Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2007 г. N А60-33115/06-С4 Требование о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворено, поскольку истец приобрел указанные объекты по договору, не противоречащему нормам действующего законодательства, законность владения спорным имуществом установлена судом (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 февраля 2007 г. N А60-33115/06-С4

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2007 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торг-сити" к Открытому акционерному обществу "Свердловскдорстрой", третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, о государственной регистрации перехода права собственности

при участии в заседании

от истца: Жеребцова Л.А., дов. от 19.10.2006;

от ответчика: не явился, уведомлен;

от третьего лица: не явился, уведомлен.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отвода не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от ОАО "Свердловскдорстрой" к ООО "Торг-сити" на объект недвижимого имущества - нежилое пристроенное помещение общей площадью 1130,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10.

В обосновании заявленных исковых требований истец ссылается на то, что ответчик на основании решения ЕКУГИ от 02.11.1994 N 1260 и договора купли-продажи пристроенного помещения, сданного в аренду N К-032 от 08.11.1994, приобрел в собственность нежилое пристроенное помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, площадью 1203,6 кв.м.

Истец также ссылается на то, что 05.08.2003 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ответчик продает, а истец приобретает недвижимое имущество - нежилое пристроенное помещение общей площадью 1203,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, литера "А1", после чего ответчик по акту приема-передачи от 07.08.2003 передал истцу спорное недвижимое имущество.

Истцом в материалы дела представлено дополнительное соглашение N 1 от 11.04.2006 к указанному договору от 05.08.2003 о дополнении п. 1.5 договора от 05.08.2003 текстом следующего содержания: "Общая площадь недвижимого имущества была изменена ответчиком по сравнению с первоначальной, которая составляла 1203,6 кв.м в результате самовольной перепланировки, разрешительная документация на осуществление перепланировки отсутствует".

В дальнейшем, указывает истец, письмами N 144 от 11.08.2003, N 157 от 23.08.2004, N 186 от 19.09.2005, N 164 от 21.08.2006 и телеграммой N 165/4363 от 29.09.2006 истец неоднократно просил ответчика обеспечить явку представителя для производства регистрации перехода права собственности на спорное имущество, однако ответчик отказался регистрировать переход права собственности на спорное имущество.

Ответчик представил отзыв, согласно которому в настоящее время в отношении ответчика введена процедура конкурсного производства, договор, на основании которого истец приобрел у ответчика спорное имущество, был заключен до введения данной процедуры, в настоящее время в архивах ответчика отсутствуют какие-либо документы, свидетельствующие о совершении спорной сделки купли-продажи, в связи с чем конкурсный управляющий не может принять участие в регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Ответчик также ссылается на то, что в бухгалтерской документации ответчика отсутствуют сведения о спорном недвижимом имуществе, и дебиторская задолженность истца перед ответчиком отсутствует.

Третье лицо отзыв не представило, оставляет вопрос о разрешении настоящего дела на усмотрение суда.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы истца, арбитражный суд установил

Из материалов дела следует, что на основании решения ЕКУГИ N 1260 от 02.11.1994 о продаже помещения по ул. Белореченской, 10 между ЕКУГИ (продавец) и АООТ "Свердловскдорстрой" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого пристроенного помещения, сданного в аренду, N К-032 от 08.11.1994, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое двухэтажное пристроенное помещение с подвалом (согласно справке БТИ), расположенное по адресу: 620086, г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, площадью 1203,6 кв.м (п. 1, 2 договора).

Указанный договор N К-032 от 08.11.1994 зарегистрирован в БТИ г. Екатеринбурга 28.11.1994.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ принят Государственной думой Российской Федерации 17.06.1997 и одобрен Советом Федерации 03.07.1997.

Следовательно, ОАО "Свердловскдорстрой" приобрело право собственности по договору купли-продажи N К-032 от 08.11.1994 на нежилое пристроенное помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, площадью 1203,6 кв.м, до принятия и вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Из смысла данных норм следует, что лицо, ставшее собственником недвижимого имущества до введения в действие Закона, вправе реализовывать свои правомочия независимо от государственной регистрации его прав в порядке, установленном Законом. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества, соответственно такая сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена, независимо от наличия государственной регистрации такого права.

Из изложенного следует, что право собственности ОАО "Свердловскдорстрой" на пристроенное помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, площадью 1203,6 кв.м, возникшее до принятия и вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

При рассмотрении материалов дела судом установлено, что в дальнейшем ОАО "Свердловскдорстрой" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2003, заключенного с ООО "Торг-сити", передало пристроенное помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, площадью 1203,6 кв.м, в собственность ООО "Торг-сити".

По условиям договора купли-продажи от 05.08.2003, заключенного между ОАО "Свердловскдорстрой" (продавец) и ООО "Торг-сити" (покупатель), продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество - нежилое пристроенное помещение общей площадью 1203,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, литера А1, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора N К-032 (п.п. 1.1, 1.2, 1.3 договора).

Согласно п. 3.1, 3.2 договора от 05.08.2003 передача объекта недвижимости оформляется соответствующим актом приема-передачи, подписываемым уполномоченными представителями сторон.

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи от 07.08.2003, подписанного сторонами, следует, что нежилое пристроенное помещение общей площадью 1203,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, литера А1, передано истцу.

Таким образом, из представленных в материалы дела документов усматривается, что с августа 2003 года спорный объект недвижимости находится во владении истца.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из положений п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Письмами N 144 от 11.08.2003, N 157 от 23.08.2004, N 186 от 19.09.2005, N 164 от 21.08.2006 и телеграммой от 29.09.2006 истец обращался к ответчику с просьбой обеспечить явку представителя ответчика с документами, необходимыми для регистрации перехода права собственности на недвижимость, в Федеральную регистрационную службу для осуществления государственной регистрации перехода права на нежилое пристроенное помещение общей площадью 1203,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, литера А1.

В свою очередь ОАО "Свердловскдорстрой" письмом N 45 от 25.08.2006 сообщило истцу о невозможности обеспечить явку представителя в регистрирующий орган по причине отсутствия документов, необходимых для регистрации.

В дальнейшем письмом N 28 от 27.09.2005 ответчик в лице внешнего управляющего указал истцу, что государственная регистрация невозможна, поскольку по заявке ответчика в ЕМУП "БТИ" ведутся работы по изготовлению выписки из технического паспорта и кадастрового плана земельного участка.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что в отношении ответчика возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). По утверждению конкурсного управляющего, изложенному в отзыве на исковое заявление, в архивах ОАО "Свердловскдорстрой" отсутствуют документы, имеющие отношение к нежилому помещению, расположенному по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, литер А1, в соответствии с бухгалтерскими документами за 2004 и 2005 годы указанное имущество не входило в состав налогооблагаемой базы.

По изложенным выше причинам конкурсный управляющий ОАО "Свердловскдорстрой" полагает, что в отсутствие каких-либо документов в отношении недвижимости, переход права собственности на которую просит зарегистрировать истец по настоящему делу, конкурсный управляющий не вправе осуществлять какие-либо действия, направленные на государственную регистрацию объекта.

При этом конкурсный управляющий сообщил, что правопритязаний в отношении спорного имущества не имеет.

Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Поскольку Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, истец обратился в суд с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, литер А1.

При обращении лица, считающего себя управомоченным в рамках обязательственного правоотношения, за непосредственной защитой своего права, суд должен установить наличие или отсутствие между сторонами обязательства и, соответственно, выяснить принадлежность обратившемуся за защитой лицу субъективного гражданского права из обязательства, а, следовательно, и правомочия требования.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

При рассмотрении материалов дела судом установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2003 не противоречит нормам действующего законодательства и является основанием возникновения у истца права собственности на спорный объект недвижимости. Наличие спора о праве на указанное имущество судом не установлено.

Более того, данный договор фактически исполнен сторонами, имущество находится во владении истца, однако ввиду особенностей документооборота ответчика, находящегося в стадии банкротства, у истца - покупателя по договору - отсутствует возможность зарегистрировать в установленном порядке переход права собственности на приобретенное имущество.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что истец приобрел указанные объекты по договору, не противоречащему нормам действующего законодательства, от 05.08.2003, заключенному с ОАО "Свердловскдорстрой", которое уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, законность владения спорным имуществом ОАО "Свердловскдорстрой" установлена судом при рассмотрении настоящего дела, суд пришел к выводу о том, что для покупателя по договору купли-продажи имущества от 05.08.2003 единственно возможным основанием для государственной регистрации перехода права является решение суда.

Учитывая изложенное, а также то, что в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации), требования истца о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что согласно технической информации от 04.04.2006, предоставленной ЕМУП "БТИ", площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, литер А1, изменилась по сравнению с площадью, указанной в договоре купли-продажи от 05.08.2003, за счет внутренней перепланировки, изменения методики расчета площади лестничных клеток и исключения из объекта части помещений, переоборудованных без разрешительных документов, и составляет в настоящее время 1130,80 кв.м.

Изменение площади недвижимого имущества, зарегистрировать переход права собственности на которое просит истец по настоящему делу, отражено в договоре купли-продажи от 05.08.2003 путем подписания сторонами дополнительного соглашения N 1 от 11.04.2006 к договору.

Именно на нежилое пристроенное помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10, литера А1, общей площадью 1130,80 кв.м и надлежит зарегистрировать переход права собственности от ОАО "Свердловскдорстрой" к ООО "Торг-сити".

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 41, 156, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Торг-сити" удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Торг-сити" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2003, заключенного между ОАО "Свердловскдорстрой" и ООО "Торг-сити", на нежилое помещение литер А1, общей площадью 1130,80 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белореченская, 10.

Вынесенный судебный акт по данному делу является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Свердловскдорстрой" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торг-сити" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины денежные средства в размере 2000 руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (часть 1 ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.