Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 мая 2007 г. N А60-5756/2007-С5 Требование о признании незаконным действия государственного органа, выразившегося в требовании увеличить размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения, не удовлетворено, поскольку оспариваемые действия не являются юридическим фактом, с которым законодательство связывает изменение гражданских прав и обязанностей, в том числе в части спорного условия договора о размере платы (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 28 мая 2007 г. N А60-5756/2007-С5

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2007 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2007 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания судьей

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Субботиной Тамары Александровны к Территориальному Управлению Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, государственное учреждение "Екатеринбургский механико-технологический колледж", общество с ограниченной ответственностью "Мичкова Групп" о признании незаконным действия государственного органа, при участии:

от заявителя - Цехер Г.Я., адвокат, доверенность от 20.03.07 г, Субботина Т.А., паспорт 65 04 090972,

от заинтересованного лица - Хохлова О.С, главный специалист, доверенность N АЛ-160 от 15.01.07 г.,

от ООО "Мичкова Групп" - Мичкова Л.В., директор.

от ГУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж" - не явился.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие ГУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж", извещенного надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания.

Лицам, участвующим в деле, разъяснены процессуальные права и обязанности, право отвода суду. Отвода суду не заявлено.

Заявитель, уточнив требования, просит признать незаконным действие Территориального Управления Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом, выразившееся в требовании, направленном ГУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж", увеличить размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения N АФ-944/0804 от 12.11.2003 (арендатор - индивидуальный предприниматель Субботина Т.А.) либо расторгнуть отмеченный выше договор аренды. Данное требование отражено в письме N АЛ-619 от 30.01.2007.

Представитель заинтересованного лица требования заявителя отклонил, полагая, что оспариваемое действие является законным и обоснованным.

Представитель ООО "Мичкова Групп" настаивает на правильности оценки рыночной стоимости арендной платы спорного помещения, отраженной в отчете N 205/2006 от 15.12.2006.

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнения представителей сторон, суд установил:

предприниматель Субботина Т.А. является арендатором нежилого помещения общей площадью 105,8 кв.м, расположенного на первом этаже в доме N 50 по проспекту Космонавтов в г. Екатеринбурге (договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации N АФ-944/0804 от 12.11.2003, Приказ Территориального управления федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Свердловской области "О внесении изменений в договор аренды нежилых помещений N АФ-944/0804 от 12.11.2003", дополнительное соглашение N 5 от 26.10.2005 к договору аренды N АФ-944/0804 от 12.11.2003).

Во исполнение договора на оказание услуг по оценке N 205/2006 от 10.11.2006 обществом с ограниченной ответственностью "Мичкова Групп" (оценщик) по поручению ГОУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж" (заказчик) произведена оценка рыночной стоимости месячной арендной платы (имущественного права пользования) и нежилого помещения (права собственности) общей площадью 105,8 кв.м, расположенного в цокольном этаже учебного корпуса ГОУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж" по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д.50.

Результаты оказанных услуг отражены в отчете N 205/2006 от 15.12.2006, составленном ООО "Мичкова Групп".

В целях проверки соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и условий договора об оценки ТУ Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом проведена экспертиза отчета об оценке.

Отчет об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом (N 205/2006, оценщик ООО "Мичкова Групп", адрес аренды: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 50, арендатор ИП Субботина Т.А.) по результатам экспертизы признан не соответствующим законодательству об оценочной деятельности РФ.

Территориальное Управление Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом письмом N АЛ-619 от 30.01.2007 предложило директору ГОУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж" обратиться к оценщику для приведения отчета об определении рыночной стоимости арендной платы в соответствие действующему законодательству и предоставить доработанный отчет в отдел по управлению и распоряжению недвижимым имуществом и земельными участками Территориального управления Росимущества по Свердловской области на повторное рассмотрение либо предоставить документы на расторжение договора аренды.

Оспаривая действия Территориального Управления Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом по направлению в адрес ГОУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж" отмеченного выше письма, предприниматель Субботина Т.А. обратилась в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает на несоответствие действий заинтересованного лица действующему законодательству, нарушение ее прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, незаконном возложении на нее обязанности по проведению и оплате иной оценки, создании угрозы расторжения договора аренды, тем самым создании препятствий нормальному осуществлению предпринимательской деятельности.

Проанализировав фактические обстоятельства дела и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд полагает, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативные акты государственного органа или органа местного самоуправления подлежат признанию недействительными, если они нарушают права и охраняемые законом интересы граждан или юридического лица.

Аналогичные положения закреплены в ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, основанием для признания недействительными действий государственного органа являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанными действиями гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.

Как следует из материалов дела, между ГУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж" - балансодержатель (арендодателем), Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (представитель собственника) и индивидуальным предпринимателем Субботиной Т.А. (арендатором) заключен договор N АФ-944/0804 от 12.11.2003 на аренду нежилого помещения общей площадью 105,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 50, для использования под закусочную на срок с 23.08.2003 по 01.11.2010 (дополнительное соглашение N 5 к договору аренды).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке не более одного раза в год.

Полномочия собственника Российской Федерации в отношении федерального имущества, находящегося в Свердловской области, осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области.

В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Возможность одностороннего изменения арендной платы предусмотрена п. 3.3 договора.

В статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в случаях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 8 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих РФ, в целях их передачи в аренду.

Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" установлено, что при договоре аренды объекта федеральной собственности арендная плата определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности на основании отчета об оценке объекта.

Поскольку объектом аренды является федеральное имущество, территориальным управлением проведена оценка рыночной стоимости месячного размера арендной платы за 1 кв.м спорного помещения.

Пунктом 4 Приказа Росимущества от 03.05.2005 N 134 установлен принцип, в соответствии с которым при совершении сделок с федеральным имуществом в случае принятия решения о совершении сделки Территориальным Управлением Росимущества экспертиза отчетов об оценке проводится Территориальным Управлением Росимущества. В случае принятия решения о совершении сделки Росимуществом экспертиза отчетов об оценке проводится Управлением учета имущества, анализа, оценки и контроля его использования Росимущества.

В соответствии с п. 8 приказа Росимущества от 03.05.2005 N 134 территориальным органом Росимущества необходимо в срок до 01.06.2005 определить структурное подразделение, ответственное за проведение экспертизы отчетов об оценке. Приказом Территориального управления Росимущества по Свердловской области N 823 от 18.05.2005 таким подразделением был определен Отдел корпоративного управления и лицензирования оценочной деятельности, который в дальнейшем был переименован в Отдел оценки. В соответствии с положением об Отделе оценки (утв. Приказом Территориального управления Росимущества по Свердловской области от 04.04.2006 N 62-к) на отмеченный выше отдел возложены функции по проведению экспертизы отчетов об оценке в установленных случаях.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо пункта 8 приказа Росимущества от 03.05.2005 N 134 имеется в виду пункт 6 приказа Росимущества от 03.05.2005 N 134

Отделом оценки ТУ Росимущества по Свердловской области было подготовлено заключение по "Отчету N 205/2006 об оценке рыночной стоимости имущественного права пользования (месячной арендной платы за пользование) оцениваемым объектом недвижимости - нежилыми помещениями общей площадью 105,8 кв.м, расположенными в цокольном этаже здания литер А, по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 50, в соответствии с которым указанный выше отчет не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519), в связи с чем не может быть рекомендован для заключения дополнительного соглашения к договору аренды, о чем ГУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж" было уведомлено письмом от 30.01.2007 N АЛ-619.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, суд полагает, что заключение по "Отчету N 205/2006 об оценке рыночной стоимости имущественного права пользования (месячной арендной платы за пользование) оцениваемым объектом недвижимости..." дано заинтересованным лицом в пределах предоставленных полномочий в соответствии с вышеназванными нормативными актами.

Письмо от 30.01.2007 N АЛ-619, направленное заинтересованным лицом в адрес ГУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж", оформлено в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как указано выше, между ГУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж" - балансодержатель (арендодателем), Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (представитель собственника) и индивидуальным предпринимателем Субботиной Т.А. (арендатором) заключен договор N АФ-944/0804 от 12.11.2003 на аренду нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с методикой, утвержденной представителем собственника, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Представитель собственника вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (пункт 3.3 договора).

Процедура изменения условий настоящего договора определена пунктом 3.4 договора. По смыслу данного пункта размер арендной платы может быть изменен путем направления арендатору уведомления о перерасчете вместе с расчетом. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Суд считает, что оспариваемые действия заинтересованного лица, связанные с направлением письма в адрес ГУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж", не являются юридическим фактом, с которым действующее законодательство связывает изменение гражданских прав и обязанностей. В частности, данное письмо не является документом, который изменяет размер арендной платы, установленный договором аренды. Данное письмо направлено ГУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж" с предложением привести отчет об определении рыночной стоимости арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, суд считает, что действия ТУ Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом по принятию оспариваемого письма не нарушают права заявителя.

С учетом изложенного требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 АПК РФ, суд решил:

в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя Субботиной Тамары Александровны о признании незаконным действия Территориального Управления Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом, выразившееся в требовании, направленном ГУ "Екатеринбургский механико-технологический колледж", увеличить размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения N АФ-944/0804 от 12.11.2003 (арендатор - индивидуальный предприниматель Субботина Т.А.) либо расторгнуть отмеченный выше договор аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.