Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 июля 2007 г. N Ф09-5202/07-С6 В удовлетворении требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате отказано, поскольку ответчик как арендатор не имеет задолженности перед истцом, арендные платежи были внесены ранее надлежащему лицу, являвшемуся в спорный период собственником объекта недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 11 июля 2007 г. N Ф09-5202/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Завьяловоагропромхимия" (далее - общество "Завьяловоагропромхимия) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30.01.2007 (резолютивная часть от 26.01.2007) по делу N А71-8729/06 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, их представители в судебное заседание не явились.

Общество "Завьяловоагропромхимия" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Каменское ХТП" (далее - общество "Каменское ХТП") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.02.2001 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4874 руб. 58 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 49).

Решением суда первой инстанции от 30.01.2007 (резолютивная часть от 26.01.2007) исковые требования в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 19.02.2001 оставлены без рассмотрения, производство по делу в части отказа от иска о взыскании пени в сумме 3074 руб. 73 коп. прекращено, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2007 решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Завьяловоагропромхимия" просит решение и постановление судов изменить в части отказа во взыскании арендной платы, взыскать с ответчика арендную плату в сумме 4874 руб. 58 коп., изменить мотивировочную часть постановления суда апелляционной инстанции в части срока действия договора аренды от 19.02.2001, ссылаясь на нарушение судом п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, необоснованное неприменение судом п. 3 ст. 433, ст. 452, п. 2 ст. 651 вышеназванного Кодекса. По мнению заявителя кассационной жалобы, дополнительное соглашение от 04.10.2004 к договору аренды от 19.02.2001 о продлении срока его действия до 01.01.2015 является ничтожным, поскольку данное дополнительное соглашение зарегистрировано в уполномоченном органе только 26.09.2005, то есть после смены собственника объекта аренды, а в силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение сторонами договора аренды до его государственной регистрации не является основанием для изменения отношений с третьими лицами и не влияет на отношения по расчетам. Кроме того, общество "Завьяловоагропромхимия" полагает, что передача ответчиком денежных средств сельскохозяйственному производственному кооперативу "Родина" (далее - кооператив "Родина") как арендодателю также является ничтожной сделкой, поскольку установленных ст. 315 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного исполнения обязательств по оплате у ответчика не имелось.

Общество "Каменское ХТП" в отзыве, указав, что изложенные в кассационной жалобе доводы общества "Завьяловоагропромхимия" основаны не неверном толковании условий договора аренды от 19.02.2001 о сроке его действия и порядке продления, а выводы относительно ничтожности дополнительного соглашения от 04.10.2004 являются необоснованными, просит оспариваемые судебные акты оставить без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между кооперативом "Родина" (арендодатель) и обществом "Каменское ХТП" (арендатор) 19.02.2001 на срок с 25.07.2000 по 31.12.2005 заключен договор аренды нежилого помещения (магазина) общей полезной площадью 186,60 кв.м, находящегося в нежилом (административном) здании, расположенном по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, д. Каменное, ул. Зои Федоровой, 2 (л.д. 7, 8). Данный договор зарегистрирован в установленном порядке в регистрирующем органе 23.02.2001.

В соответствии с п. 3.1 вышеуказанного договора ежегодная арендная плата составляет 3403 руб. 86 коп., которую арендатор перечисляет ежеквартально не позднее 10-го числа последнего квартала.

Согласно п. 6.5 вышеуказанного договора в случае, если в связи с окончанием срока договора ни одна из сторон не известила другую сторону о своих намерениях (о предстоящем освобождении помещения), договор считается пролонгированным на следующий срок.

Между кооперативом "Родина" (продавец) и обществом "Завьяловоагропромхимия" (покупатель) 15.07.2005 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял административное здание, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, д. Каменное, ул. Зои Федоровой, 2 (л.д. 9). Указанное недвижимое имущество передано обществу "Завьяловоагропромхимия" по акту передачи от 15.07.2005 (л.д. 10). Право собственности покупателя зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 26.07.2005 (л.д. 11).

Общество "Завьяловоагропромхимия", полагая, что к нему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 19.02.2001, а общество "Каменское ХТП" в силу п. 3.1 вышеуказанного договора обязано вносить арендную плату, обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4874 руб. 58 коп. за период с 23.07.2005 по 31.12.2006.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ответчиком в качестве аванса за аренду указанного в договоре от 19.02.2001 имущества в кассу кооператива "Родина" внесены денежные средства, покрывающие сумму исковых требований.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив имеющиеся в материалах дела расходные кассовые ордера по внесению денежных средств в кассу арендодателя за период с апреля по июнь 2005 г. (до перехода права собственности на арендуемый ответчиком объект недвижимости к обществу "Завьяловоагропромхимия"), сделали правильный вывод о том, что общество "Каменское ХТП" как арендатор не имеет задолженности перед обществом "Завьяловоагропромхимия" за 2005-2006 гг., поскольку арендные платежи были внесены надлежащему лицу, являвшемуся на тот период собственником объекта недвижимости (л.д. 18-21).

Как следует из пояснений общества "Каменское ХТП" к отзыву на исковое заявление, в счет арендной платы за 2005-2006 гг. были внесены денежные средства по расходным кассовым ордерам от 01.04.2006, 04.04.2006 (л.д. 39).

На основании вышеизложенного суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований общества "Завьяловоагропромхимия".

Доводы заявителя кассационной жалобы о ничтожности сделок по передаче денежных средств, поскольку они были уплачены на основании ничтожного дополнительного соглашения от 04.10.2004 о продлении срока действия договора, а также об отсутствии законных оснований для досрочного исполнения обязательств судом кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ отклоняются, поскольку были предметом рассмотрения судов и им дана надлежащая правовая оценка.

В материалах дела имеется дополнительное соглашение от 04.10.2004 к договору аренды от 19.02.2001, которым срок действия вышеуказанного договора продлен до 01.01.2015 (л.д. 17), однако, поскольку оно не прошло государственной регистрации до момента отчуждения кооперативом "Родина" здания истцу, судом апелляционной инстанции правильно применен п. 6.5 условий договора аренды от 19.02.2001 и сделан обоснованный вывод о том, что при отсутствии заявления арендодателя о намерении расторгнуть данный договор аренды в связи с окончанием срока его действия вышеуказанный договор аренды от 19.02.2001 пролонгирован на новый срок.

Поэтому требование общества "Завьяловоагропромхимия" об изменении мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции в этой части судом кассационной инстанции отклоняется как противоречащее материалам дела.

Таким образом, обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30.01.2007 (резолютивная часть от 26.01.2007) по делу N А71-8729/06 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Завьяловоагропромхимия" - без удовлетворения.