Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 апреля 2010 г. N Ф09-2163/10-С3 по делу N А07-17897/2009 Дело о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земли и обязании ответчика возвратить арендованное имущество передано на новое рассмотрение, поскольку суд, удовлетворяя иск, не установил, что спорный договор после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок и на момент его расторжения являлся действующим, а также не установил факт пользования ответчиком спорным участком после истечения срока действия сделки, в том числе не исследовал вопрос о наличии у ответчика прав в отношении объектов недвижимости, находящихся на данном участке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 апреля 2010 г. N Ф09-2163/10-С3 по делу N А07-17897/2009

Дело N А07-17897/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Гусева О.Г., судей Дубровского В.И., Первухина В.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Государственного унитарного дочернего автотранспортного предприятия "Фаэтон" Государственного унитарного предприятия "Уфимское приборостроительное производственное объединение" (далее - предприятие "Фаэтон", ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2009 по делу N А07-17897/2009.

В судебном заседании принял участие представитель предприятия "Фаэтон" - Клейнос И.В. (доверенность от 15.02.2010 N 34).

Представители Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (далее - агентство по управлению имуществом, истец), надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы путем направления в его адрес копии определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Агентство по управлению имуществом обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предприятию "Фаэтон" о взыскании (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) задолженности по арендной плате за период с 31.12.2006 по июль 2009 г. в сумме 2008510 руб. 01 коп., пеней в сумме 96971 руб. 29 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 04.05.2006 N 00031 и обязании возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи.

Решением суда от 30.11.2009 (судья Хисамутдинова В.Ш.) исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с предприятия "Фаэтон" в пользу агентства по управлению имуществом 2008510 руб. 01 коп. арендной платы, 96971 руб. 29 коп. пеней, расторг договор аренды земельного участка от 04.05.2006 N 000311, заключенный между предприятием "Фаэтон" и агентством по управлению имуществом и обязал ответчика возвратить арендованное имущество истцу по акту приема-передачи.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе предприятие "Фаэтон" просит судебный акт отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что действительным землепользователем и надлежащим ответчиком по иску является общество с ограниченной ответственностью "Резерв", которое с января 2007 года является собственником зданий и сооружений, находящихся на спорном земельном участке.

Заявитель жалобы указывает на то, что договор аренды земельного участка от 04.05.2006 N 000311 прекратил свое действие с 01.02.2007 и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в период с 01.02.2007 по 22.10.2009 он пользовался данным земельным участком.

Агентство по управлению имуществом представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, ссылаясь на отсутствие оснований для его отмены.

По мнению агентства по управлению имуществом, поскольку арендатор по истечении срока действия договора продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Агентство по управлению имуществом ссылается на то, что не знало и не могло знать об отчуждении ответчиком зданий и сооружений, находящихся на арендованном земельном участке, поскольку предприятие "Фаэтон" не выполнило обязанность, предусмотренную договором аренды, и не известило арендодателя о переходе прав собственности на указанные объекты недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до ограничения государственной собственности на землю" и распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Республике Башкортостан от 01.07.2004 N 126 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 04.05.2006 N 000311, по которому агентство по управлению имуществом (арендодатель) обязалось предоставить, а предприятие "Фаэтон" (арендатор) - принять во владение и пользование земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:02 06 03-0015, общей площадью 18416,7 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 30.

Срок аренды земельного участка установлен с 01.03.2006 по 01.02.2007 (п. 1.5 договора).

Пунктами 2.1, 2.3 договора стороны предусмотрели, что величина ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком в 2006 году составляет 64412 руб. 41 коп. Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля каждого года.

Во исполнение условий договора 01.03.2006 предприятию "Фаэтон" передан указанный земельный участок общей площадью 18416,7 кв.м по акту приема-передачи.

Агентство по управлению имуществом, полагая, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены и у него имеется задолженность по арендной плате по состоянию на 20.08.2009 в сумме 2008510 руб. 01 коп., обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд удовлетворил исковые требования, установив наличие у предприятия "Фаэтон" задолженности по арендной плате и неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд после истечения установленного договором срока платежей.

Между тем судом не учтено следующее.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1.5 договора аренды от 04.05.2006 N 000311 срок аренды земельного участка установлен с 01.03.2006 по 01.02.2007.

Суд, приняв решение о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2006 года по июль 2009 года, пеней за просрочку ее уплаты, расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи, не установил и не исследовал обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом не установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что договор аренды от 04.05.2006 N 000311 после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок; на момент его расторжения является действующим.

Согласно п. 1.1.5, 1.2 договора аренды арендованный земельный участок передан ответчику для использования под автохозяйство и занят административно-производственными корпусами, принадлежащими ответчику. Право на объекты недвижимости подтверждается свидетельством о внесении в Реестр федерального имущества от 16.02.2000 N 056888.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, суду необходимо установить факт пользования ответчиком спорным земельным участком после истечения срока действия договора, в том числе исследовать вопрос о наличии у ответчика прав в отношении объектов недвижимости, находящихся на этом земельном участке, в указанный период времени.

С учетом того, что обстоятельства, имеющие для правильного разрешения дела судом не устанавливались и не исследовались, решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует установить и исследовать обстоятельства, имеющие значение для разрешения вопроса о наличии между сторонами арендных отношений в спорный период и, соответственно, о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы и уплате пеней за просрочку их внесения, а также о наличии у него прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:02 06 03-0015, общей площадью 18416,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 30, с целью установления возможности возложения на него обязанности по возврату земельного участка арендодателю, и с учетом установленного разрешить спор.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2009 по делу N А07-17897/2009 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.