Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2007 г. N Ф09-3248/07-С6 Дело об оспаривании действий уполномоченного органа, выразившихся в уведомлении заявителя о прекращении действия договора аренды земельного участка, направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не учел, что договор аренды был заключен сторонами в целях обслуживания объекта недвижимости, расположенного на спорном участке и принадлежащего истцу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 7 мая 2007 г. N Ф09-3248/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя (далее - предприниматель) Исмаиловой Екатерины Владимировны на решение Арбитражного суда Пермской области от 11.12.2006 (резолютивная часть от 07.12.2006) по делу N А50-14848/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании принял участие представитель администрации г. Березники Пермской области (далее - администрация г. Березники) - Паршакова О.Г. (доверенность от 27.12.2006 N 02-34-136).

Предприниматель Исмаилова Е.В. обратилась в Арбитражный суд Пермской области с заявлением о признании незаконными действий Комитета регулирования земельных отношений администрации г. Березники, выразившихся в уведомлении заявителя о прекращении действия договора аренды земельного участка от 15.08.2003 N 6307 и отказе от пролонгирования указанного договора на новый срок, а также о признании незаконным бездействия администрации г. Березники по согласованию условий пролонгации договора аренды земельного участка площадью 224 кв.м с кадастровым номером 59:03:02:00009:1021 на новый срок с 08.08.2006 на 45 лет, внесении изменений в договор аренды в виде признания его действия пролонгированным на 45 лет.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель уточнил требования, просил признать незаконными действия администрации г. Березники, выразившиеся в отказе от продления с заявителем договора аренды земельного участка от 15.08.2003 N 6307, оформленном письмом от 17.05.2006 N 20-08-01/514-и, а также в прекращении указанного договора с 08.08.2006 письмом от 02.08.2006 N 20-02/1817 и обязать администрацию г. Березники рассмотреть заявление предпринимателя Исмаиловой Е.В. о продлении договора аренды. При этом предпринимателем Исмаиловой Е.В. заявлен отказ от требований в части внесения изменений в договор аренды и признания его пролонгированным на 45 лет. Отказ от части требований и уточнение требований судом приняты в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции предпринимателем Исмаиловой Е.В. заявлен отказ от требований в отношении Комитета регулирования земельных отношений администрации г. Березники, принятый судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Решением Арбитражного суда Пермской области от 11.12.2006 (резолютивная часть от 07.12.2006) прекращено производство по требованию предпринимателя Исмаиловой Е.В. о внесении изменений в договор аренды, признано его действие пролонгированным на 45 лет, прекращено производство в отношении Комитета регулирования земельных отношений администрации г. Березники, в удовлетворении остальной части заявления отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2007 решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Исмаилова Е.В. просит указанные судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая при этом, что с заявлением о реализации преимущественного права на заключение нового договора не обращалась, а просила признать отказ в пролонгации договора аренды и его прекращение незаконным, однако в нарушение п. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами рассмотрены требования, которые предпринимателем не заявлялись. Кроме того, заявитель указывает на неприменение судами ст. 309, 310, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что, поскольку право арендатора на пролонгацию договора установлено договором аренды, у арендодателя возникла обязанность пролонгировать действие указанного договора.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, 15.08.2003 администрацией г. Березники (арендодатель) и предпринимателем Исмаиловой Е.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 6307, согласно которому арендатору на срок до 08.08.2006 передан в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 224 кв.м, расположенный по адресу: г. Березники, Чуртанское шоссе, для обслуживания склада. Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 15.08.2003. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.11.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2003.

Пунктом 5.1.1 указанного договора предусмотрено, что арендатор имеет право на продление действия договора в преимущественном порядке на новый срок по письменному заявлению арендатора, поданному арендодателю не менее чем за 3 месяца до истечения срока договора.

Предприниматель Исмаилова Е.В. обратилась в администрацию г. Березники с заявлениями от 10.05.2006 и 17.05.2006 о продлении действия договора аренды земельного участка от 15.08.2003 N 6307.

Письмом от 17.05.2006 N 20.08-03/514-и в продлении действия указанного договора аренды было отказано.

Письмом от 02.02.2006 N 20-02/1817 Комитет регулирования земельных отношений администрации г. Березники уведомил предпринимателя Исмаилову Е.В. о прекращении с 08.08.2006 договора аренды земельного участка от 15.08.2003 N 6307 и необходимости в течение 10 дней передать земельный участок арендодателю в первоначальном состоянии.

Предприниматель Исмаилова Е.В., полагая, что указанные действия администрации г. Березники являются незаконными и нарушают ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 15.08.2003 N 6307 истек 08.08.2006. В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу. Между тем доказательства, подтверждающие передачу арендодателем спорного земельного участка в аренду третьему лицу, в материалах дела отсутствуют. Принимая во внимание, что в соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации передача земельного участка в аренду является правом, а не обязанностью собственника, при этом понуждение к заключению договора не допускается, суды пришли к выводу о том, что у администрации г. Березники отсутствовала обязанность продления договора аренды земельного участка либо заключения договора аренды на новый срок, в связи с чем отказ администрации г. Березники от продления с предпринимателем Исмаиловой Е.В. договорных отношений является правомерным.

Однако указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны законными и обоснованными в связи со следующим.

В соответствии с п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В силу ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, предпринимателем Исмаиловой Е.В. по договору купли-продажи от 16.04.1999 приобретен в собственность объект недвижимого имущества - 1-этажное кирпично-панельное здание склада литеры А-А1, расположенного по адресу: г. Березники, Чуртанское шоссе, район УПТК (л.д. 9). Право собственности предпринимателя Исмаиловой Е.В. на данный объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.12.2003 серия 59АК N 500748.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка от 15.08.2003 N 6307 указанный договор был заключен сторонами в целях обслуживания склада.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций оценка указанным обстоятельствам в нарушение ст. 168, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана.

Принимая во внимание, что нарушение судами норм процессуального права могло привести к принятию неправильных судебных актов, решение Арбитражного суда Пермской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и на основании этого разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермской области от 11.12.2006 (резолютивная часть от 07.12.2006) по делу N А50-14848/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2007 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.