по делу судебных актов коллегия не находит, так как судебные инстанции правильно применили нормы материального и процессуального права, их выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.06.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2010 по делу N А49-5730/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.