Декларирование доходов от сдачи жилья в наем (Е. Булгакова, "Вестник "Налоги", N 10, октябрь 2015 г.)

Декларирование доходов от сдачи жилья в наем

Многие жители области сдают принадлежащее им жилье в наем, причем определенная часть граждан - без заключения договорных отношений и уплаты налогов в бюджет.

Между тем, плательщики должны знать, что официальное оформление сдачи внаем жилья и уплата налогов с полученных доходов помогут им правильно урегулировать отношения с жильцами и исключить различные недоразумения.

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) частное лицо или юридическое лицо при заселении должно заключить с хозяином квартиры договор найма жилья.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Этот договор будет иметь юридическую силу и без нотариального заверения.

Если предположить, что квартира сдается внаем на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем, например:

- у жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;

- при возникновении конфликтных ситуаций из-за несоблюдения правил пользования жилым помещением, порчи имущества, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и плату за сдачу внаем квартиры в судебном порядке, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Аналогичным образом (с помощью свидетелей) жилец должен будет защищать и свои интересы.

Кроме того, в соответствии с законодательством доходы, получаемые от сдачи жилья в наем, подлежат налогообложению.

Согласно ст. 207 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) плательщиками налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в России, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

Перечень доходов, облагаемых НДФЛ, определен статьей 208 НК РФ.

Доходы от сдачи внаем жилья облагаются налогом по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем (даже если это несколько недель), ни отсутствие договора найма.

В случае заключения договора найма жилья между физическим лицом и организацией (индивидуальным предпринимателем), удержать начисленную сумму НДФЛ непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате обязан налоговый агент (п. 1 ст. 226 НК РФ).

В ситуации получения дохода от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, физическое лицо самостоятельно:

- исчисляет сумму НДФЛ, подлежащего уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ (п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ);

- представляет декларацию по НДФЛ в налоговый орган по месту жительства в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход (п. 1 ст. 229 НК РФ);

- уплачивает сумму НДФЛ в соответствующий бюджет, не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Заключив договор найма, и оплачивая налоги, собственник квартиры выбирает самый действенный способ избежать недоразумений и не стать жертвой различных схем квартирного мошенничества.

Е. Булгакова
Советник государственной
гражданской службы РФ 3 класса